Ипотека нацелилась на стройку

Совсем недавно, всего-то год назад, кредитование на покупку строящегося жилья носило, условно говоря, сектантский характер. Почти у каждого крупного застройщика был один «суженый» – банк, готовый выдавать ипотечный кредит покупателям квартиры в конкретном возводимом объекте.

Сегодня ситуация изменилась кардинальным образом. Взаимопроникновение связей и соглашений между банками и строительными организациями достигло такой степени, что стали видны контуры будущего. Такого, в котором любое кредитное учреждение, имеющее в своем арсенале ипотеку, даст «добро» заемщику вне зависимости от того, у кого из ведущих участников строительного рынка он решил приобрести жилье.

Невыученные уроки

Один из первых вопросов, возникающий у потенциального потребителя услуги, – насколько она востребована? К нашему глубокому сожалению, статистики по ипотечному кредитованию на первичном рынке – по крайней мере, в Петербурге – не существует в природе. О чем говорить, если сведения Санкт-Петербургского ипотечного агентства по общему количеству выданных кредитов, например, за 2005 год, в корне расходятся с данными ГУ Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (бывший ГБР). Причем последние склоняются к уменьшению. О причинах этого явления остается только гадать.

Теоретически можно, конечно, опросить более 20 банков и узнать, сколько кредитов на покупку жилья на «певичке» они выдали. А потом связаться с полусотней застройщиков – участников ипотечных программ – и попытаться сопоставить цифры. Однако, совершив только малую толику этого поистине титанического труда, легко убедиться в том, что показатели скачут вразнобой, и привести их к одному знаменателю в данный переходный момент не представляется возможным.

Судите сами. Что такое 5% от всех продаж застройщика Икс, если неизвестна их общая численность? Притом что у застройщика Игрек, рангом пониже, эта доля составляет 22%. Насколько, в конце концов, значима цифра 52 кредита, которые выдал на «первичке» банк Зет, если он вышел на этот рынок только в апреле, сотрудничает уже с десятком строительных компаний, среди которых «монстров стройки», по большому счету, нет?

По официальным данным, в позапрошлом году в Санкт-Петербурге было выдано около 4,5 тыс. ипотечных кредитов, в прошлом, по всем прикидкам, должно было быть не менее 9 тыс. Из них на первичный рынок приходилось около пятой части (относительность оценок понятна). В 2005 году – немногим меньше, в 2006-м – немногим больше. Причиной незаметного пока крена, который в дальнейшем будет проявлять себя все больше и больше, послужили следующие обстоятельства.

Ценный груз

Первое из них – всем известный рост цен, стремительно продолжавшийся почти полгода. С мая по начало октября минувшего года средняя цена предложения квадратного метра жилья, по данным информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», росла на 1,1–4,6% в неделю. Причем минимальное повышение происходило после установки застройщиками «заградительных» цен – неделей-двумя ранее. Так, в июне строящиеся квартиры стали дороже «всего» на 7%. В июле цены выросли на 41%, а общее удорожание за шесть месяцев (с мая) составило 83%. Средний «квадрат» в конце октября застройщики предлагали по $2,11 тыс.

Разгон рынка был вызван как экономическими, так и психологическими причинами. Начальник информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев в качестве главных психологических причин ажиотажа называет пи-ар строителей на тему глобального дефицита жилья на рынке и разочарование людей громко разрекламированным проектом о доступном жилье. Никто не отменял и объективную реальность: инфляцию, снижение покупательной способности доллара, дефицит ликвидного предложения на рынке.

На апрель-май пришелся пик покупательского спроса, который через какое-то время и обусловил ценовой галоп. Но уже к июлю активность покупателей упала вдвое и продолжала снижаться. В октябре происходили незначительные колебания спроса, но уровень его остается очень низким. Что и привело в начале октября к замедлению темпов роста цен на новостройки.

Переправа, переправа…

Директор департамента по работе с риэлтерами и застройщиками Инвестиционного банка «КИТ Финанс» Дмитрий Булычев считает, что сокращение предложения на рынке вторичного жилья заставило банки повернуться в сторону кредитования строящейся недвижимости. И если еще год назад на этом рынке в Петербурге было только несколько заметных игроков, то сейчас их стало уже значительно больше. Смелый прогноз на недалекую перспективу: до 50% выданных кредитов будут предоставляться на «первичку».

