Муниципальное образование «Финляндский округ» расположено на юге Калининского района и граничит с МО «Сампсониевское», МО «Полюстрово» и МО «Пискаревка». Южная граница округа проходит по реке Неве, западная – по ул. Академика Лебедева и Лесному пр., северная – по пр. Маршала Блюхера и Бестужевской ул., восточная – по Пискаревскому пр.
Вдали от метро
Топонимика Финляндского округа насквозь пронизана революционным прошлым. Один из главных проспектов округа назван в честь Маршала Блюхера. Другая, важнейшая, магистраль – Кондратьевский проспект – носит имя героя-комиссара гражданской войны. До 1918 года этот проспект был Безбородкинским, по фамилии крупнейшего местного землевладельца. Остатки дореволюционной топонимики сохранились лишь в названиях нескольких улиц – Бестужевской (генерал-фельдмаршал, граф Бестужев), Замшина (владелец одного из участков земли, профессор Повивально-гинекологического института, теперь Институт Отта).
Революционные имена также носят две площади округа – пл. Ленина и пл. Калинина. Первая из них привокзальная – там расположены Финляндский вокзал и станция метро «Пл. Ленина». Вторая известна крупнейшим в городе «птичьим рынком», а также тем, что на ней еще недавно располагалось одно из первых в современном Петербурге казино. В связи с запретом игорного бизнеса сейчас в здании «Гигант Холла» проводятся концерты, банкеты, работает дансинг, ресторан.
Наличие в границах округа станции метро, казалось бы, должно быть плюсом с точки зрения привлекательности территории для проживания. Однако станция «Площадь Ленина» расположена на южном краю округа, где очень мало жилых домов. Причем реконструированные здания старого фонда на Арсенальной набережной и пара новых домов рядом с администрацией Калининского района позиционируются в сегменте бизнес-класса. Поэтому можно предположить, что для большинства обитателей этих домов наличие метро не актуально.
Этот островок благополучия отделен от основной жилой застройки округа большой промышленной зоной, где базируются такие предприятия, как объединение ЛОМО, Механический завод, Ленинградский металлургический завод и т. д. Поэтому до метро большинству жителей округа приходится добираться на автобусах и маршрутных такси по 15-20 минут, и то при условии отсутствия пробок.
Примечательно, что Генпланом 2005 года предусматривались сразу три новых станции метро для Калининского района. Две из них, «Площадь Калинина» и «Замшина улица», могли полностью решить транспортные сложности жителей округа и послужили бы мощным стимулом развития территории. Однако в июне 2011 года правительство скорректировало планы: станция «Замшина улица» в списках больше не значится. Срок проектирования и строительства станции «Площадь Калинина» неизвестен.
Неконструктивный конструктивизм
В отличие от соседнего муниципального образования «Полюстрово», где практически все жилые дома относятся к серийной массовой застройке 60-70-х годов, жилой фонд «Финляндского округа» чрезвычайно «разношерстен». Здесь есть старые дореволюционные здания, до- и послевоенные сталинки, хрущевки, брежневки, плюс небольшое число домов постройки двух последних десятилетий.
Застройка времен молодого советского государства преобладает в центральной части округа, вблизи площади Калинина, на Кондратьевском пр., пр. Металлистов. По архитектурному облику эти дома можно разделить на две группы: неоклассицизм и конструктивизм, он же авангард. И в зависимости от стиля можно с большой долей вероятности оценить и качество дома. Сталинки, построенные в духе неоклассицизма, как правило представляют собой добротное жилье, квартиры в них имеют удобные планировки. А вот авангардные эксперименты советских архитекторов 20-30-х годов при всей своей оригинальной эстетике уступают и по качеству конструкции, и по комфортности для проживания.
Самый известный памятник эпохи конструктивизма – «Кондратьевский жилмассив». В Финляндском округе его называют «сороковые дома», так как все они имеют один адрес – Кондратьевский, 40. Жилой микрорайон из двенадцати 60-квартирных корпусов был построен для рабочих Выборгской стороны в 1928-1931 годах. В квартале были также предусмотрены прачечная, библиотека, клуб, ясли и детский сад. Согласно идеологии того времени, в квартирах нет ванных комнат – люди должны были мыться в банях, а площадь кухонь небольшая – пролетариат должен был питаться в столовых. Квартиры только трехкомнатные – семьи должны были быть многодетными (сейчас в подобных жилмассивах огромное количество коммуналок на три семьи).
