Коттеджные поселки «готовят» по-разному. Здесь за рекламными объявлениями, предлагающими стать домовладельцем, могут скрываться три варианта: покупка готового дома с участком, приобретение участка со строительным подрядом, либо покупка земли для самостоятельного строительства. У всех «рецептов приготовления» поселков есть свои плюсы, минусы и подводные камни. Причем практика показывает, что за послекризисный период многое смешалось. В одном и том же массиве могут встретиться предложения всех типов. Оставив за рамками данной публикации все предложения с готовыми домами (мы уже рассказывали о том, на что смотреть при покупке или строительстве каркасного дома, деревянной дачи и каменного коттеджа), отметим особенности тех вариантов, когда вместе с приобретением земли вам предлагают заключить договор строительного подряда.
Предложение, от которого трудно отказаться
Одни воспринимают обязательный подряд на строительство как обременение, другие полагают, что только в таком варианте удастся избавить себя от лишних головных болей. Истина, как водится, лежит где-то посередине.
Наши люди вообще не любят, когда им что-либо навязывают. К тому же нередко девелоперская структура воспринимается клиентом как «черный ящик», в котором исчезают доверенные участниками проекта деньги. В этом отношении вариант с оформлением покупки земли и строительство коттеджа разными договорами дает шанс на прозрачность. Но у этой медали есть обратная сторона. Часто будущий домовладелец уверен, что, организовав тендер среди строительных организаций и частных бригад, найдет самое привлекательное по цене предложение. Но часто выходит и наоборот.
Действительно, представители сторонней строительной организации постараются составить для него самое привлекательное по цене коммерческое предложение. Но коммерческое предложение – это еще далеко не смета. И если привлекательность обеспечивается за счет упрощения проекта, отказа от «излишеств», а также замены качественных и долговечных материалов более дешевыми аналогами – это ваш выбор. Но, как правило, «чужим» строителям приходится нести дополнительные расходы на логистику, организацию быта рабочих, их переезд со стройки на стройку. В этом отношении они оказываются в проигрышном положении по сравнению с фирмами, которые осваивают данный массив централизованно.
К тому же все строители в курсе средних рыночных цен на те или иные виды работ и материалов. И чем более выгодное по цене коммерческое предложение – тем больше вероятность непредвиденных расходов, удорожания в ходе строительства, а то и просто исчезновения строительной компании с деньгами клиента. В результате работу приходится доделывать или переделывать другим. А тут уже о выгоде вообще говорить не приходится.
Другое дело, что и с «навязанными» строителями тоже случаются проколы. Поэтому и за теми, и за другими нужен глаз да глаз. И если договор строительного подряда, предложенный девелопером проекта, подписывается вместе с договором купли-продажи участка, что называется, впопыхах, без должного изучения проектно-сметной документации (она является неотъемлемой частью договора), проблем также может оказаться хоть отбавляй.
«Навязчивые» услуги
Если вместе с покупкой земельного участка девелопер предлагает услуги «дочерней» или «братской» строительной организации – это не ограничение прав и свобод будущего домовладельца, а возможность централизованного решения всех задач, связанных с организацией застройки массива. Обременение в виде подряда дает возможность спросить за сроки и качество строительства, предоставляет относительную свободу выбора материалов, проектных решений и технологий. Кроме того, потенциальный новосел может быть уверенным в том, что строительство на соседних участках будет в большей или меньшей степени соответствовать регламентам застройки (всего этого нет, когда предлагаются участки для самостоятельного освоения). Хотя вероятность «выпадения» из принятых «соучастниками» проекта норм, правил и сроков строительства в сегменте «участок + подряд» заметно выше, нежели в коттеджных поселках с готовыми домами. Еще один возможный (но так бывает не всегда) плюс такого проекта – продуманные решения при прокладке сетей и дорог, их централизованное строительство единым подрядчиком и, как следствие, относительно невысокие по сравнению с другими вариантами расходы на ремонт и эксплуатацию. Системами водопровода, канализации и отопления в таких массивах тоже, как правило, занимаются аккредитованные подрядные организации. Стало быть, и здесь есть, с кого спросить.
Теперь пришла пора сказать о минусах. Если по каким-либо причинам качество работы «прикрепленного» подрядчика не устраивает, отказаться от его услуг иногда бывает непросто. Стало быть, перед заключением соглашения нелишне будет все внимательно изучить.
В сегодняшней практике юридическое оформление покупки объекта «участок + подряд» допускается несколькими способами. Девелопер может предложить вам заключить предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости (с оформлением в собственность по факту готовности и приемки в эксплуатацию), либо договор купли-продажи с отлагательными условиями. Но и в том, и в другом случае вы становитесь полноправным собственником только по завершении строительства. Правда, сегодня больше распространен вариант, когда вы становитесь собственником участка сразу, но, заключая договор купли-продажи, принимаете на себя обязательство (опять-таки прописанное в договоре) заключить договор подряда на строительство с компанией, указанной продавцом.
Такой вариант практикуют, когда пакет документов на землю полностью готов. Девелоперы стараются защитить свои интересы, предусматривая высокие штрафные санкции за расторжение договора подряда, вплоть до возможности обращения взыскания на купленный участок. Поэтому покупателю необходимо внимательно прочитать пункты, в которых прописываются обязательства подрядчика и, в случае если что-либо в них не устраивает, внести свои коррективы.
Ключевой вопрос: кто строит?
