Первое полугодие 2012 года показало, что рынок вторичной недвижимости Петербурга уже достаточно «разогрет» – с начала года цены стабильно росли во всех сегментах. Быстрее всего традиционно дорожали однокомнатные квартиры. В преддверии лета рост цен немного замедлился, сократился и объем проводимых сделок, но снижение было незначительным.
Мода полугодия
В период с января по июнь текущего года петербуржцы отдавали предпочтение достаточно просторным квартирам – двух- и трехкомнатным. Согласно данным отдела исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», на такие объекты пришлось более половины совокупного спроса. Как уточняет генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов, среди «двушек» и «трешек» наиболее охотно разбирались объекты в хрущевках и брежневках.
Кроме того, по наблюдениям президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, в первом полугодии почти в два раза увеличился спрос на трехкомнатные квартиры (по сравнению с аналогичным периодом 2011-го). По мнению эксперта, такое качественное изменение спроса стало возможно благодаря временной либерализации условий ипотечного кредитования.
В целом лидерами спроса к июню 2012 года стали двухкомнатные квартиры Калининского района (средняя цена спроса – до 4,5 млн руб.). Второе место заняли однокомнатные квартиры Московского района (покупателей интересовали объекты стоимостью до 3,5 млн руб.). Помимо этих частей города, покупатели охотно приобретали квартиры также в Выборгском и Приморском районах. По данным отдела исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в сумме на эти четыре района Петербурга в первом полугодии пришлось около 40% от всех запросов.
«Основной доход нам сейчас приносит недорогой сегмент вторичного рынка (квартиры стоимостью от 3 до 4,5 млн руб.), – подтверждает генеральный директор агентства «Харин Недвижимость» Артем Харин. – Это говорит о том, что объекты жилой недвижимости все еще приобретают, прежде всего, для собственного проживания, а не для инвестирования средств, как было до кризиса».
Стабильный процент
Объем предложения на вторичном рынке в течение года традиционно колеблется. В первом полугодии выделяются две основные фазы: до конца апреля количество объектов в листингах растет, однако уже в начале мая объем выставленных на продажу квартир начинает плавно снижаться.
Так, к концу I квартала в продаже находилось около 22 тыс. объектов (по данным отдела исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»). Однако во II квартале из-за государственных праздников и начала отпускного сезона объем предложения на рынке вторичной недвижимости начал снижаться. В итоге к концу первого полугодия он достиг отметки в 19 тыс. квартир. Что касается структуры предложения, то основная его часть на протяжении первого полугодия приходилась на двух- и трехкомнатные квартиры (более 60% выставленных на продажу объектов).
Наибольший объем продаваемых квартир традиционно находится в Приморском и Центральном районах Петербурга. На них в январе-июне приходилось 14,6% и 11,2% от всего объема предложения на «вторичке». Хороший выбор есть также в Выборгском и Невском районах. Их доля в первом полугодии составляла 10,5% и 8,6% соответственно.
Минимальную лепту в объем предложения в первом полугодии внесли Адмиралтейский, Кировский, Красногвардейский и Красносельский районы. На каждый из них приходилось менее 6% от общего количества квартир, выставленных на продажу.
Квадрат на снижение
Цены на объекты вторичного рынка продолжают расти (эта тенденция обозначилась еще в IV квартале прошлого года).
Так за I квартал 2012 года цены на жилье в Петербурге выросли на 3,56%. В период с апреля по конец июня цены на «вторичку» выросли на 2% (с начала года – на 5,56%). К концу II квартала средняя цена предложения одного квадратного метра на вторичном рынке составила 93,2 тыс. руб. Однокомнатные квартиры в Петербурге в это время предлагались в среднем за 3,8 млн руб., двухкомнатные – за 5,4 млн руб., трехкомнатные – за 7,6 млн руб.
Однако, по словам Дмитрия Щегельского, примерно половина сделок на вторичном рынке все еще проходит с понижением цены от первоначально заявленной. «Средняя скидка, на которую сейчас соглашаются продавцы, составляет менее 2% от стоимости объекта недвижимости. В прошлом году средний размер скидки составлял 3% от стоимости объекта», – отмечает эксперт.
«Во II квартале владельцы объектов на вторичном рынке по инерции старались ставить достаточно высокую цену, ориентируясь на цены I квартала, – добавляет Артем Харин. – Но некоторые собственники быстро поняли «летние» реалии и снизили цену как правило на 50-100 тыс. руб., если говорить об объектах эконом-класса».
Еще одна тенденция первого полугодия на петербургской «вторичке» – продолжила сокращаться доля дешевых объектов, цена квадратного метра у которых менее 70 тыс. руб.
В начале года таких объектов в общем объеме предложения предлагалось более 10%, а к концу первого полугодия их доля уменьшилась до 8,2%. То есть в связи с ростом цен на вторичном рынке продолжается постепенное «вымывание» недорогого жилья. Основной объем рынка сейчас занимают квартиры, цена квадратного метра которых находится в диапазоне от 70 до 100 тыс. руб. (64,3% от объема выставленных на продажу квартир).
Территориально самое дорогое жилье традиционно предлагается в центральных районах города (Центральном, Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском и Московском). Средняя цена «квадрата» типового жилья здесь находится в диапазоне от 89,4 тыс. до 130,4 тыс. руб.
Самые дешевые квартиры можно найти в Красносельском, Красногвардейском и Невском районах Петербурга. «Квадрат» в них стоит в среднем от 72,2 тыс. руб., в зависимости от типа квартиры и типа дома.
Затишье до осени
В III квартале на вторичном рынке недвижимости продолжат развиваться основные тенденции I-II кварталов текущего года. Продавцы, которые не нуждаются в срочном решении жилищного вопроса, будут ждать повышения цен на недвижимость. Многие покупатели также заняли выжидательную позицию. Они, напротив, полагают, что цены на жилье в ближайшее время снизятся. Однако эксперты с такими ожиданиями не согласны. «Средневзвешенная цена квадратного метра пока не достигла докризисного уровня. Этого не произойдет, по крайней мере, до конца текущего года», – уверен главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.
Согласно прогнозам, до конца года квадратный метр может прибавить в цене еще около 1-2%.
Средняя цена предложения , руб./кв. м
Доля впервые выставленных объектов, %
Соотношение средней цены предложения впервые выставленных объектов на вторичном рынке жилья к средней цене предложения по рынку
Средняя цена предложения , тыс. руб.
Квартиры, вторичный рынок. Средняя цена предложения , руб./кв.м.
Квартиры, вторичный рынок. Средняя цена предложения , тыс. руб.
Типы домов, вторичный рынок. Средняя цена предложения , тыс. руб.
