К теме «какое жилье можно купить в Петербурге по цене комнаты» мы уже обращались в декабре прошлого года. За прошедшие с тех пор восемь месяцев изменений на рынке (как первичном, так и вторичном) произошло немало, так что пришло самое время вернуться к этому вопросу, по-прежнему актуальному для сотен тысяч петербуржцев.
Ценовой передел
Начнем с приятной для обитателей коммуналок новости: комнаты в Петербурге дорожают гораздо быстрее, чем квартиры. Так, «квадрат» на вторичном рынке в целом подорожал по сравнению с декабрем 2011 года на 7%, на столько же вырос «ценник» на первичном рынке. А вот комнаты в коммуналках прибавили в стоимости сразу на 11,5%. Такие данные приводит Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
На сегодняшний день средневзвешенная стоимость квадратного метра в коммунальном жилье достигла отметки в 91 тыс. руб. Среднестатистическая комната в Петербурге (16,5 кв. м) стоит сейчас ровно полтора миллиона рублей (в декабре прошлого года она продавалась за 1,35 млн руб.).
Особенно прибавили в цене комнаты с началом лета – более 3 тыс. руб. за квадрат всего за два месяца. «Такая тенденция является достаточно традиционной для периода, когда средняя стоимость квадратного метра в квартирах по результатам сделок останавливает свой рост. По прошествии некоторого времени рост рынка начинается снова и именно с комнат. Так произошло и в нынешнем году, когда в июне рост средней цены прекратился», – прокомментировал текущую ситуацию генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.
Таким образом, именно август является тем месяцем, когда выгоднее всего продавать комнату и вкладываться в отдельную квартиру. Ведь уже в начале сентября цены как на первичном, так и на вторичном рынке традиционно идут вверх вслед за ростом спроса. И, вероятнее всего, уже к середине осени темпы удорожания всей петербургской недвижимости придут к общему знаменателю.
Успеть до реновации
Впрочем, далеко не все столь уж оптимистично для многочисленных жителей коммуналок. Прежде всего, расселение больших квартир в центре города в настоящее время практически остановилось. И дело здесь не только в том, что самые «вкусные» видовые объекты уже расселили, а оставшиеся с коммерческой точки зрения неинтересны.
Сумятицу в умы вносит проанонсированная властями масштабная программа по реновации исторического центра. Причем главным образом – из-за недостатка информации. Представители риэлторского бизнеса говорят, что сейчас совершенно не ясно, что, где и когда будут расселять и ремонтировать, стоит ли срочно вкладывать средства в аварийные коммуналки в расчете на их скорое удорожание или же это грозит сплошными убытками. Большинство предпочитает не рисковать. По словам директора департамента расселения жилой недвижимости АН Home estate Аркадия Леонова, сроки нахождения комнат в листингах риэлторов за последний год, в среднем, увеличились с одного месяца до трех.
«В центре города количество коммунальных квартир постоянно снижается, при этом оставшиеся объекты не вызывают сильного интереса у инвесторов, поскольку они расположены в третьих дворах. Возникают сейчас и новые коммуналки в спальных районах города, в частности по семейным причинам. Такие объекты расселить еще сложнее», – считает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.
На продаваемые отдельные комнаты спрос есть, например, у специализированных агентств недвижимости, которые затем сдают их нелегальным мигрантам (а также и вполне легальным). Но в основном востребованы объекты, находящиеся в ценовой категории 1,2-1,5 млн руб., это комнаты площадью 13-17 кв. м в трех-, четырехкомнатных квартирах в старом фонде. Доля таких ликвидных объектов составляет не более трети от общего количества комнат в Петербурге. Большие комнаты (от 20 кв. м), а также доли в многокомнатных квартирах продать куда сложнее.
Что, где, почем?
Другой вопрос, на что сможет рассчитывать петербуржец, продав свою среднестатистическую комнату и получив за это среднестатистические полтора миллиона. В новостройках Петербурга по-прежнему можно купить отдельную квартиру стоимостью менее 1,5 млн руб. На портале bn.ru размещено около 30 объявлений о продаже такого жилья. Восемь месяцев назад их было вдвое больше. Еще 80 самых дешевых объектов на рынке строящегося жилья предлагаются в ближайшей Ленобласти.
