– В России уже 15 лет существует рынок ипотеки. Можно ли говорить о том, что за это время он сформировался и полноценно работает?
– Несмотря на два пережитых кризиса и другие сложности, в России сформировался полноценный рынок жилищного кредитования. Сегодня каждая пятая сделка с жильем совершается за счет ипотеки, практически в каждом населенном пункте страны можно взять кредит для приобретения жилья. Действуют специальные программы для заемщиков отдельных категорий – военнослужащих, получателей материнского капитала, молодых ученых. В систему ипотечного кредитования вкладывают свои средства инвесторы. Заслуга АИЖК в том, что мы запустили этот рынок и помогли его стандартизировать.
Сегодня по всей стране действует созданная АИЖК двухуровневая система рефинансирования. Она позволила средним и небольшим кредитным организациям конкурировать в сфере ипотечного кредитования с крупными банками. Это, в свою очередь, помогает избежать монополизации рынка. И к тому же формирует ориентир по качеству продуктов и уровню ставок для участников рынка. Благодаря программам рефинансирования банки – партнеры АИЖК в первом полугодии 2012 года предлагали самые низкие рублевые ставки – 11,5%-11,6%. Притом что среднерыночная ставка составляет 12,1%.
О результатах проведенной нами работы красноречиво говорит статистика. Если в 2006 году доля сделок на рынке недвижимости с участием ипотечных средств равнялась 9,5%, то в 2011 году этот показатель составил уже 17,6%. А в 2012-м – около 20%.
В первые шесть месяцев текущего года в России было выдано почти 296 тысяч ипотечных кредитов на 429 млрд руб., а к концу года этот показатель должен достигнуть триллиона рублей, что станет абсолютным рекордом для рынка ипотеки нашей страны.
– Какие проблемы рынка ипотечного кредитования необходимо решить в первую очередь?
– Проблема не столько в рынке ипотеки, сколько в российской финансовой системе в целом. В стране практически нет «длинных» денег. Банки в основном финансируют ипотечные кредиты за счет вкладов физических и юридических лиц. А это довольно дорогой и не слишком стабильный источник фондирования, поскольку сроки депозитов короче, нежели период, на который выдается ипотечный кредит. Средний срок депозита – от одного года до трех лет. К тому же его можно отозвать досрочно. В то время как ипотечные кредиты выдаются на 15-30 лет.
Проблема в том, что многие банки сейчас сильно зависят от средств вкладчиков. В этой ситуации выигрывают те кредиторы, которые могут привлечь финансирование из других источников. Мы оценивали ликвидность по данным Банка России в разные периоды и выяснили, что доля пяти крупнейших кредиторов РФ на рынке ипотеки растет именно в те моменты, когда банковская система в целом испытывает дефицит ликвидности.
Поэтому одна из основных наших задач на сегодня – развитие секьюритизации ипотечных кредитов. Выпуск ценных бумаг, пожалуй, один из главных инструментов поддержания конкуренции и устойчивого роста рынка. К сожалению, с 2006 года было совершено всего лишь 16 внутренних сделок секьюритизации российских ипотечных активов, но АИЖК серьезно работает над развитием данного направления.
– Что именно планируется сделать для развития внутреннего рынка секьюритизации ипотеки?
– АИЖК выпустило порядка 50% всех российских ипотечных ценных бумаг. Мы помогаем банкам их эмитировать. Для того чтобы стимулировать формирование вторичного рынка ипотеки, АИЖК запустило три программы покупки ипотечных облигаций (каждую из программ – на 20 млрд). Это новый механизм рефинансирования, по которому наше агентство гарантирует ставку и объем выкупаемых облигаций. Если рынок будет предлагать лучшие условия, то банк сможет разместить ценные бумаги на нем. Если же рыночные условия хуже нашего предложения, оригинатор всегда может воспользоваться офертой АИЖК.
– Недавно появились сообщения о том, что с начала сентября АИЖК планирует ввести программу с переменной ставкой. По какой причине было принято такое решение?
– Мы стремимся максимально расширить возможности заемщиков при получении ипотечного кредита, чтобы каждый человек мог подобрать наиболее удобный для себя вариант. С 3 сентября 2012 года АИЖК вводит в свои программы комбинированную процентную ставку. Соответствующая практика уже давно используется в Европе. Такой вариант соглашения выгоден для обеих сторон сделки. Кредитор сможет поддерживать прибыльность бизнеса и конкурентоспособность продуктов в периоды волатильности процентных ставок и сохранять долгосрочную стоимость ипотечных кредитов. А заемщик, в свою очередь, получает право самостоятельно выбирать срок фиксации процентной ставки и уменьшать ее по мере снижения уровня инфляции, не прибегая к перекредитованию.
