«Средний квадрат» на вторичном рынке города в конце декабря, по данным bn.ru, предлагался за $2 600, в новостройках – за $2 175.
Динамика цен на рынке жилья зависит от роста доходов граждан, соотношения спроса и предложения, от уровня развития ипотеки. Увеличение объемов предложения может быть обеспечено за счет нового строительства, а его наращиванию в России мешают годами накопленный дефицит участков с коммунальной инфраструктурой и административные барьеры.
Многие аналитики связывают рост цен на недвижимость с конъюнктурой на мировых рынках сырья, а также с соотношением курсов доллара и рубля и уровнем инфляции. Сюда же стоит отнести слабое знакомство россиян с инструментами фондового рынка, недоверие к банкам. А из-за этого вложение средств в квадратные метры расценивается большинством практически как безальтернативный способ сохранения и приумножения сбережений. В ушедшем году практически все эти показатели играли на повышение. Но подобного разгона не ждал никто.
Это – к психотерапевту
Влияние на ценовую ситуацию факторов, не имеющих прямого отношения к экономике, отмечают все эксперты рынка. Продолжавшийся полтора года (с мая 2004 по осень 2005 гг.) спад покупательской активности не чем иным, как психологией не объясняли.
В начале 2004 года глава МЭРТ Герман Греф назвал рост цен на жилье неестественно быстрым. Затем Президент Владимир Путин сообщил, сколько оно должно стоить «обоснованно»: не более $600 за квадратный метр. Под магию обещаний доступного жилья из уст высоких чиновников попали многие, отложив приобретение квартир до поры, когда они подешевеют (на тот момент средний квадратный метр в Северной столице стоил около $1 тыс.).
В ответ информационную активность развили застройщики, убеждая в грядущем глобальном дефиците предложения нового жилья и росте цен. Виной тому назывался как закон «Об участии в долевом строительстве...», так и введенная, но не отработанная процедура передачи участков с торгов. Водой на ту же мельницу были постоянные сложности с подключением уже готовых домов и согласованием условий подключения только начатых к городским электромощностям.
В скорое удорожание жилья поверили не сразу, поскольку выбор на рынке был, цены оставались стабильными на протяжении многих месяцев, а про задел участков под застройку, накопленный строительными компаниями, слышали многие.
Все это время копился отложенный спрос, который в 2006-м и накрыл с головой. Пик роста цен пришелся на июль. Ускорению процесса «помогли» как выросшие доходы граждан, так и понимание, что власти обещаний на тему доступного жилья не исполнят. Но летний ценовой галоп – до 4,8% в неделю и 20% в месяц – объяснить с помощью формальной логики сложно.
Очевидно, сработало коллективное бессознательное.
Перекосы и перегибы
В период ажиотажа, говорит генеральный директор компании «Невский простор» Александр Гиновкер, разбирали самое дешевое жилье. И в августе это привело к перекосу. Так, за пятидесятиметровую «двушку» в панельной многоэтажке на проспекте Энгельса просили больше, чем за аналогичную в доме-памятнике на Невском проспекте, в пяти минутах ходьбы от площади Восстания (данные взяты из листингов «БН»).
А покупатели, по данным Городской Справочной по Недвижимости «Квартирный Вопрос», в тот момент переключились на область: лидером спроса стала однокомнатная квартира за нереальные для Питера $40 тыс., обойдя традиционно популярные «однушки» и «двушки» Приморского, Выборгского и Невского районов. На стабильном рынке доля спроса в области составляла 3% для строящегося жилья и 5% – для вторичного. К августу эти показатели выросли в пять раз, то есть до 15–17% в новостройках и до 22% – для жилья «секонд хенд». Часть покупателей, располагающих $40–50 тыс., решили довольствоваться приобретением комнаты.
Затем средняя цена предложения начала тормозить в росте, с трудом и неохотно замедляясь с конца лета до самого Нового года. Сначала до 2% в неделю – в сентябре, до 1% в октябре, затем – до десятых долей процента.
Для петербургского рынка жилья характерно преобладание сделок по обмену, в ходе которых продавцы одной жилплощади одновременно выступают покупателями другой. Долю покупателей с живыми деньгами генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский оценивает в треть от общего числа, Александр Гиновкер – в 20–25%. А все прочие участвуют в сделках средствами, вырученными от продажи другого жилого объекта. Поэтому рынок очень инертен, особенно в движении вниз. Впрочем, владельцы жилья во многих странах «стоят до последнего», предпочитая отложить сделку, нежели продать свое жилище дешевле, чем оно было приобретено. И тогда даже в отсутствие спроса цены продолжают расти.
