– Олег Иванович, впервые мы встречались с вами в 2008 году, когда ваша компания выиграла конкурс на право развития территории квартала «Ульянка 2А». Тогда вы сказали, что к расселению готовы приступить «хоть завтра». Для этого был зарезервирован готовый новый дом. И вот новая встреча спустя годы. Вы только-только принимаетесь за строительство нового дома под расселение жителей панельных пятиэтажек. Как так случилось и куда делась та обещанная горожанам высотка?
– Собирались. Если бы программа пошла быстро, то с нее бы и начали переселение. А годами держать дом незаселенным мы не могли.
Дело в том, что это пилотный проект, новшество для Санкт-Петербурга. Причем наши городские власти решили пойти своим путем, не так, как это делалось и делается в Москве. У нас решили избрать правовой и демократичный путь, когда каждый шаг десять раз проверяется с точки зрения закона и согласовывается с жителями. Это трудный путь. Он отнял у нас очень много времени – этой осенью будет ровно четыре года с тех пор, как мы выиграли тот, первый в городе, конкурс на право развития территории, застроенной домами первых массовых серий.
Был очень сложный период разработки проекта планировки, ведь проект был нов не только для нас, но и для комитета по градостроительству (КГА). Сложность состояла в том, что нужно было и решить главную задачу – расселить 15 хрущевок Ульянки, и сделать так, чтобы жители оставшихся 14 домов, которые не подлежат расселению, все это время насколько возможно комфортно себя чувствовали. Ведь снос и новое строительство – все будет происходить прямо под их окнами. Кроме того, нужно было сделать так, чтобы и в последующее время, когда новые дома будут построены, на жителях в минимальной степени отразились произошедшие изменения.
– Разумеется, вы строите не только для нужд города, но и на продажу. Какая доля квартир в новых домах Ульянки попадет на рынок?
– Нам нужно продавать как минимум в полтора раза больше квартир, чем предстоит передать жителям хрущевок. Вообще, о сколько-то ощутимой прибыли проекта можно говорить, если на рынок пойдет в два раза больше квартир.
– Уверен, у вас появится масса «доброжелателей» в связи с этим. Мы еще поговорим об этом, но вернемся пока к той затянувшейся подготовке проекта.
– Проект планировки согласовывался полтора года, несколько раз возвращался на доработку. Наконец, осенью 2010 года он был утвержден. Пришло время вынести проект на общественные слушания. В ДК Газа пришло много людей, слушания длились около трех часов. На мой взгляд, 90% пришедших в целом были за то, чтобы наш проект продвигался. Были и противники – в основном из жителей тех домов, которые не попали под снос. Там есть кирпичные девятиэтажки, тоже советской постройки. В принципе, их состояние далеко от критического, как в случае с хрущевками. Но эти дома десятилетиями не получали должного ухода. Потому все-таки их состояние оставляет желать лучшего. И я где-то понимаю тех людей, вставших в оппозицию. Их соседям по кварталу обещают новые комфортные квартиры, а им ничего, кроме большой стройки под окнами. Возможно, городу следовало бы выделить какие-то средства для капитального ремонта этих домов, чтобы жители не чувствовали себя ущемленными.
Слушания мы прошли. И в январе уже представили на заседание правительства полностью готовый пакет документов.
Правительство тоже, понимая, что это первый такого рода проект, очень скрупулезно изучало его. Около пяти месяцев пакет ходил по рукам чиновников. И только в конце мая 2011 года правительство утвердило проект планировки.
Так что приступить к землеустроительным работам и проектированию мы смогли только летом прошлого года. Здесь опять столкнулись с проблемой. Для того чтобы провести землеустроительные работы, необходимо выделить участки, а это по сути невозможно, ведь на участках стоят те самые хрущевки – обитаемая земля. Поэтому пришлось затратить еще уйму времени на решение правовых вопросов. И только в феврале этого года КУГИ передало нам первые два участка. Мы сразу же запросили технические условия, все необходимые документы в КГА, благодаря чему смогли сдать проект первого дома в экспертизу. Положительное заключение по первому дому пришло в мае, и мы быстро получили разрешение на строительство.
– Тут же, насколько мне известно, оппозиция снова дала о себе знать. Группа жителей Ульянки обратилась к депутату Вишневскому с просьбой вмешаться, а он подготовил депутатский запрос губернатору. Вас обвинили в вырубке деревьев в парке Александрино на границе с Ульянкой.
– В середине июня мы получили ордер ГАТИ на установку забора и порубочный билет. Его дает Управление садово-паркового хозяйства. Выезжает специалист и обозначает каждое конкретное дерево, которое должно быть вырублено.
– Ваш порубочный билет допускал вырубку в Александрино?
– Конечно, нет! И никто в парке не рубил. Тем более что это парк федерального значения. Кто может здесь в Петербурге дать разрешение на вырубку федерального парка?!
Мы выиграли право на строительство в этом квартале, а не в парке. И рубим деревья мы в квартале. А что же вы хотели? Я понимаю, что Ульянка – очень зеленый квартал. Все хрущевские кварталы такие, но чтобы строить, чтобы решать проблему, приходится чем-то жертвовать. Кроме того, существует закон о зеленых насаждениях, из которого мы знаем, сколько деревьев в квартале должно быть, сколько может быть спилено. Помните слова Марка Аврелия: «Невозможно созидать не разрушая»?
Мне кажется, жители излишне драматизируют ситуацию. Да, действительно, на сегодня нами спилено 54 дерева. Это ни много, ни мало – березовая роща, согласен. Но в целом квартал не перестал быть зеленым. А иначе ничего не построить.
