Если вам предлагают приобрести земельный участок в составе новых дачных некоммерческих партнерств (ДНП) и садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) на землях сельскохозяйственного назначения, то без серьезного изучения документов не обойтись. Ведь только человек с богатым воображением разглядит во вчерашнем картофельном поле будущий дачный поселок, а вероятность получить за свои кровные не то, о чем мечтается, здесь выше средней.
Дорога к дому
Как появляются предложения участков в новых дачных массивах? Возможны два легальных пути их происхождения. Первый: девелопер (частное или юридическое лицо) приобрел большой участок земли сельхозназначения, организовал дачное хозяйство, подготовил и утвердил у главы администрации района схему организации застройки, получил необходимые согласования (технические условия на подключения к инженерным сетям).
Второй вариант: инициативная группа заинтересованных лиц обращается в районную администрацию с требованием о выделении участка. Подробно эту схему разъяснять не будем, она регламентирована Земельным кодексом и рядом подзаконных актов, но если объявление о продаже уже появилось на рынке – значит, выделение участка для «группы товарищей» уже состоялось. Далее схема следующая: создание некоммерческого объединения, подготовка схемы организации застройки, получение в собственность или аренду товарищества (партнерства, кооператива) участка. Товарищество получает возможность принимать новых членов, они платят взносы, а им выделяют индивидуальные участки и содействуют в оформлении в собственность.
В обоих случаях конечный результат для желающего приобрести участок – получение в собственность «маленького» индивидуального участка для строительства дачного дома из состава «большого».
Педантичный девелопер
Если девелопер в полном объеме выполнил юридическую подготовку и может предъявить покупателю свидетельства о собственности и кадастровые паспорта «маленьких» участков, то проблем будет меньше всего, но «помарки» возможны. Поэтому начинаем изучение документов с кадастрового паспорта участка. В нем указано, кто является собственником (потенциальным продавцом), приведены площадь, координаты поворотных точек (межевых знаков), перечислены ограничения использования. Если у вас есть сомнения, совпадают ли границы участка с теми, что обозначены в документах, имеет смысл пригласить кадастрового инженера для уточнения координат (здесь встречаются и технические ошибки, и умысел соседей, «подвинувших» межевые знаки).
Второй момент. В паспорте есть сведения о запретах, сервитутах (ограниченных правах пользования) и обременениях. В свидетельстве о собственности продавца на землю указываются данные о зарегистрированных обременениях прав, включая залог и аренду. Но эти сведения могут оказаться устаревшими. Если речь зашла о сделке, за несколько дней до нее необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), которую нужно сверить с документами продавца. При выявлении «новостей» (свежий залог или недавно наложенные ограничения) будет время отказаться от покупки или скорректировать условия сделки.
«В дачных массивах встречаются участки, расположенные внутри выделяемых кварталов, проезд к которым организован через другие участки, – говорит Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании “Качкин и партнеры”, – важно обращать внимание на то, чтобы такое ограничение тоже отражалось в документах».
От общего к индивидуальному
В реальности все бывает сложнее. Наличие кадастровых паспортов у «маленьких» участков в составе «больших», – сегодня не норма жизни: девелоперы начинают привлекать средства и объявляют о продажах задолго до готовности полного пакета документов. На что обращать внимание, если паспорт не готов? В первую очередь – на кадастровый паспорт «большого» участка. В нем должны быть данные о собственнике, размере, координаты и указанные ограничения по использованию (границах водоохранных зон, защитных зон инженерных коммуникаций, возможного резервирования земель, сервитутах, разрешенных видах использования).
Чтобы вы могли купить «маленький» участок в составе «большого», потребуется провести его через процедуру кадастрового учета. Если эта работа в массиве затянулась, вам, скорее всего, предложат заключить предварительный договор купли-продажи и потребуют немаленький аванс. При такой сделке риск получить не то, что было обещано, заметно возрастает.
«Предварительный договор предусматривает, что сторона, выступающая в качестве продавца, обязуется провести необходимые действия по формированию данного участка, а после его постановки на кадастровый учет и регистрации прав продавца стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи», – комментирует Евгений Ширстов. На практике такие договоры могут иметь неприятные «ловушки» для покупателя. Например, застройщик может использовать его деньги как фактически беспроцентный кредит: не соблюсти сроки, выдать «не то», что оговаривалось и вернуть аванс без процентов и штрафов. Посмотреть договорную базу с независимым юристом весьма желательно.
Купить можно – строить нельзя?..
