В июле представители Управления контроля и надзора в области долевого строительства сообщили, что почти половина петербургских строек (159 объектов), работает по всем правилам, то есть, в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Это не может не радовать. Но есть у Смольного и «черный список» сомнительных объектов недвижимости и застройщиков: минувшей зимой представители Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРЗ) и Госстройнадзора насчитали в Петербурге 162 объекта, которые возводятся без разрешения на строительство либо на участках ИЖС, принадлежащих частным лицам.
Приведенные цифры не означают, что «не по правилам» строится больше половины городского жилья. В первом списке – преимущественно известные застройщики, многоэтажные дома и целые микрорайоны жилой застройки. Во втором по большей части фигурируют «малые формы» и продукция микродевелопмента. Именно они чаще всего и оказываются вне закона.
Сам себе застройщик
Самый распространенный тип самовольных строений, встречающихся преимущественно в пригородах, – сблокированные двух- или трехэтажные секционные дома. Программист Олег (имя по просьбе собеседника изменено) приехал работать в Санкт-Петербург с горячим желанием решить квартирный вопрос и деньгами, которых хватило бы на половину типовой квартиры, но с неважной кредитной историей. Вскоре, после общения на специализированных интернет-форумах, он обнаружил, что не одинок. Таких же, как он, семейных и трудолюбивых, набралось восемь человек. Было принято решение приобрести участок и вскладчину построить дом.
Правда, когда дошло до дела, в проекте остались только двое, они присмотрели участок в пригородном садоводстве, рядом с автобусной остановкой, приобрели его в долевую собственность и начали строить трехсекционный таунхаус – с расчетом продать одну из трех секций. На сегодняшний день стройка почти закончена. Специалисты готовы помочь в легализации строения по «дачной амнистии», но возможность получить постоянную регистрацию в таком объекте оценивают скептически: он расположен в садоводстве, не подпадает под определение индивидуального жилого дома, а строительство многоквартирных домов на данной территории не допускается правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Олег уже живет в своем таунхаусе, прописан у родственников, у него есть крыша над головой, вода из скважины и локальная канализация, а его дом сносить никто не собирается. Но это только потому, что данная территория не представляет какой-либо значительной градостроительной ценности. В похожей ситуации оказались сегодня многие частные застройщики, построившие сблокированные дома и таунхаусы на участках, предназначенных для ИЖС.
Гостиницы для «элитариев»
Если есть спрос на жилье в запретных для жилищного строительства зонах – появляется и предложение. Когда строить нельзя, но кому-то очень хочется, жилую функцию маскируют, например, под гостиничную. Десять лет назад это была весьма распространенная практика в сегменте элитного жилья. И комплекс «Пятый элемент», «приземлившийся» на территории парковой зоны Крестовского острова, и знаменитый новодел, известный как «дом Сопромадзе» на набережной Фонтанки, 1 (напротив Инженерного замка) – строились как отели. Однако «нумеров» для туристов в них никто никогда не предлагал, правда, предложение арендовать в них «элитные» апартаменты время от времени появляется.
Сегодня строительство жилья под видом апарт-отелей по большей части переместилось в фешенебельные пригороды. В частности, ГК «Пионер» объявила о начале строительства апарт-отеля в пляжной зоне между Зеленогорском и Комарово. Несмотря на то, что в составе комплекса будут бассейн, спа-комплекс и рестораны, застройщик намерен продавать апартаменты частным покупателям. Это не первый и не последний «гостиничный» прецедент такого рода в Курортном районе.
Особенность таких апартаментов в том, что официально они не являются жилыми помещениями, и в них нельзя зарегистрироваться. Второе неудобство для дольщиков – шумные отдыхающие и арендаторы, вместо тихих и привычных соседей. Впрочем, для покупателей элитной недвижимости это, по всей видимости, не слишком принципиально: армию обманутых дольщиков они не пополнят. Ведь, как правило, такой объект в Курортном районе – это даже не второе жилье, а, по сути, «коллекционная» недвижимость.
