Несмотря на то что на петербургском рынке недвижимости иногда реализуются квартирные цепочки даже из десятка объектов, на сегодня надежной специалисты предлагают считать цепочку максимум из трех квартир. Если число задействованных объектов больше, сделка скорее сорвется, чем состоится. Но в дальнейшем этот параметр будет сдвигаться в сторону увеличения числа объектов.
Не в силах я эти цепи, мама, разорвать
Обычно настроившийся улучшить жилищные условия петербуржец не спешит идти в агентство недвижимости или к застройщику. Такому визиту предшествует достаточно долгий период знакомства со специализированной информацией. Информация собирается через знакомых, на профильных сайтах или в СМИ. То есть, выходя на сделку, типичный клиент считает себя в вопросах недвижимости достаточно подкованным.
Например, большинство потенциальных заемщиков ипотеки приходят за кредитом, уже выбрав объект покупки. «Порядка 80% клиентов, рассматривающих первичный рынок, приходят с уже подобранным объектом и компанией, – рассказывает руководитель группы ипотечного кредитования регионального центра «Северо-Западный» ЗАО «Райффайзенбанк» Константин Мурашкин. – Для вторичного рынка эта доля ниже, но тоже характерна».
В то же время практика «самообразования» имеет свои изъяны. Справочные материалы могут устареть. Кроме того, есть риск вместо реальных изучать предложение по «мусорным» базам данных. Наконец, большинство потенциальных клиентов не учитывают то, что сделки купли-продажи делятся на следующие виды: чистая продажа, встречная покупка и «цепочка сделок с недвижимостью». При этом подавляющее большинство сделок на рынке частной недвижимости сегодня проводятся в рамках цепочек.
В то же время выпадение из цепочки хотя бы одного участника губит все ранее затраченные усилия, а порой и может повлечь разнообразные штрафные санкции для участников сделки. И, кстати, на рынке практически не встречаются цепочки, в которых нет ни одной сделки с привлечением ипотечного кредита. Проще говоря, ипотека является одним из «тонких мест» почти для любой цепочки. И это значительно увеличивает роль банков-кредиторов и их денег для рынка частной недвижимости в целом.
Скованные одной цепью
Чтобы читатель лучше представлял, о чем идет речь, в качестве примера приведем цепочку, недавно проведенную «НДВ СПб». «Несколько месяцев назад полностью завершена цепочка сделок по расселению трехкомнатной квартиры на пр. Чернышевского. В коммунальной квартире площадью 100 кв. м проживали трое собственников», – рассказывает ведущий специалист отдела городской недвижимости компании Алина Жукова.
По ее словам, на квартиру достаточно быстро были найдены покупатели: мать и дочь решили совместно купить недвижимость в центре, продав имеющееся жилье в спальных районах. У матери в собственности была однокомнатная квартира в панельном доме в Купчино площадью около 36 кв. м стоимостью 3,5 млн руб. Эта квартира была продана с использованием ипотечного кредита (первый взнос около 60%, Газпромбанк). Жилье дочери – двухкомнатная квартира в панельном доме в Приморском районе за 5 млн руб. – было также реализовано по ипотеке (первоначальный взнос 70%, ВТБ24).
В свою очередь, первый собственник коммунальной квартиры на пр. Чернышевского, продав свою долю (комнату площадью 13 кв. м) за 2,1 млн руб., приобрел однокомнатную квартиру на ул. Бармалеева (Петроградский район) с использованием субсидии по городской программе расселения коммунальных квартир. Второй собственник (комната 18 кв. м) предпочел получить наличные (около 3 млн руб.). Третий собственник – владелец самой большой комнаты площадью 20 кв. м – приобрел за вырученные 3,4 млн руб. двухкомнатную квартиру с доплатой за счет использования ипотеки. В итоге покупатели коммунальной квартиры приобрели ее за 8,5 млн руб.
Как отмечает Алина Жукова, в данной цепочке выиграли все участники сделки. «Если бы собственники коммунальной квартиры продавали свои комнаты отдельно, то их цена была бы примерно на 40% ниже, чем при полном расселении, – уточняет специалист. – Покупатели же бывшей коммуналки получили хороший дисконт: стоимость подобных «некоммунальных» квартир в среднем на 30% дороже».