По утверждению директора департамента инвестиций ЗАО «Центральное Управление Недвижимости ЛенСпецСМУ» Ирины Онищенко, в середине весны крупные строительные компании работали уже с несколькими кредитными организациями каждая, первый взнос снизился с 30% до 10–15%, в прессе проводились активные рекламные кампании, посвященные ипотеке.

В последующие месяцы шло постепенное смягчение условий кредитования. Банки снижали процентные ставки и размер первого взноса. Строительные компании давали ипотечным покупателям скидки (5% от стоимости квартиры, минус 100 у. е./кв. м и пр.) и фиксировали для них стоимость квадратного метра зарезервированной квартиры на все время оформления документов. В условиях ажиотажного роста цен это было немаловажным (именно по причине отсутствия таких преимуществ распадалось большинство сделок на вторичном рынке).

Представители некоторых банков, правда, отмечают, что далеко не все застройщики смогли выдержать искушение наживой. Зачастую не соблюдались условия соглашений, и продавалось «с колес» то, что должно было оставаться «на депоненте».

Безусловный рефлекс

Условия кредитования на «первичке», однако же, смягчались столь же динамично, что и по «нормальной» ипотеке (на вторичном рынке), где есть реальный объект недвижимости в качестве залога. Минимальные ставки, если брать в расчет фиксированные, а не плавающие, практически сравнялись с минимумом для готового жилья (9,75% по валютным займам и 11,75% – по рублевым). Средние же остаются на несколько процентов выше.

Риски по кредитам на новостройки банки оценивают по-разному – от нуля до 3,25%, на которые снижаются процентные ставки, когда дом построен, квартира оформлена в собственность и зарегистрирован залог.

На 3,25% уменьшает плату за рублевый кредит Райффайзенбанк, на 3% по всем займам – Москоммерцбанк. Наиболее распространенный вариант разницы между платой за пользование банковским займом на стадии строительства и после его завершения – 2%.

Но есть предложения, не зависящие от вещественности залога (банки Сосьете Женераль Восток, КИТ Финанс и Уралсиб). Опять же, в рамках программ одной кредитной структуры возможно, что ставка по рублевым займам не меняется в зависимости от завершения строительства, а по долларовым – уменьшается (Международный Московский банк).

А вот минимальный размер собственных средств заемщика, необходимый для заключения ипотечного договора, с условием получения кредита на готовое жилье не сравнялся. То есть до нуля, как на «вторичке», еще предстоит путь как минимум в 5%. Собственно, одолжить 95% стоимости квартиры, предлагают только три банка – ПСБ, ВТБ 24 и Сбербанк. Все прочие кредитуют тех, у кого есть 10–30% стоимости квартиры.

Генеральный директор филиала «Петербургская дирекция Банка Уралсиб» Дмитрий Яковлев считает, что именно цены сегодня – главный риск для банков при кредитовании покупателей строящегося жилья. И возможности их снижения исключать нельзя. По словам директора по развитию розничного кредитования петербургского филиала АКБ «Абсолют Банк» Виталия Демидова, если цены упадут на 10% – банк, установивший необходимый минимум личных средств заемщика на уровне 10%, не останется с обесценившимся залогом на руках. На какое же снижение рассчитывают те, кто устанавливает первый взнос на уровне 20%?

Многие кредиторы уже либерализовались в отношении подтверждения дохода – принимаются справки как по форме 2-НДФЛ, так и от работодателя потенциального заемщика.

Риски, существующие при кредитовании строящихся объектов жилья в период строительства, банки вынуждены компенсировать, выставляя требования по предоставлению дополнительного обеспечения на период строительства.