Ожесточенные споры вокруг подобных объектов ведутся, но касаются они не законности оснований строительства (с этим здесь все в порядке), а архитектурных особенностей проектов.
Случаются и ситуации, когда градостроительные требования выполняются до цинизма формально. Несколько лет назад на торгах Фонда имущества были проданы семь нежилых зданий – памятников регионального значения в городе Ломоносове, расположенных прямо напротив Государственного музея-заповедника «Ораниенбаум». Одним из инвестиционных условий были реставрация деревянных казарм и строительство малоэтажного гостиничного комплекса. Тем не менее, старинные здания были разобраны, а на месте одного из них возведены коттеджи из сэндвич-панелей. По всей видимости, для того, чтобы показать соблюдение правил землепользования и застройки (гостиница), на одном из них застройщик вывесил табличку «Аренда».
Долевка по понятиям
Еще одна категория «долевки без правил» – многоквартирные дома, которые возводятся на участках ИЖС либо при отсутствии разрешения на строительство. В этом случае потенциальному дольщику чаще всего предлагают заключить предварительный договор купли-продажи.
Именно о таком случае рассказала возмущенная клиентка Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости (КЦДСиН). Ее привлекла возможность приобрести квартиру в пятиэтажном комплексе бизнес-класса с подземным паркингом, да еще и на берегу среднего Суздальского озера. Когда, вместо разрешения на строительство, ей предъявили бумагу, ничего общего с этим документом не имеющую, она, следуя рекомендации юристов, направила запрос в Комитет по земельным ресурсам. Выяснилось, что строительство незаконное, а участок принадлежит физическому лицу. В отделе продаж ей просто намекнули, что элитный жилой комплекс – это не для нее.
Парадокс заключается в том, что квартиры в «незаконных» домах пользуются, что называется, «широким спросом в узких кругах». У подобных проектов есть контингент состоятельных дольщиков, которые, зная о проблемах, тем не менее, вписываются в сомнительные проекты. Слишком велико желание приобрести дорогую недвижимость в престижной зеленой зоне.
Сносить нельзя построить
У всех объектов жилищного строительства, которые возводятся с отступлениями от правил, есть устойчивые общие признаки. Прежде всего, обычно это небольшие и нетиповые объекты: «малоэтажка», таунхаусы, а также дома до пяти этажей, позиционирующиеся как «клубные» и «элитарные». В отличие от «большого» рынка строящегося жилья, где сложился круг постоянных профессиональных участников, в этом сегменте еще находят место и «случайные» игроки. К тому же, располагаются такие проекты отнюдь не в классических «спальных» микрорайонах, а на территориях, отданных частной застройке, на землях сельхозназначения либо в престижных районах с ограничениями на жилищное строительство.
Зачастую дольщики знают, что строительство ведется на не законных основаниях, но возможность получить жилье по цене, заметно ниже рыночной, либо в других случаях престижные апартаменты в престижном районе с ограничениями на жилищное строительство заставляют их закрывать на это глаза. В некоторых случаях покупателям «незаконных» квартир удается инициировать разбирательство и зарегистрировать собственность через суд. Между тем, по словам генерального директора КЦДС Анны Максимовой, судебный опыт на сей счет накоплен самый разный – в том числе, и не в пользу дольщиков. К тому же, получение свидетельства о собственности на квартиру еще не означает, что не будет проблем с выделением энергомощностей и подключением к инженерным сетям.
Но самое главное, что, несмотря на угрозы, ни один объект, построенный, что называется, «на птичьих правах», – ни многоквартирный барак на участке сельхозназначения, ни элитный жилой комплекс на берегу озера – на сегодняшний день не снесен. Однако если речь идет о территориях, имеющих в глазах властей и возможных инвесторов потенциал градостроительного развития, вероятность того, что ими серьезно займутся, не следует сбрасывать со счетов.
