На первый взгляд кажется, что предлагаемые поправки, регламентирующие процесс «дефолтного» изъятия ипотечной квартиры, совершенно не ущемляют интересы заемщиков. Но банковскому лобби хватит малейшего повода, чтобы в ходе думских заседаний «потопить» сам закон об «ипотечной амнистии».
Передел
Этой осенью банкиры намерены начать «юридическую» атаку на получивший с легкой руки БН псевдоним «ипотечная амнистия» ФЗ № 405 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество».
Уточним, благодаря прописанным в этом документе изменениям с 7 марта этого года статья 61 п. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выглядит следующим образом. «Если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки».
Проще говоря, какие бы жуткие проценты не набежали, должнику достаточно вернуть квартиру. Неважно, что сумма долга гораздо больше рыночной стоимости квадратных метров. Остаток списывается, а банк остается в убытке.
И, как сообщил БН главный юрисконсульт Ассоциации региональных банков России Андрей Сафонов, осенью в ряд законов – это могут быть законы «Об ипотеке» и «Об исполнительном производстве» – будет предложено внести изменения, корректирующие этот параграф ФЗ-405. На данный же момент такие предложения направлены в правительство.
Основная версия
Правда, пока о полной отмене «ипотечной амнистии» речи не идет. От «лица заинтересованной стороны» выступают Минэкономразвития и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). И эти структуры предлагают амнистировать должников только в том случае, если заемщик и банк договорились, что реализовать залог можно будет через передачу его в собственность кредитора, а не через аукцион.
Уточним, в настоящее время, если заемщик перестанет выплачивать долг и станет игнорировать все попытки кредитора договориться, он будет выселяться судебными приставами. И продать «дефолтную» квартиру можно только с торгов. При этом любой риэлтор знает, насколько убыточны «срочные» продажи. Тем более на аукционы квартиры выставляются с большим дисконтом.
То есть пока речь идет о том, чтобы банки, во избежание убытков, получили право самостоятельно продавать залоговую недвижимость. Дескать, только в этом случае они готовы смириться с тем, что неспособный расплатиться согласно договору должник уходит, «отделавшись легким испугом». Если же должник «не пойдет навстречу», банки предлагают наказывать его финансово по максимуму: осталась после продажи с торгов квартиры недоимка, будь добр, выплачивай.
Для заемщиков, чтобы они стали сговорчивей, придуман не только «кнут», но и «пряник». В случае реализации банком квартиры по большей, чем долг, цене, разница будет возвращаться физлицу.
И на первый взгляд кажется, что такая юридическая инициатива совершенно не ущемляет интересы добросовестных заемщиков ипотеки. В принципе, какая разница заемщику, если он уже распростился с квартирой, как с ней обойдется кредитор? Более того, в случае принятия таких нормативных актов появится единый, более простой, механизм передачи заложенного по ипотеке жилья банку. А у судебных приставов будет больше времени на работу с другими долгами.
И данную инициативу можно было бы приветствовать без всяких «но», если бы дело происходило не в России.
Выхожу тебя искать
Российская же традиционная беда, кроме дураков и дорог, заключается в том, что с какими бы благородными намерениями любой действующий закон ни правили, итог печален. В ходе первого-второго-третьего чтения законопроект зачастую превращается в свою противоположность.
Соответственно, весьма реальна угроза, что в ходе «благородных» правок ФЗ-405 будет «выхолощен». Благо, у банкиров приличное лобби в Госдуме, а они уже не раз подвергали обсуждаемые положения действующего закона публичной критике.
Отсюда возникает предположение, что именно ради этого – «дисквалификации» ФЗ-405 – процесс и начат. И заемщики, как и в 2008-2009 годах, снова будут оставаться банку должны даже после потери взятой в ипотеку квартиры.
При этом мотивы банкиров, разными способами пытающихся «подкорректировать» действующие в сегменте ипотеки юридические правила, понятны.
Пока существование данного закона несет для их бизнеса чисто теоретическую угрозу. Как сообщил БН ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра» Олег Сухов, в российских правовых базах до сих пор не зафиксировано ни одного случая правоприменения ФЗ-405. «Прецедентов либо вообще нет, либо они единичны и случились настолько недавно, что данные об этом в используемых российскими правоведами информационных материалах пока не размещены», – уточнил специалист.
Также не имеют информации о случаях правоприменения ФЗ-405 в юридическом департаменте АИЖК.
Но «кризисные» тенденции в мировой, да и в российской, экономике накапливаются. «Все методы кризисного регулирования не работают, – уточняет директор по развитию Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Вячеслав Костров. – Кризис заключается уже в том, что борьба с кризисом зашла в тупик».
Да и, согласно недавно полученным данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), почти каждый третий заемщик потребительского кредитования в России – «потенциальный должник». В ипотечном сегменте этот процент ниже, но все равно высок.
Иначе говоря, банки элементарно ожидают уже осенью-зимой волны ипотечных дефолтов и пытаются подстелить соломку.
