По оценкам российского представительства CBRE Group Inc, в первой половине 2012 года порядка половины инвестиций в российский рынок коммерческой недвижимости пришлось на торговые площади. Точнее, в российскую коммерческую недвижимость было вложено $1,523 млрд. При этом доля сделок на рынке ритейла впервые за последние пять лет обогнала офисный сегмент. На торговую недвижимость пришлось 49% инвестиций, в то время как на офисную лишь 37%
Торговые площади предпочтительнее офисных
Также немаловажно, что «первую скрипку» в приобретениях играли отечественные инвесторы (32%), а не зарубежные (17%). В то же время в CBRE прогнозируют рост активности зарубежных инвесторов, а среди актуальных тенденций российского рынка коммерческой недвижимости называют следующие.
Российский рынок чувствует себя увереннее, чем рынки ряда других европейских стран. Иностранные инвесторы демонстрируют устойчивый интерес к нашему рынку. Во втором полугодии 2012 года интерес к российскому рынку усилится, а суммарный объем инвестиций за весь год может составить $4-4,5 млрд. «Мы наблюдаем существенный интерес инвесторов к качественным российским активам», – комментирует ситуацию управляющий директор отдела инвестиционных услуг CBRE Иван Губочкин.
Другая внутрироссийская тенденция заключается в пересмотре инвесторами приоритетов и перераспределении их интереса от московских объектов к региональным. По данным CBRE, всего на региональный рынок недвижимости в первом полугодии этого года пришлось в 2,4 раза больше инвестиций, чем за тот же период прошлого. Проще говоря, в силу ряда причин петербургский рынок торговых площадей для части инвесторов оказывается более интересным, чем столичный.
В то же время, согласно оценкам Knight Frank St-Petersburg, на рынке торговой недвижимости города пустует всего 5% помещений. То есть арендаторы не находятся только для расположенных в самых неудобных местах магазинов. Кстати, темпы ввода новых торговых площадей – прежде всего торговых центров – в текущем году оказались гораздо ниже, чем за два предыдущих года. Что объективно стимулирует спрос на уже функционирующие встроенные торговые помещения.
«Мы отмечаем высокую активность спроса со стороны как российских торговых операторов, так и зарубежных, – поясняет гендиректор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков. – Это подтверждается заключением в первом полугодии ряда крупных сделок по аренде, а также анонсами крупнейших игроков рынка о начале реализации новых проектов».
По словам эксперта, особенно активны торговые операторы сегментов FMCG и общественного питания, при этом последние не боятся развивать новые для рынка Петербурга форматы. «Мы ожидаем, что при сохранении текущей благоприятной экономической ситуации в России и мире высокий уровень спроса на рынке сохранится», – резюмирует Николай Пашков.
При этом точно так же, как интерес участников рынка со столицы смещается в регионы, в Петербурге для розничной торговли все более привлекательными становятся «спальные районы».
Последние «белые пятна»
Конечно, никто не намерен вкладываться в глухие петербургские окраины. Инвесторов интересуют объекты в районных «центрах притяжения» вокруг станций метро. Но, увы, данные территории почти полностью освоены.
Таким образом, речь может идти только об уже действующих площадках, чаще всего встроенных. И сегодня подготавливаются операции с последними «белыми пятнами», ведь это гарантированно большие человекопотоки, которые не нужно специально формировать.
Так этим летом начались продажи помещений стрит-ритейла (первый этаж жилого дома) буквально напротив станции метро «Площадь Мужества». «Данная локация является мощным транспортно-пересадочным узлом, имеет хорошую видимость и высокие трафики, – отмечает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – Инвестиции в торговую недвижимость там имеют минимальные риски и хорошие перспективы. Возможность купить объекты коммерческой недвижимости стоимостью от $500 тыс. с окупаемостью за восемь-девять лет – это хорошая альтернатива инвестициям в жилье или банковским вкладам».
На продажу представлены помещения с арендаторами и без. Их площадь составляет от 50 кв. м и выше. Общая площадь помещений, представленных к продаже, – около 3 тыс. кв. м. На каждое помещение получен отдельный кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности.
Сомневаться, что данные торговые площадки будут оперативно раскуплены, не приходится – с учетом качественной проработки и высокой готовности документов со стороны собственника, а также выбора только качественных арендаторов, настроенных на долгосрочное сотрудничество. Данные объекты гарантированно высоколиквидны не только в силу удачного расположения и общих трендов на рынке коммерческой недвижимости.
Дело в том, что вся торговая недвижимость Петербурга, как российской морской столицы, имеет серьезные шансы существенно вырасти в цене, лишь только будут преодолены долговые проблемы Евросоюза.
Этим летом Россия вступила в ВТО, и как только волна экономического кризиса закончится, в нашу страну массово прийдут бренды, до сих пор в силу разных причин незнакомые российскому потребителю, но подкрепляемые колоссальными бюджетами. Соответственно, конкурентная борьба будет происходить в двух плоскостях. Между товарами и между торговыми площадками, претендующими на право эти товары представлять.