Если продавец участка и строительная организация – одно и то же юридическое лицо, то ключевой вопрос здесь всего один: его репутация. В этом случае не нужно просить лицензий (для строительства коттеджей они не нужны), а информация о членстве компании в профессиональных саморегулируемых организациях едва ли вам о чем-нибудь скажет. Гораздо полезнее узнать отзывы тех, кто уже пользовался услугами данной организации.
Если продавец участка и подрядчик «не совпадают», их отношения должны подтверждаться договорами о совместной деятельности, либо договорами строительного подряда. Такие варианты дают повод более внимательно изучить договорную базу и требовать подтверждения полномочий тех лиц, от имени которых подписывается договор.
Движемся дальше. В предлагаемом контрагентами договоре строительного подряда нас должны интересовать пункты, обязывающие строительную организацию отвечать за качество, не менять в одностороннем порядке цены в процессе строительства и соблюдать оговоренные сроки. Если со всем этим имеются проблемы, а вы можете обосновать их документально, у вас появится возможность сменить подрядчика, не «попадая» на штрафные санкции, а также обеспечить себе хорошие шансы выиграть судебный процесс (если до этого все-таки дошло).
Все решают детали
Теперь о частностях, которых великое множество. Собственно, типовой договор строительного подряда – это, как правило, несколько страничек текста. В нем, как и в любом другом договоре, указаны сроки действия, права и обязанности сторон. С обязанностями покупателя (заказчика) все более или менее понятно, они сводятся к тому, чтобы своевременно перечислять деньги в соответствии с графиком финансирования. Обязанности исполнителя – предмет куда как более сложный, и они никак не укладываются в те несколько пунктов договора, в которых указана площадь и этажность будущего дома.
Неотъемлемой частью договора строительного подряда всегда являются приложения: проектно-сметная документация с архитектурным и рабочим проектом, сметы и спецификации материалов, графики производства строительных работ и их оплаты. Если все такие приложения умещаются на нескольких страничках (а так бывает в коттеджных поселках) – это несерьезно. Проектная документация на средний по величине коттедж являет собой увесистый том, который нужно изучать чуть ли не под микроскопом. И только в случае когда вся эта документация согласована с заказчиком до его подписания, у вас будет возможность контролировать ход и качество работ, а также предъявить претензию, если подрядчик заменил указанные в спецификации материалы на дешевые и менее качественные аналоги.
Если вы не юрист и у вас есть сомнения в квалификации или порядочности ваших контрагентов, то все договоры, которые вам предлагают подписать, желательно показать независимым экспертам – юристам и строителям. Если вам говорят, что вся договорная база является предметом коммерческой тайны, либо объектом интеллектуальной собственности, которую нельзя вынести из офиса для ознакомления, ищите другой коттеджный поселок.
Заключение договора строительного подряда
Что нужно знать, обращаясь в строительную организацию
|
Стадия заказа |
Особенности, зоны риска |
|
Выбор проектного решения, приобретение проекта, заключение договора на проектирование Вы можете приобрести готовый проект, либо выбрать проект, предложенный представителями строительной организации, либо заключить договор на индивидуальное проектирование с архитектурной студией. Перед заказом проекта необходимо провести геологическое обследование участка, которое позволит выбрать оптимальную конструкцию и тип фундамента.
|
Если речь идет о покупке готового проекта, необходимо узнать, есть ли кроме архитектурного проекта рабочие чертежи, спецификации материалов, сметная документация, либо эти материалы, являющиеся неотъемлемой частью проектно-сметной документации, придется заказывать дополнительно. Обсудите с менеджером строительной компании возможности внесения изменений в проект. Вы рискуете, если выбираете новый проект, не проверенный практикой, либо не подходящий для местных климатических условий. Еще одна зона риска – утверждение проектной документации до проведения геологического обследования.
|
|
Подготовка первичной сметной документации В спецификации должны быть обозначены все материалы, которые будут использованы в строительстве. В смете должны быть подробно расписаны все элементы конструкции – от фундамента до кровли с наименованиями материалов, указан их расход и цены на монтаж. Следите за тем, чтобы в ней были не только общестроительные материалы, но также все гвозди, саморезы, краски, антисептики, подкровельные мембраны и т. п.
|
Изучая сметы, предложенные разными компаниями, обращайте внимание на разницу технологий и комплектаций, толщину и марку утепляющих материалов. Вы рискуете, если готовы применить новые, непроверенные строительные материалы, а также если в смете не отражены «мелочи», за которые потом будут вымогать дополнительные деньги. |
|
Составления графика производства строительных работ Финансирование строительства разбивается на этапы (подготовка строительного основания, фундамента и дренажных систем, общестроительные работы, кровельные работы и т. п.), на основании которых составляется график производства работ.
|
Цивилизованные строители требуют предоплаты только на текущий этап работы, по окончании которого производится подписание промежуточного акта сдачи-приемки и окончательный расчет. Вы рискуете, если вам предлагают ускорить строительство, внеся предоплату в размере 80-100%. |
|
Согласование и подписание договора строительного подряда Договор должен в обязательном порядке иметь следующие приложения: архитектурный проект, смета, спецификация материалов, график производства работ и график финансирования.
|
Необходимо оговорить, чтобы все сделанные по согласованию сторон изменения в проекте отражались бы в проектно-сметной документации в качестве приложений и дополнительных соглашений. Вы рискуете, если в составе проектной документации есть «белые пятна», либо пункты договора, позволяющие подрядчику производить изменения в проекте без согласования с заказчиком. |