В нашей программе ставка фиксируется на любой срок (по выбору заемщика). А после завершения периода фиксации – ежегодно пересчитывается в зависимости от уровня инфляции. Для защиты от резкого роста платежей, например, в случае кризисных явлений, устанавливается ограничение процентной ставки – максимум 16% годовых. Данная опция пока будет применяться для ипотечных продуктов «Стандарт» и «Материнский капитал».
– Каков ваш прогноз относительно изменения процентных ставок?
– Мы предполагаем, что до конца года среднерыночные ставки еще могут немного вырасти. Это связано прежде всего с негативными последствиями европейского долгового кризиса, из-за них российским кредитным организациям все сложнее и дороже фондироваться за пределами страны. В результате чего банки вынуждены больше полагаться на внутренние ресурсы, которые, естественно, дорожают.
В таких условиях участники ипотечного рынка уже не могут, как в 2011 году, вести конкурентную борьбу, снижая ставки. Банки начали с того, что стали отменять специальные предложения и акции. В борьбе за заемщика чаще стали использовать неценовые параметры – например, сокращать количество необходимых документов при оформлении кредита. С одной стороны, это позволяет банкам расширить аудиторию потенциальных заемщиков, с другой – повышает кредитные риски.
В итоге в июне 2012 года среднерыночный уровень процентных ставок по ипотеке составил 12,2%. Однако, принимая во внимание нестабильность на финансовых рынках и рост стоимости розничного фондирования, мы видим возможность дальнейшей коррекции ставок в сторону повышения – в течение года они могут подняться до 12,5%.
– В конце июля Сбербанк России и АИЖК заключили соглашение о сотрудничестве в сфере развития кредитных продуктов для формирования арендного жилищного фонда. В чем именно будет заключаться совместная работа?
– Не секрет, что государство тратит много усилий на развитие индустриально-промышленных парков и особых экономических зон в стране. По нашему убеждению, в них обязательно должен быть предусмотрен блок по созданию фондов арендного жилья для сотрудников. Ведь человек, приезжая на новое место работы, не всегда готов покупать квартиру, даже с помощью жилищного кредита. Ипотека не должна становиться единственным инструментом решения жилищных проблем.
Агентство уже разработало для рынка продукт «Арендное жилье», который нацелен на поддержку формирования фонда жилья для найма. Суть продукта такова: АИЖК предоставляет кредит сроком до 20 лет юридическому лицу, которое будет являться арендодателем, и на балансе которого будет находиться доходный дом. Арендные платежи от нанимателей квартир позволят погашать ипотечный кредит, предоставленный на покупку доходного дома. Это новаторский продукт для рынка, так как ипотечный кредит получает не физическое, а юридическое лицо.
Для нас соглашение со Сбербанком – новый этап в этой работе. Сбербанк обеспечивает финансирование создания крупных производств, а АИЖК как институт развития подключается к проектам, связанным с обеспечением жильем новых рабочих кадров.
– О новых инициативах АИЖК подробно расскажут участникам Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса. Какие еще темы планируете осветить вы в своем выступлении?
– На мой взгляд, важно рассказать участникам рынка о тех задачах, которые стоят сейчас перед агентством. Прежде всего мы обязаны обеспечить устойчивое развитие рынка. Инструменты формирования сбалансированного рынка жилья и ипотечного кредитования – это соблюдение стандартов выдачи качественной ипотеки, механизмы компенсации рисков кредиторов и заемщиков, внедрение и расширение института арендного жилья как альтернативы покупке в собственность, программы льготной ипотеки для социальных групп населения. Именно об этих механизмах я расскажу на Санкт-Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе.
– Каких результатов вы ждете от конгресса в целом?
– Надеюсь, что Санкт-Петербургский Всероссийский жилищный конгресс станет полезной площадкой для обратной связи, которая поможет сделать наше сотрудничество с банками и другими партнерами еще более плодотворным и эффективным.
Ознакомиться с программой Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса и зарегистрироваться можно на сайте www.gilforum.ru
Предусмотрены платный и бесплатный пакет участия.
Досье БН:
Андрей Григорьевич Семенюк, заместитель генерального директора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В 1996 году окончил Санкт-Петербургский университет по специальности «Физика радиоволн» с присвоением квалификации «Магистр физики». В 1999 году окончил аспирантуру по специальности «Финансы, денежное обращение и кредит». В 2000-м и 2002 годах повышал квалификацию на курсах «Макроэкономика» и «Микроэкономика» London School of Economics and Political Science. С марта 2001-го по июнь 2007 года работал в Аппарате Правительства Российской Федерации. Занимал руководящие должности в Департаменте экономики и управления собственностью, Департаменте финансовых рынков и имущественных отношений, Департаменте экономики и финансов Правительства РФ. C июня 2007 года работает в ОАО «АИЖК» на должности заместителя генерального директора и члена правления агентства.
