На официальном сайте Комитета по градостроительству и архитектуре 10 июля была выложена, как ожидается, последняя редакция проекта региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП). Его рассмотрение намечено на середину сентября нынешнего года. Отметим, что этот документ чиновники разрабатывают уже более трех лет, а первая редакция появилась в открытом доступе еще в начале 2010 года.
В отличие от своих коллег из Ленинградской области городские чиновники не хотят ограничивать высотность и общую жилую площадь новостроек (в этом просто нет необходимости). Пока отсутствует в законопроекте и норма, которую предложила в начале апреля ввести в документ глава КГА Юлия Киселева – ограничить минимальную площадь квартиры 25 квадратными метрами, в целях «улучшения жилищных условий горожан».
Принуждение к комфорту
Впрочем, косвенное указание на то, что подобное ограничение может появиться в ближайшее время, в проекте РНГП все же есть. Средняя жилищная обеспеченность на одного жителя Петербурга на срок до 2015 года установлена 28 «квадратами» с увеличением этого показателя к 2025 году до 35 кв. м. Отметим, что в действующем Генплане продекларирована цель довести этот показатель через 2,5 года лишь до 25 кв. м. на человека. Правда, до тех пор пока не утверждены РНГП, статуса закона она все равно не имеет.
Впрочем, что такое «средняя обеспеченность» можно прекрасно проиллюстрировать известным примером про «среднюю температуру по больнице». «Данная норма об обеспечении жильем петербуржцев является плановой величиной, не является обязательной и носит факультативный характер. Поэтому нельзя говорить о том, что таким образом правительство решило запретить строительство студий», – говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
И, тем не менее, строительство социального жилья, вероятно, будет вестись исходя из «повышенных» норм уже в самое ближайшее время. Так же как и возведение новых кварталов на месте панельных домов первых массовых серий. В ответ на запрос депутата Сергея Никешина по поводу норм предоставления жилья при реновации хрущевок (а ее пик придется как раз на 2015-2020 годы) губернатор Петербурга ответил, что на одинокого жильца будет приходиться не менее 33 кв. м, а на семью из двух и более человек – минимум по 18 «квадратов» на каждого». То есть квартир площадью менее 33 кв. м в новых домах на месте снесенных хрущевок строить вообще не собираются.
К тому же нормы, предложенные Юлией Киселевой, еще могут быть добавлены в РНГП, время для этого есть. Тем более что искусственно повысить комфортность проживания петербуржцев не против и вице-губернатор Петербурга Игорь Метельский. Напомним, что глава КГА считает нужным законодательно утвердить положение о том, что минимальная жилая площадь квартиры в новостройках должна оставлять 25 кв. м, а общая – 47 «квадратов».
Pro…
Интересно, что сразу после заявления Киселевой застройщики в массе своей прокомментировали ее предложение в негативном ключе. Аргументация, в общем-то, была похожей у всех и, прямо скажем, возразить на нее до сих пор что-либо довольно сложно. Действительно, до навязывания ли гражданам комфорта сверху, если в Петербурге во втором десятилетии XXI века существует такое позорное явление как коммунальные квартиры, причем в огромном количестве – более 100 тысяч? И разве не разменяли бы свои комнаты (пусть даже в центре) на хоть и малогабаритное, но, главное, отдельное жилье 80% обитателей коммуналок, да вот только такая возможность есть отнюдь не у всех?
Но чуть позже у законодательной инициативы появились и сторонники, причем даже у представителей тех застройщиков, которые и сами выводят на рынок жилые комплексы, на 80% состоящие из малогабаритного жилья (во всяком случае, меньше тех параметров, которые предложила Юлия Киселева).
«Мы поддерживаем запрет на малогабаритные студии и сами строим квартиры площадью более 35 кв. м. На мой взгляд, довольно странно бороться с коммуналками и общежитиями, расселять их, а замещать… теми же самыми общежитиями. А именно так фактически сейчас и происходит», – уверен заместитель руководителя ЗАО «ЦУН» («дочка» строительного холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ») Василий Ильин.
Отчасти согласна с ним и заместитель генерального директора ГК «Балтрос» Анна Корсакова. Не являясь сторонником запретов она, тем не менее, отмечает тенденцию постепенного отказа застройщиков от планирования большого количества квартир-студий в новостройках. По ее мнению, покупательский спрос все больше направляется на однокомнатные квартиры общей площадью более 35 кв. м.
При этом на рынке есть несколько крупных девелоперов, которые малогабаритных студий не строили и не собираются. Например, «Строительный трест» и ГДСК. У них минимальная площадь квартиры составляет 36 кв. м. «Мы считаем, что комната 15 кв. м плюс десятиметровая кухня – это идеальный вариант «первого жилья», – говорит руководитель департамента недвижимости массового спроса ГДСК Юлия Ружицкая.
…et contra
Безусловно, таким застройщикам, нашедшим и прочно занимающим свою нишу, запрет на строительство небольших «некомфортных» квартир не только не помешает, но, скорее всего, поможет – поспособствует росту продаж.
Но все-таки большинство строительных компаний, возводящих жилье массового спроса, искусственные запреты сверху устроить никак не могут. Ведь 60% продаваемого жилья в последние несколько лет – это и есть студии и небольшие однокомнатные квартиры. Которые, к тому же, как правило, «сметают» в первые же месяцы открытия продаж нового объекта. Тем самым они становятся «локомотивом», способствуя реализации более вместительного жилья.
«Такой запрет просто убьет до 30% платежеспособного спроса, в том числе отпугнет покупателей-инвесторов. Любое насилие на рынке – это ненормально», – уверена руководитель отдела маркетинга Knight Frank St Petersburg Галина Черкашина. Она добавила, что никаких ограничений по метражу квартир нет, например, в Европе – и в Лондоне пользуются хорошим спросом даже совсем крошечные 12-метровые квартиры. Как правило, они являются «запасными»: на тот случай, если владелец задержался на работе и не успевает приехать в свой дом на окраине. В них обычно имеется лишь кровать и сантехника.
Кстати, именно заботой о том, чтобы такие «квартиры» не появились в Петербурге, некоторые чиновники и застройщики объясняют свою приверженность ограничительным мерам в отношении минимальной площади жилья. Впрочем, директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова уверена, что такие сверхмаленькие студии у нас продаваться не будут. А ориентироваться властям следует не на абстрактный «комфорт», а на реальные предпочтения потребителей и их платежеспособность.
«Ни в коем случае нельзя игнорировать спрос на студии и «однушки», которые раскупают на нулевом этапе. Что касается заботы о комфорте, то по этой логике нужно запретить плацкартные вагоны и заменить их «люксами»», – считает она.
Отсрочкой по метрам
И, безусловно, главной проблемой остается грядущее (если, конечно, идеи Юлии Киселевой воплотятся в жизнь) удорожание самого доступного жилья в Петербурге. По прогнозам заместителя генерального директора КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, минимальные цены поднимутся на 600 тыс. – 1 млн руб. Сейчас же цены на малогабаритные студии начинаются от 1,7 млн руб. В результате увеличится величина первоначального взноса по ипотеке, а сам срок кредита также возрастет на несколько лет.
Но часть застройщиков уверена, что увеличение общей стоимости квартиры могут быть скомпенсированы за счет инструментов привлечения наименее платежеспособных клиентов. Например, рассрочки повсеместно станут беспроцентными, будут снижены размеры первоначального взноса. А объект придется аккредитовывать сразу в нескольких (вплоть до десятка и более) банках, чтобы клиент гарантированно получил свой кредит.