Вместе с тем рядом банков уже запущены в действие двусторонние соглашения с застройщиками, где в качестве залога выступает либо право требования, либо поручительство компании-застройщика. В настоящее время около 50 коммерческих банков в Санкт-Петербурге являются участниками ипотечного рынка. В перечень объектов, которые можно приобрести по ипотеке, включены дома около 50 петербургских застройщиков, двусторонние соглашения между ними есть более чем у 20 банков. Наиболее продвинутые кредитные учреждения – Промстройбанк (20 застройщиков) и Северо-Западный банк Сбербанка РФ (14).

Инвестиционный банк «КИТ Финанс» стал для Строймонтажа девятым банком (соглашение подписано в конце ноября), воспользоваться кредитом которого могут покупатели квартир в строящихся объектах компании. Вообще, крупные объекты ведущих застройщиков кредитуют не менее четырех-пяти банков. С двумя и более банками сегодня работают 17 застройщиков, это практически все лидеры рынка. Только ЛЭК пока остается однолюбом и хранит верность Сбербанку.

Тонкости юриспруденции

Говоря об ипотеке на первичном рынке, нельзя умолчать об ее разновидностях. Выше, анализируя условия кредитования, мы имели в виду некий классический случай, когда банк выдает кредиты физическим лицам для приобретения жилплощади у любого застройщика, уставные и правоустанавливающие документы которого полностью соответствуют требованиям законодательства. В данном случае заемщику необходимо предоставить дополнительное обеспечение на время строительства – до оформления квартиры в собственность и передачи ее в залог банку. Этим обеспечением служит, как правило, поручительство застройщика либо третьих лиц.

Есть и другие возможности кредитования физических лиц для приобретения квартир в строящихся домах. В частности, кредитная организация занимается ипотекой в следующем случае. Банк предоставляет инвестиционный кредит застройщику на возведение определенного объекта, и в рамках общего лимита осуществляет кредитование физических лиц на покупку квартир конкретно в этом доме под залог прав требования и поручительство застройщика. Банк устанавливает лимит риска на конкретный объект (или объекты) застройщика без предоставления ему займа и кредитует физические лица на предыдущих условиях.

Еще один вариант – потребительский кредит. Если большая часть суммы на квартиру у заемщика уже есть, он может воспользоваться данным видом кредита. Получить его проще, правда, срок будет меньше (до пяти лет) и процентная ставка чуть выше.

Процедура предоставления ипотечного кредита в банках в настоящее время предельно проста и не требует максимальных затрат времени на подготовку документов и хождения по инстанциям. А включает она в себя четыре основных этапа: первичную консультацию, андеррайтинг, осуществление заемщиком действий по страхованию жизни и трудоспособности, оформление кредитной документации и предоставление кредита.

После вступления в силу Федерального закона №214 (пресловутый закон о дольщиках), который практически перечеркнул традиционную схему работы застройщиков с дольщиками, банкам пришлось перестраивать свою систему кредитования на приобретение строящегося жилья. Так, застройщики теперь не могут привлекать средства дольщиков по договорам долевого участия до окончания согласовательного процесса. Поэтому договоры долевого строительства, на основании которых банки могли предоставлять кредиты дольщикам, уже ушли в прошлое. Сейчас большинство строительных компаний предлагают своим покупателям заключать предварительный договор купли-продажи, работу с которым сейчас приходится осваивать банкам.

Федеральное АИЖК, увы, так и не разработало стандартов работы на первичном рынке и, судя по всему, до внесения кардинальных изменений в ФЗ-214 делать этого не собирается.

Противостояние авторов «жилищного пакета» и застройщиков продолжается. Одни 214-й закон бойкотируют, другие пытаются доказать его целесообразность. Даже удивительно, как в таких невероятно сложных условиях ипотека все-таки пробивает себе путь на стройку.

Светлая даль

Начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ЗАО ВТБ 24 Татьяна Хоботова полагает, что в ближайшей перспективе ипотека будет развиваться в двух направлениях. Во-первых, это экспансия в регионы (Ленинградская область) и, во-вторых, – расширение клиентской базы за счет новых категорий заемщиков и либерализации условий предоставления кредита. Это значит, что банки будут упрощать процедуру кредитования, снижать требования по обязательному пакету документов, улучшать технологию принятия решений, сокращать сроки рассмотрения заявок, смягчать условия кредитования по срокам, ставкам и т. д.