Образование цен
Не так давно (в декабре) обнародованы итоги проверки Федеральной антимонопольной службой московских и петербургских строительных компаний. Кроме ожидавшегося вывода об отсутствии сговора, в «Аналитической записке по проверкам ФАС на предмет наличия ценового сговора при реализации вновь вводимого жилья» говорится: «По официальным данным Федеральной службы государственной статистики средняя цена реализации квадратного метра по стране более чем в два раза превышает среднюю стоимость строительства. В ходе проверки специалисты антимонопольного органа установили, что анализ данных по изменению себестоимости, представленный строительными компаниями за период 2005 – 1-е полугодие 2006 года, не подтверждает тезис о значительном росте себестоимости строительства и о ее влиянии на цену реализации вновь возводимого жилья». Конец цитаты.
Очевидно, что себестоимость и цена продаж идентична для разминувшихся во времени объектов. Надо лишь сосчитать затраты для строений, под которые сейчас покупаются на торгах участки, и сравнить с ценой реализации продаваемых сейчас. Строители, приобретая настолько дорогую землю, ставят на дальнейший рост.
Кроме того можно напомнить, что цена предложения формируется на вторичном рынке – под влиянием баланса спроса и предложения. Вернее, дисбаланса. Поскольку, утверждает Дмитрий Щегельский, ситуация равновесия для рынка не характерна и длится не дольше нескольких недель. Затем одна из составляющих начинает расти опережающими темпами, и рынок (цены) реагирует соответственно.
Правда, практика показывает, что при повышении спроса реакция наступает быстрая и безапелляционная. А вот снижение спроса к адекватному изменению цен не приводит.
Здесь вступает в силу тот самый – не поддающийся количественной оценке – сихологический фактор.
Когда статистика bn.ru показала снижение средних цен на вторичном рынке (на десятые доли процента и единственный раз за год), руководитель информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев дал факту следующее объяснение: количество продавцов, реально оценивающих обстановку и настроенных на совершение сделки, превысило число собственников, рассчитывающих на рост цен.
Что касается роли ипотеки, генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка утверждает, что кредиты принесли пока не более 4% живых денег на рынок жилья (доля ипотечных сделок в общем объеме составила по стране 6%).
Банковский вклад
В Петербурге за год выдано около 10 тыс. кредитов на жилье. При этом заметно смягчились условия по займам и требования к заемщикам – для того чтобы выдать максимальный кредит каждому. Снижались ставки (минимум сегодня составляет 9% в долларах и 10,5% – в рублях) и необходимая сумма собственных средств (наиболее распространен вариант 10%, но действуют предложения с нулевым взносом), увеличивались сроки. Банки соглашались принимать в расчет совокупный доход нескольких созаемщиков, даже не являющихся родственниками, рассчитывать сумму кредита по максимуму – позволив заемщику выплачивать 60% дохода вместо 30%, как было раньше.
В условиях роста цен на жилье на первое место вышла скорость рассмотрения заявок и выдачи кредитов, и банки многое сделали в этом направлении. Однако число ипотечных сделок снизилось.
Для получения кредита на 90% стоимости жилья, подсчитал генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров, семья должна получать 50–70 тыс. руб. в месяц. Из-за цен на жилье увеличилась вдвое средняя сумма кредита, а среднемесячный платеж почти в два с половиной раза превысил стоимость аренды аналогичного жилья.
Скорректированы и прогнозы по петербургской ипотеке на 2007 год: вместо удвоения объемов кредитования предполагается рост на 80%.
Новогодний статус кво
В преддверии праздников и в течение целого месяца после них - рынок «на новогодних каникулах». В декабре спрос на вторичном рынке (количество первичных обращений граждан по поиску жилья) держался на уровне февраля 2005 года и был вдвое ниже, чем летом. На рынке новостроек – соответствовал сентябрю 2004-го, времени стагнации.
Объем предложения, по оценке Сергея Бобашева, с лета вырос на вторичном рынке втрое, а в новостройках, по мнению директора департамента маркетинга корпорации «Петербургская недвижимость» Михаила Бимона, на 20%.
Цены на жилье практически «остановились». По мнению экспертов АН «Бекар», причиной этого, помимо снижения платежеспособного спроса, является несоответствие соотношения «цена-качество» жилья ожиданиям покупателей. Спрос на квартиры смещен на окраины Петербурга и в Ленобласть, что также свидетельствует о том, что стоимость недвижимости превышает покупательную возможность населения.
В декабре на вторичном рынке по средней стоимости квадратного метра лидируют сталинские дома – $2835/кв. м (еще одна загадка души петербуржца, сохраняющего верность помпезности в сочетании с изношенными коммуникациями). Немногим дешевле ценят свои метры владельцы квартир в домах старого фонда (см. график).
Эти предпочтения отражаются и на динамике цен по районам города. Самое дорогое предложение – в Центральном районе, с его «золотым треугольником» и набережными ($2845/кв. м) и Василеостровском ($2840/кв. м), где ценник «задирает» достаточно качественное жилье советской постройки. Чуть дешевле - в Петроградском ($2800/кв. м) и в Московском - с дорогими сталинскими домами вдоль Московского проспекта. И лишь за ними следует Адмиралтейский район. Самая низкая средняя цена предложения - в удаленных от центра спальных районах - Красносельском и Фрунзенском.
