Сотка земли вдоль первой линии с выходом к воде в коттеджных поселках, расположенных на берегах озер, как правило оценивается в среднем в три раза дороже сотки «рядового» участка в том же массиве. Если речь идет об озерах Карельского перешейка, то здесь десять соток не самой лучшей земли вблизи заболоченного берега сопоставимы по цене с городской квартирой. Если речь идет о просторных участках, верхние границы цен «видов на воду» теряются в выси восьмизначных чисел. Но даже заоблачная цена отнюдь не означает, что у владельца участка будет свой пляж. Головных болей здесь может оказаться гораздо больше, чем радостей. Такова плата за «статусную» покупку, коей, безусловно, является надел земли у воды.
В большинстве случаев словосочетание «участок у озера» в объявлении о продаже означает, что водоем находится в пешей доступности, причем это могут быть и 50 метров, и все 500. Более того, за данной формулировкой может скрываться и вариант, когда поселок находится не на берегу, а до озера нужно идти или ехать.
О том, как определяются береговые линии, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы водоемов, и как в них пересекаются интересы разных категорий водопользователей, мы говорили в предыдущей публикации. Но приобретателю также всегда следует помнить о том, что участок близ водоема – это всегда сложный вариант и с точки зрения гидрогеологических условий.
Ниже некуда
Берега у наших северо-западных водоемов бывают разные. Самый неблагоприятный для будущего домовладельца вариант – участок на низком берегу на заболоченной или периодически подтопляемой территории. Если вы первый раз побываете в такой местности в разгар лета, то можете и не оценить масштабов проблемы: почва может быть вполне твердой.
«О том, что территория периодически затопляется, расскажут деревья, – говорит агрохимик-почвовед, ландшафтный дизайнер Марина Толстикова, – если березы и осины тонкие, кривые, имеют вытянуты ветки и мало листьев даже в разгар лета – это свидетельствует о высоком уровне грунтовых вод». Строительство дренажных систем в большинстве случаев позволяет справиться с проблемой (отвод воды от корней заставит их «дышать»), но при условии, если она решается комплексно, в масштабах всего массива.
Если речь идет о коттеджном поселке, который прошел экологическую экспертизу, а проект обустройства территории предусматривает комплекс мероприятий по мелиорации, а также строительство дренажных систем с отстойниками для ливневых вод – полдела сделано. Если такового нет – ситуация может оказаться непоправимой: владельцам участков на обширных заболоченных территориях обычно не справиться с проблемой в одиночку. От участия в таком проекте имеет смысл отказаться.
В городе целые жилые микрорайоны возводят на намывных территориях. Девелоперы коттеджных поселков, перед получением разрешения на строительство, получают заключения экологической экспертизы. Но известно немало случаев, когда данные экспертиз не позволяют «поднять» территорию либо провести эффективные мелиоративные мероприятия.
Высокий берег
Другая проблема владельцев участков на берегах водоемов – высокий крутой берег. Участки на склонах требуют мероприятий по укреплению подпорными стенками из габионов, террасирования, строительства лестниц. На склонах всегда есть ручьи и овражки, которые проявляют себя в дождливое время года и в период весеннего схода снега. Бороться с естественными водотоками смысла не имеет. Для того чтобы едва заметные складки рельефа не превращались в большие овраги, их приходится укреплять булыжником, высаживать кустарники и технические газоны.
Между тем склон склону рознь. В наших краях не редкость и постройки, сползающие в реку или озеро. Капитальное строительство на таких берегах сопряжено с проблемами, а без соответствующих экспертиз и разрешений – незаконно. Единственный вариант размещения временных и облегченных построек – сараев, бань, беседок – на винтовых сваях. Но если речь идет о строительстве в водоохранной зоне, потребуется разрешение от местной администрации, а оно выдается на основании данных экологической экспертизы. При строительстве, что называется, на свой страх и риск – есть вероятность того, что постройку признают незаконной и суд обяжет ее снести. Подобных случаев в Ленинградской области только за последние два года известно больше пятидесяти.
Пляж для всех
Выход к берегу озера еще не означает, что у вас будет свой пляж. Согласно законодательству, вы не можете ограничивать свободный доступ граждан к береговой линии. Причем если речь идет о песчаном побережье – желающих на нем позагорать будет хоть отбавляй.
Отдыхать на каменистом пляже – не так комфортно. Владельцы участков, расположенных у таких берегов, всеми правдами и неправдами стремятся их «окультурить». Например, привезти одну-две машины песка. Но, во-первых, таким способом можно нанести непоправимый вред прибрежной экосистеме (карьерный песок далеко не всегда чист), во-вторых, это сизифов труд: дожди и вешние воды будут смывать его в реку или озеро. Стало быть, единственная возможность привести в порядок такой пляж – убрать камни, о которые можно пораниться, либо (если такой возможности нет), обозначить скрывающиеся под водой острые вершины буйками.
Подавляющее большинство озерных берегов в нашем регионе являют собой заболоченные территории, заросшие камышом и осокой. «Бороться с этим явлением и расчищать проходы к чистой воде бесполезно, они все равно будут зарастать, – комментирует Марина Толстикова, – единственный вариант сделать купание комфортным – соорудить легкий деревянный помост, ведущий к чистой воде».
Следует помнить, что строительство причалов требует разрешений Государственной инспекции по маломерным судам (ГИМС), Невско-Ладожского бассейнового водоуправления, а также рыбнадзора, который должен дать заключение о том, что в водоеме нет нерестилища. Но частные застройщики заповедных берегов как правило не утруждают себя получением обозначенных согласований. Причем даже положительные заключения обозначенных инстанций еще не означают «зеленый свет» для застройщика: риск признания постройки у воды незаконной и, как следствие, судебного постановления о сносе – весьма и весьма велик.
Берег левый, берег правый
Какой берег озера лучше для строительства дачи или коттеджа? Здесь все зависит от предпочтений будущего домовладельца. Одни мечтают встречать восход над озером, другие – любоваться закатом. «С точки зрения ландшафтного дизайнера, этот момент не принципиален, – говорит Марина Толстикова, – однако следует помнить, что северные склоны весной дольше прогреваются, а воздух здесь более холодный и влажный. Южные склоны, которые весной палятся солнцем, тоже могут быть «проблемными» для растений. Однако эти проблемы решаемы: в арсенале ландшафтных дизайнеров есть приемы, позволяющие сделать комфортным любой участок».
Главное, о чем следует помнить, природный водоем – это всегда необходимость жить в согласии с природой. Относиться к ней следует тактично, а приручать – постепенно. И только в этом случае ни у природоохранных ведомств, ни у экологов не будет претензий к застройщику и домовладельцу.