По мнению директора департамента инвестиций ЗАО «Центральное Управление Недвижимости ЛенСпецСМУ» Ирины Онищенко, в 2007 году принципиальных изменений в ситуации не будет.

Дальнейшее смягчение процентных ставок возможно только при снижении уровня инфляции (а этот уровень вряд ли будет отличаться от нынешнего). Дальнейшее уменьшение требуемого первого взноса, а также сокращение сроков рассмотрения заявки вряд ли возможно, потому что эти условия уже у многих банков дошли до предела (5% и один-три дня). Возможны только упрощение самой процедуры выдачи кредита и смягчение требований к заемщику, но тоже очень незначительные.

Как показывает практика, если кредит берет не «элитный» покупатель, а потребитель среднего достатка, стремящийся улучшить свои жилищные условия, для него главное – чтобы его заявка была одобрена и он получил именно запрашиваемую сумму. Так что дальнейшие перспективы ипотеки зависят в основном от макроэкономических показателей: общего роста благосостояния петербуржцев и уровня инфляции.

Генеральный директор Санкт-Петербургского агентства по ипотечному жилищному кредитованию Владислав Назаров убежден: в результате реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» удастся достичь сбалансированного спроса и увеличения количества завершенных сделок, связанных с полным строительством жилых помещений и последующей их продажей с помощью средств ипотечного кредита.

В самом деле, ипотека и первичный рынок должны быть связаны – но не на стадии строительства (этого как раз национальный проект не предусматривает), а после ее завершения. Пусть строитель возводит объекты за счет средств банка или иной кредитной организации. А построив – продает, в том числе и по ипотеке. Скрытая логика национального проекта «Доступное и комфортное жилье» рано или поздно должна прорваться наружу. Треугольник «банк – застройщик – покупатель» является всего лишь временным компромиссом, переходной формой от долевого участия в строительстве к цивилизованному рынку недвижимости.

Мнения:

Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ЗАО ВТБ 24:

В настоящее время рынок жилой недвижимости находится на рубеже перемен. Слишком бурный рост цен и колебания спроса в течение девяти месяцев прошлого года должны были привести к замедлению темпов этого роста и переоценке ситуации всеми участниками рынка.

Текущее же состояние рынка отличается от ситуации 2004–2005 года, прежде всего, недостатком предложения и ограниченностью вывода новых проектов. Наряду с этим покупательская способность населения сейчас, принимая во внимание развитие программ кредитования, стала выше.

Ирина Онищенко, директор департамента инвестиций ЗАО «Центральное Управление Недвижимости ЛенСпецСМУ»:

Началом активноразвития ипотеки на рынке строящейся недвижимости можно назвать конец 2005 – начало 2006 годов. Уже тогда многие банки рады были видеть среди своих клиентов покупателей строящегося жилья, однако практически все кредиторы требовали залог в виде имеющейся квартиры.

Сегодня, когда в качестве залога рассматривается поручительство застройщика, брать ипотечный кредит для покупки жилплощади на рынке строящейся недвижимости гораздо удобнее, чем на вторичном рынке. Если собственники квартир до сих пор настороженно относятся к ипотечным деньгам и пытаются в таких случаях повысить цены, то строительные компании, наоборот, идут навстречу покупателям. Застройщики держат в своем штате ипотечных консультантов, услуги которых для клиентов бесплатны, и по-прежнему предоставляют заемщикам скидки и бонусы.

Дмитрий Булычев, директор департамента по работе с риэлтерами и застройщиками ОАО «Инвестиционный банк «КИТ Финанс»:

В прошедшем году банки всерьез занялись кредитованием строящегося жилья. Уже сейчас можно прогнозировать, что в недалекой перспективе до половины выданных ипотечных кредитов будут предоставляться на покупку квартир на первичном рынке. Пока программа нашего банка реализуется только в Санкт-Петербурге, но в ближайшее время мы планируем распространить ее на регионы и существенно увеличить как число аккредитованных строительных компаний, так и предлагаемых ими объектов застройки.
 

Текст: Игорь Воронин