Внешние стены домов представляют собой оштукатуренную кирпичную кладку, которая по толщине не соответствует современным нормам теплоизоляции. Но главным недостатком «пролетарских домов» является то, что у них отсутствует промежуточная кирпичная кладка – по сути, нет несущих стен внутри периметра здания, от чего оно подвержено сильным вибрациям. Такой вот «неконструктивный» конструктивизм.
Итогом стало признание аварийными всех корпусов по Кондратьевскому, 40. Многие жильцы этих домов уже получили квартиры, другие ждут переселения в ближайшее время.
Разумеется, в аварийных «сороковых домах» жилье давно не продается, но в округе есть и другие довоенные здания, которые при выборе жилья следует оценивать очень внимательно.
Замшина ждет реновации
Совет по сохранению культурного наследия Петербурга принял решение сохранить внешний облик «Кондратьевского жилмассива», разрешив только реконструкцию. Зато панельные хрущевки округа ценности не представляют. Один из кварталов попал в городскую программу развития застроенных территорий (квартал 43, ограничен пр. Мечникова, ул. Замшина, Бестужевской ул., Кондратьевским пр.). Правда, в адресном списке под снос предназначено всего девять домов. Видимо, власти посчитали, что остальные пятиэтажки еще не выработали свой ресурс. И вполне вероятно, что так и есть – значительное количество хрущевок Финляндского, в том числе и по ул. Замшина, в свое время были построены жилищно-строительными кооперативами (ЖСК). Их и строили более качественно, и содержали бережно. Поэтому, если уж покупать квартиру в панельной пятиэтажке, то в доме ЖСК.
Но еще лучше – в кирпичной пятиэтажке. Таких в Финляндском тоже предостаточно. Все они относятся к серии 1-528КП. Планировка у них самая что ни на есть «хрущевская» – маленькие кухни, проходные комнаты и так далее. Зато они более теплые и ремонтопригодные. Стоимость «528-й серии», конечно, выше панельной. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», квадратный метр в кирпичной хрущевке сегодня предлагается в среднем по цене 89 тыс. руб кв. м. В то время как в панельной – 84,8 тыс. руб кв. м.
Невысокое качество значительной части домов довоенной постройки (в листингах даже «конструктивистские» дома фигурируют как «сталинки») отражается на их цене. В среднем квадратный метр расположенных в Финляндском «сталинок» стоит немногим выше, чем в панельной пятиэтажке, – 85,4 тыс. кв. м.
Еще дешевле жилье в домах старого фонда – всего 74,1 тыс. руб. кв. м. Ощутимо дороже стоят квартиры в старых домах после капремонта – 81,2 тыс. кв. м.
Качественное жилье в старом фонде присутствует только в домах, прошедших реконструкцию, но на сегодня, по данным Центра исследований и аналитики, таких предложений в округе нет.
Самое дорогое жилье округа –- квартиры в немногочисленных современных домах, а также в позднейших модификациях «528-й серии» с улучшенными планировками. Это 9-12-этажные здания, построенные ЖСК в 70-80-е годы. Такое жилье стоит уже 90-94 тыс. руб. кв. м.
Если не брать во внимание панельные хрущевки, ветхий старый фонд и некачественные «сталинки», то в среднем однокомнатная квартира сегодня здесь может быть приобретена за 3,1 млн руб. Двухкомнатная – за 4 млн руб. «Трешка» обойдется в 5,6 млн.
Причем приличного жилья здесь предлагается достаточно. Невысокий спрос на него объясняется близостью промышленных предприятий и неясными перспективами со строительством метро. Из явных плюсов территории – развитая социальная инфраструктура: почти отсутствуют очереди на места в детских садах, нет переполненных сверх меры классов в школах. Развит наземный пассажирский транспорт. Дворы прекрасно озеленены, не говоря уже о том, что поблизости находится большой парк Полюстрово.