По типам жилья дифференциация привычная: самый дорогой метр в однокомнатных квартирах ($2703), самый дешевый – в четырехкомнатных ($2520). А там, где более четырех комнат, он снова поднимается в цене ($2620). В начале минувшего года «квадрат» в многокомнатных квартирах (которые в основном расположены в центре) стоил дороже, чем в «однушке». Что подтверждает тезис о переоценке малогабаритного жилья и недооценке «антиквариата».
Исполнительный директор «Юридической фирмы «Экотон» Екатерина Романенко отмечает, что цены реальных сделок по всему сегменту типового жилья, включая популярные панельные серии, корректируются в процессе торга на 10%.
На первичном рынке в декабре отмечено некоторое снижение индекса средних цен. Михаил Бимон объясняет его как традиционными новогодними скидками (застройщики «копят жирок» в преддверии январского делового безвременья), так и выводом на рынок новых объектов. В течение года «свежих» предложений было мало, а к зиме они появились, причем по ценам, адекватным состоянию объекта – «нулевому циклу» строительства.
В сегменте дорогого жилья отмечен рекорд: ?27 тыс./кв. м за квартиру-студию площадью в 100 кв. м на пл Искусств, 5. Как объяснил Александр Гиновкер, уровень запроса определен уникальной внутренней отделкой из дерева. Квартиры в центре с видом на воду предлагаются по $13 тыс./кв. м, в новых домах престижного центра – до ?20 тыс./кв. м.
В самом дешевом сегменте средняя цена предложения в начале декабря достигла $45 тыс. за комнату в коммуналке и остановилась.
Коллективное сознательное
Удорожание жилья сделало вложения в недвижимость для последующей сдачи ее в аренду менее прибыльными. Сдача типовой квартиры приносит сегодня ее владельцу 4-6% годовых вместо 8-10%, достижимых раньше. Тем не менее квадратные метры жилья остаются на первом месте среди способов сохранения и приумножения сбережений петербуржцев. Популярность механизмов фондового рынка в России увеличивается. Но по данным Национальной лиги управляющих, в ценные бумаги паевых инвестиционных фондов (ПИФов) сегодня вкладывают средства менее 500 тыс. россиян (около 1% семей).
Как справедливо отмечает Александр Гиновкер, доходность от аренды невысока, но альтернативы для среднестатистического петербуржца практически нет. Средства, вырученные от продажи квартиры, в нормальном государстве можно было бы вложить в бизнес. Наши пресловутые административные барьеры (в том числе коррупционная составляющая) активности малого бизнеса не способствуют.
Когда наступит весна
Участники рынка расходятся в прогнозах: стабильные цены продержатся то ли до весны, то ли до начала 2008 года. Ведущий аналитик рынка недвижимости профессор Геннадий Стерник считает, что Петербург ждет как минимум год-полтора ценовой стабилизации (см. стр. 14). В риэлтерских компаниях «Экотон», «Невский простор», «Бенуа» уверены, что уже в марте возобновится плавный рост цен на 1-2% в месяц. В целом за год Михаил Бимон прогнозирует повышение рублевых цен минимум на 20%. Продолжит рост объем предложения, как на «вторичке», так и в новостройках.
Особенностью 2007 года станет вывод в продажу объектов квартальной застройки. Его ждут, дабы проанализировать предложенный девелоперами уровень цен. Это и «Балтийская жемчужина» в Красносельском районе, и проект компании Fishman Group: строительство 1 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости (по 160-180 тыс. кв. м в год) на 40 га бывших теплиц фирмы «Лето». Это кварталы Северо-Приморской части, квартал Каменка от ЛенСпецСМУ, жилой район «Славянка» (1,4 млн кв. м) на Колпинском шоссе вблизи Пушкина, и проект компании «СВП-Инвест» рядом с Кудрово (1,6 млн кв. м, 80 тыс. в год).
Президент Ассоциации риэлтеров СПб и ЛО Вячеслав Семененко считает, что в квартальной застройке цены могут быть на 20% ниже, чем в среднем по рынку.
Каким должен быть объем предложения для того, чтобы удовлетворить платежеспособный спрос, сами застройщики сосчитать не могут. На его спаде говорилось, что петербургский рынок не способен «переварить» более 1,8 млн новых квадратных метров в год. На подъеме – когда продажи росли до 700, а затем и до 920 тыс. кв. м за квартал - что и 4 млн на всех не хватит. В III квартале 2006 года, по данным «Петербургской Недвижимости», продали более 530 тыс. кв. м. Сократилось и число сделок на вторичном рынке.
Тем не менее, Михаил Бимон подчеркивает: четыре года назад, когда доллар стоил 32 рубля, а однокомнатная квартира $8-10 тыс., сделок было меньше, чем сейчас – при удорожании «однушки» почти на порядок. Так что ждать, когда жилье станет дешевым – не стоит. Это подтверждает и мировая практика.