Встречаются и ситуации, когда участок купить можно, а строить на нем нельзя. Пусть вас не вводят в заблуждение разговоры о «дачной амнистии», а также наличие распечатанного на цветном принтере «генплана территории» с множеством печатей. Часто это вовсе не выкопировка из генплана муниципального образования (МО), а «концепция», не имеющая отношения к разрешительной документации. И она может не совпадать с тем развитием, которое запланировали власти. Другое дело, если девелопер предоставляет проект организации и застройки территории будущего поселка. Это уже серьезный документ. Он определяет пределы допустимой застройки территории дачного образования, утверждается главой МО и должен учитываться при разработке муниципального генплана. Но из-за того, что за генпланы поселений взялись недавно, а схемы поселков «рисуют» уже не первый год, между ними могут встретиться нестыковки. Но такие риски в целом устранимы.
Чтобы не оказалось, что через ваш участок собираются провести дорогу или газопровод, генеральный план муниципального образования (подчеркнем: именно генплан, а не распечатку схемы массива) нужно изучать буквально с лупой. С генпланом любой желающий может ознакомиться на официальном сайте районной администрации, но это в идеале, а не в жизни. В наших краях есть МО, к работе над генпланом которых только приступили, а информация, выложенная на сайт, может оказаться неполной. Можно получить информацию о текущем виде использования участка, затребовав выписку из ЕГРП, из которой может выясниться, что на нем разрешены только выпас скота, сенокос, или выращивание сельскохозяйственных культур. К тому же если генплан еще не принят, разрешенные виды использования земли могут измениться. На сто процентов можно быть уверенным в покупке лишь после получения из администрации МО информации о материалах и ходе принятия генплана, правил землепользования и застройки, дате их рассмотрения и публичных слушаний.
Дачное строительство на землях сельхозназначения возможно только после внесения в кадастр и свидетельство о собственности данных об изменении вида использования на «дачное строительство» или «ведение садоводства». Здесь нужно выяснить, есть ли решение (постановление) главы муниципального образования на сей счет. Если его нет, а продавец с загадочным видом сообщает, что собирает деньги на взятки чиновникам («земля пока еще сельскохозяйственная, но мы работаем над вопросом»), шансы на беспроблемную покупку падают.
Встречаются и ситуации, когда решение вопросов землепользования выходит за рамки полномочий главы МО, например, когда речь идет о территориях, ранее принадлежавших Минобороны, рекреационных зонах (например, о бывших пионерлагерях), особо охраняемых территориях, лесных угодьях. Построить что-либо на свой страх и риск здесь можно, но если власти вдруг «вспомнят» о земле, маятник может качнуться в обратную сторону (пример московского садоводства «Речник» еще свеж в памяти). Чем выше градостроительная ценность территории – тем больше вероятность всякого рода неприятных событий.
Да будет свет
Многие новые дачные массивы не развиваются из-за проблем с электрификацией. Отсутствие питьевой воды – тоже проблема, но, как правило, дачникам ее удается решить – за счет скважин и колодцев. При подготовке первичной документации и формировании дачного хозяйства девелоперы получают технические условия (ТУ) на подключение к сетям, но не всегда торопятся их реализовать. Строительство линий электропередачи, газо- и водопровода порой растягивается на годы. Но предлагая участки к продаже, девелопер уже декларирует, что в массиве будут свет, вода, газ… Это сказывается и на ценах, и на динамике продаж. Однако всегда желательно уточнить, за что предлагают платить – за подведенную к дому трубу, кабель или просто за возможность их подведения.
Если электричество в массиве уже есть, нужно просить документ, регламентирующий присоединение к сетям. При отсутствии электричества придется требовать ТУ на присоединение и внимательно их изучать. В них должен быть обозначен перечень мероприятий по электрификации, их стоимость и имеющиеся лимиты мощности. Изучив этот документ, технически подкованный потребитель разберется, за что берут деньги. Может оказаться, что ТУ предусматривают 3 кВт на домовладение, а декларируются все 10. Так бывает, но это может выявиться не в тот момент, пока в поселке лишь несколько домиков, а мощностей всем хватает, а когда все построятся и начнут вовсю пользоваться электроплитками и электрокотлами.
За рамками договорной базы
В любом случае если вы рассчитываете на недорогой участок, придется считаться и с неспешным освоением земли, и с непредвиденными расходами. И здесь есть множество вопросов, выходящих за рамки юридических, но предопределяющих успех проекта. Темпы его реализации во многом зависят от энергии и личностных качеств председателя правления и активности членов некоммерческого объединения. Ликвидность участков для покупателя складывается из множества факторов – качества дорог, инфраструктуры, природных ландшафтов, геологических условий. Если с ликвидностью проблемы – у девелопера неминуемо возникнут трудности в продажах, недофинансирование и, как следствие, будут низкие темпы освоения территории.