Нечего терять, кроме своих цепей
По словам регионального директора DeltaCredit в СЗФО Ирины Илясовой, доля цепочек в общем объеме сделок продолжает расти. Так, в предыдущем месяце эта доля составила 98% от сопровождаемых банком сделок. И, как уточняет региональный координатор Росбанка в Санкт-Петербурге Илья Злуницын, на взаимосвязанных сделках работают только опытные сотрудники, хорошо знающие практику, особенности работы регистрационных органов, юридические аспекты и т. д.
Самая главная проблема при выстраивании цепочек, считает Илья Злуницын, заключается в столкновении интересов нескольких собственников. Добавим, разных по амбициям, психологическому портрету, наконец, опыту. «Если все участники ведут себя корректно и открыто, то проблем, как правило, не возникает, – уточняет региональный координатор Росбанка. – Но в задачу менеджера входит учет всех возможных нюансов».
«Главная проблема – выстроить цепочку и объяснить процедуру сделки каждому участнику», – вторит директор департамента ипотечного кредитования НОМОС-Банка. Сергей Арзянцев. «Сложность сделки – в неравномерности по времени поступления денежных средств продавцу, в получении их в разных банках», – добавляют в DeltaCredit.
В определенной мере банкиры уже научились отслеживать и блокировать факторы, грозящие цепочкам крахом. Например, начальник Управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Галина Костышева констатирует, что цепочка от потерь при срыве сделки обычно защищается следующим образом. Как правило, все оформляется путем подписания документации по сделкам и закладки денежных средств в сейфовые ячейки с оговоренными условиями доступа сторон сделки. И регистрация каждой последующей сделки ставится в зависимость от предыдущей.
Со своей стороны, Ирина Илясова сообщает, что в ее банке такого рода сделки проходят с использованием накопительного счета, который открывается на имя продавца. «И мы контролируем процесс получения продавцом всех денежных средств, помогая сторонам исключать возможные риски», – говорит она.
«Возможна ситуация, когда банк кредитует на покупку первой квартиры, а кредитные деньги из ячейки вынимает продавец четвертой или пятой квартиры в цепочке, – далее поясняет Сергей Арзянцев. – При этом от покупателей квартир, не являющихся заемщиками, предоставление зарегистрированных договоров в банк не требуется. Для получения денег из ячейки продавцу последней квартиры достаточно предоставить выписки из ЕГРП, подтверждающие переход права собственности по всем квартирам, участвующим в цепочке.
Более того, по мнению Ильи Злуницына, наличие в цепочке ипотеки является даже преимуществом для всех участников сделки. «Банк отслеживает чистоту всех сделок цепочки, что является дополнительной гарантией юридической чистоты квартир, – уточняет специалист. – Дополнительные трудности может создать наличие в цепочке других банков и ипотечных квартир, но, как правило, банковские сотрудники легко находят общий язык друг с другом».
При этом в определенных случаях банки готовы идти участникам цепочек навстречу. «Во-первых, положительное решение по кредиту у нас действительно в течение трех месяцев, поэтому у заемщика и других участников сделки есть довольно много времени, – в свою очередь отмечает директор департамента розничного бизнеса Нордеа Банка Вячеслав Лясевич. – Во-вторых, по истечении срока положительного решения мы можем рассмотреть пакет документов еще раз в упрощенном порядке».
Цепная реакция
Уточним, длинные цепочки для Петербурга – не такая уж и редкость. Так, из сопровождавшихся филиалом Росбанка самая большая цепочка состояла из 8 квартир. А у Абсолют Банка максимальное количество сделок в цепочке достигало 10 объектов.
Впрочем, чем длиннее цепочка, тем выше вероятность срыва. «Громоздкие цепочки с участием четырех и более объектов очень часто просто не доходят до реализации в банке, так как либо сторонам не удается договориться между собой, либо у кого-то меняются обстоятельства», – признает Вячеслав Лясевич.
Это значит, что при других приблизительно равных показателях клиенту было бы целесообразней ориентироваться на цепочку с минимальным числом звеньев.
Но сейчас на рынке недвижимости, в том числе и ипотечном, конкуренция идет не столько по цене услуги, сколько по смягчению требований к участникам сделок.
Таким образом, для тех петербуржцев, которые в ближайшее время собираются изменить свои жилищные условия, число звеньев становится все менее критичным.
Вскоре, при сохранении стабильности в российской экономике, не слишком «жизнестойкой» начнет считаться цепочка уже не в четыре, а «начиная с пяти объектов», потом, может быть, и «от шести квартир»…
Соответственно, это увеличит возможности выбора участников сделок по другим параметрам. С другой стороны, данный процесс сделает попытки физических лиц организовывать сделки самостоятельно еще более бесперспективными.