Правда, нужно учитывать, что шансов получить жилье по демпинговым ценам в заявленные сроки (это 2014-2015 гг.), скорее всего, не слишком много. Например, дома в поселке Ленсоветовский – рекордсмены по дешевизне квадратного метра на территории Петербурга (минимальная цена от 38 тыс. руб.) до сих пор не сданы. Хотя квартиры в шести корпусах первой очереди должны были передать дольщикам еще в 2010 году, а пять домов второй очереди достроить к июлю нынешнего года. Но, как пояснили в отделе продаж застройщика ООО «Титан», теперь сроки сдачи снова перенесены: первой очереди – на осень, второй – и вовсе на неопределенное время.
Пример Ленсоветовского можно назвать типичным – здесь нет заведомого мошенничества, но соблюсти заявленные сроки при таких ценах на квартиры и одновременно при необходимости тянуть издалека инженерные коммуникации практически невозможно (как говорят сами дольщики, застройщик уже несколько лет не может подключить уже готовые корпуса к водопроводу).
То есть теоретически купить квартиру в строящемся доме по цене комнаты можно, но получить ее в срок – вряд ли. При этом жилья с ценой квадратного метра ниже 50 тыс. руб. в городе с каждым месяцем становится все меньше.
«На сегодняшний момент 45-50 тыс. руб. за кв. м – это цена в 70% случаев на трехкомнатные квартиры, остальные 30% – двухкомнатные и многокомнатные, практически в одинаковых долях», – говорит заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов. По его данным, еще в прошлом году в Петербурге и окрестностях можно было найти квартиру-студию по цене 46 тыс. руб. за «квадрат», а однокомнатную квартиру – по 42 тыс. руб. за кв. м, причем речь шла не о небольших застройщиках, а о крупных строительных компаниях, реализующих проекты комплексного освоения территорий (КОТ).
«Сейчас дела обстоят иначе: минимальная цена на кв. м в студии – 69,5 тыс. руб., а на «однушки» – 54 тыс. руб. за «квадрат». Но таких самых недорогих проектов КОТ не более 12% от всего объема», – добавляет Вячеслав Ефремов. Удорожание квадратного метра в таких масштабных проектах квартальной застройки, скорее всего, связано с изменившимися правилами игры на строительном рынке Петербурга и Ленобласти.
Всех не расселишь
По сути, количество студий и однокомнатных квартир за 1,4-1,5 млн. руб. от более-менее известных на рынке застройщиков исчисляется несколькими десятками – в жилых комплексах в Буграх, Парголово и Усть-Ижоре, а также удаленных кварталах Красносельского района. При этом раскупаются они, как правило, в течение нескольких недель на самом старте продаж. Есть еще поселок имени Свердлова, но уверенно говорить, что дома там достроят в срок, мы бы не рискнули. «Вообще, говорить о надежности покупки жилья по такой цене можно с большой долей скепсиса. В этом сегменте ее попросту нет», – считает руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова.
Впрочем, если жизнь в коммуналке осточертела настолько, что не пугают даже расстояния, то можно приобрести студию в Тосно за 1,1 млн руб. или «однушку» за 1,5 млн руб. Причем нельзя сказать, что этот поселок совсем уж далеко – всего 24 км от границы Петербурга. Для автомобилистов вполне приемлемое расстояние.
Резюмируя, отметим, что большинству жителей коммуналок остается рассчитывать разве что на помощь государства (а насколько, порой, это эфемерная вещь, знает, наверное, каждый взрослый россиянин). За последние 10 лет в Петербурге расселили лишь около 16 тыс. коммунальных квартир, на начало 2012 года их насчитывалось в городе 104,7 тыс. Многие являются совершенно неликвидными, кроме того, в спальных районах образуются новые коммуналки вместо отдельных квартир – и этот процесс будет продолжаться. Некоторые надежды у горожан появились в связи с заявленной программой реновации исторического центра, в рамках которой власти обещают расселить как минимум 30 тыс. коммуналок. Но как все будет происходить на практике и насколько реальны эти планы, похоже, пока не знают даже сами чиновники.