Противников строительства хватает. В июне был санкционированный митинг. Собрались люди, в том числе и не проживающие в Ульянке. Были там и депутаты, и милиция. Были там и профессиональные «борцы против всего». Ходили с видеокамерами и толкали наших охранников, чтобы получить толчок в ответ, а затем отправиться в травмпункт фиксировать побои. Лишь бы выставить нас негодяями.
А буквально на днях сюда приезжали телевизионщики – «реагировали на жалобы местных жителей». Мол, наши грузовики ездят по парку Александрино.
– А разве они не ездят?
Ездят. И будут ездить. Я посоветовал этим журналистам открыть карту и посмотреть на нее внимательно. Да, это парк. Но через этот парк проложены две улицы. Мы ездим не по тропинкам или газонам, а по улицам. Есть 117-е постановление правительства, которое регламентирует проезды в Санкт-Петербурге. Его никто не отменял, и ГАИ настаивает, чтобы мы вели транспорт по улице Мостовая, то есть через парк. Давайте тогда Дворцовый мост и площадь закроем, они ведь тоже памятники федерального значения!
– Эта несчастная березовая роща, какую долю площади от всего квартала она занимала?
На сегодня мы получили права всего на 2% от всей площади квартала – микроскопические участки.
– Сколько жилья можно уместить на этих двух процентах?
– Порядка 6-7 тыс. кв. м, что равно где-то около 170 квартир – очень мало.
В эти 2% уместятся всего полторы хрущевки. А минимальный участок, на котором мы сможем возвести новый дом, требует сноса трех пятиэтажек. Так что нам нужны еще участки. Работа над их получением идет, но очень трудно и долго происходит оформление прав.
У нас есть план мероприятий, в соответствии с которым мы должны в несколько этапов проводить строительство и расселение. Вот по первому этапу мы должны построить четыре дома и расселить пять домов.
Администрация передала нам квартирографию, где сказано, какие квартиры мы должны предоставить. Как только будут закончены все подготовительные работы и начнется собственно возведение первого здания, будем приглашать собственников или нанимателей из первого дома, который пойдет под расселение и снос, показывать и предлагать им планировки. Допустим, положено передать N-комнатную квартиру такой-то площади. Мы можем предложить вот на таком-то этаже, окнами туда-то. Если предложение устраивает, то резервируем.
Конечно, невозможно построить квартиры, соответствующие заданным с точностью до миллиметра. Потому что планировка, кроме наших пожеланий, зависит от очень многих технических факторов. Нужно быть готовым к тому, что будут квартиры, которые не подойдут для жителей по площади и/или планировке. Их мы будем выставлять на продажу. Ведь нам нужно реализовывать инвестиционный проект.
– Сколько вы уже инвестировали?
– Мы заплатили порядка 102 млн руб. за право развивать квартал. И еще 200 млн потратили на проектирование. Уже запроектировано строительство порядка 100 тыс. кв. м. Нам уже давно пора начинать зарабатывать какие-то деньги на Ульянке. Все, что можно было достать из тумбочки, достали.
– Мне приходилось общаться с Артуром Маркаряном (генеральный директор «СПб Реновация». – Авт.), который тоже занимается развитием застроенных территорий. Особенно не просто было говорить о рентабельности. Сколько можно заработать, решая социальную проблему?
– Что касается «СПб Реновации», то ей продали участки «оптом», чтобы она могла компенсировать затраты на низко рентабельные или вообще нерентабельные проекты прибылью от участков, где соотношение передаваемых жителям и рыночных квартир будет существенно в пользу рыночных.
А у «Воина» есть только Ульянка, следовательно, пространство для маневра, как у «СПб Реновации», отсутствует. Однако мы сознательно шли на тот аукцион. Потому что считали проект рентабельным, и считаем сейчас.
Мы запроектировали количество квартир, парковок, нежилых помещений для коммерческого использования, исходя из того, что, как я уже говорил, на одно помещение, в которое предполагается переселить жителя хрущевки, мы построим 1,5-2 таких же помещения для продажи. Только так можно добиться положительной рентабельности.
– Ну а если строить дома повыше? Нет желания украсить Ульянку парой небоскребов?
– Даже если бы и было желание, там с высотностью особенно не побалуешь – существуют правила землепользования и застройки, к тому же рядом памятник истории – дача Чернышева… На 25 этажей, конечно, кое-где сможем замахнуться, но не более.
– Итак, Олег Иванович, подготовительный этап длиною в четыре года пройден. Началась практическая работа – рубится лес, летят щепки. Можете сообщить срок сдачи первого дома, предназначенного для переселения жильцов хрущевок?
– Мы должны сдать эту 18-этажку в конце следующего года, тогда и будут передаваться первые квартиры. Но не стану обещать, что тогда же они смогут въехать и жить там. Нам предстоит не просто передать ключи, а сделать полностью отделку квартир. Таково требование города. Это тоже потребует некоторого времени, но в сравнении с тем, сколько пришлось ждать, – мелочи жизни.
Ну, и не исключены, к сожалению, переносы сроков, надеюсь, небольшие, по независящим от нас причинам. Например, сразу после того, как мы получили разрешение на строительство, была подана та самая жалоба о вырубке березовой рощи. Суд постановил приостановить работы. Мы обратились в суд второй инстанции, решение первой было признано незаконным, но один месяц был пропущен. Так что сроки зависят и от противостояния граждан.
Вот, например, по соседству работают «Строительный трест» и NCC. У них свободные площадки, вот и дома растут как грибы. А у нас условия «режимные» – рядом жилые дома. Не дай Бог раньше девяти шуметь начнем, сразу стучат по забору.
