Предсказать, каким будет спрос на «намывное» жилье и цены на него, сейчас трудно. Это зависит от того, сумеют ли застройщики вместе со Смольным решить инфраструктурные проблемы новых территорий.
«Морской фасад» поделили на троих
Освоение намытых в рамках проекта «Морской фасад» 180 га из запланированных 466 га уже началось. Первой обещает ввести свои объекты «Лидер Групп», которая в 2010 году купила у ЗАО «Терра-Нова» (компания реализует проект намыва и является собственником большей части территорий на нем) 8,5 га для строительства 160 тыс. кв. м жилья. В IV квартале 2014 года компания планирует сдать жилой дом площадью 52 тыс. кв. м (на 600 квартир) на участке 1,1 га. При этом в прошлом году сообщалось, что строительство завершится уже в 2013-м. Всего «Лидер Групп» собирается построить четыре дома на 162 тыс. кв. м, а также детский сад, школу и паркинг.
Второй о своих планах на намыв заявила «Ренова-Стройгруп» – в этом году она купила здесь 6 га и не собирается останавливаться на этом. Как говорят участники рынка, знакомые с ходом переговоров «Реновы» и «Терра-Новы», речь может идти о приобретении до 170 га, в том числе 150 га, которые еще только предстоит намыть. Президент «Ренова-Стройгруп» Вениамин Голубицкий заявил, что его компания намерена построить на землях «Морского фасада» в общей сложности около 1 млн кв. м недвижимости. Для этого будет создана совместная компания с «Терра-Нова». Строительство первой очереди – 170 тысяч жилых «квадратов» начнется уже в этом году.
Голубицкий также заявил, что уже подписал соглашение со Смольным о совместной работе по созданию инфраструктуры для будущей недвижимости.
Этим летом турецкая компания Renaissance Construction сообщила, что также будет застраивать новую землю Васильевского острова. Председатель правления компании Эрман Ылыджак пояснил, что проект будет финансироваться совместно с «Терра Нова». Жилой комплекс с торговой и офисной функциями займет участок в 40 га. Половина из них уже намыта, остальную землю создадут к концу 2013-го. Из 700 тыс. кв. м комплекса 480 тыс. – жилье (4 тысячи квартир), остальное – офисы, торговля и социальные объекты. Строительство начнется уже в этом году и завершится к 2018-му.
Вениамин Голубицкий не исключает, что привлечет Renaissance Construction в качестве застройщика своих участков. По его словам, «Ренова-Стройгруп» сейчас ведет на эту тему переговоры с турецкой компанией.
Всего на «Морском фасаде» должно появиться около 4 млн «квадратов» недвижимости, из которых половина – жилая.
Чем привлекают новые берега?
Другой глобальный намывной проект – «Новый берег» вблизи Сестрорецка (Курортный район Петербурга) – еще пока далек от конкретных планов по срокам сдачи объектов. Здесь еще только предстоит начать создание новых земель. В июне этого года ООО «Корпорация «Инжтрансстрой» подписала договор генподряда на эти работы с ООО «Северо-Запад Инвест» (СЗИ). СЗИ в 2009 году на торгах получила право комплексного освоения будущих территорий около Сестрорецка. На намыве площадью 510 га должно появиться 3 млн кв. м недвижимости, из них 2 млн «квадратов» – жилые дома на 60 тысяч жителей. Площадь создаваемых рекреационных зон (включая внутриквартальное озеленение) – около 130 га. Проект включает строительство 18 детских садов, 10 школ, а также спортивных и досуговых объектов, больниц, поликлиник, зданий для расположения структур городской, районной и муниципальной властей.
Объем инвестиций – свыше 250 млрд руб. Создание земли и ее инженерную подготовку планируется завершить в 2015 году, застройку – в 2028-м.
Петербургские и московские девелоперы с интересом ждут начала продаж участков «Нового берега». Многие не прочь присоединиться к застройщикам «Морского фасада». Например, в ГК «СУ-155» сообщили, что «готовы рассмотреть варианты строительства на намывных землях, как только такие предложения будут сформулированы».
Президент ЗАО « Терра Нова» Лев Пукшанский считает главным преимуществом намывных территорий «Морского фасада» их уникальное расположении: в одном из самых престижных районов города, с видом на залив, вблизи от исторического центра.
Строительство Западного скоростного диаметра (ЗСД) и развитие метрополитена добавляет преимуществ транспортной доступности этой территории. «Другие несомненные плюсы – юридическая чистота титулов собственности и более широкие возможности для применения современных архитектурных и инженерно-технических решений», – добавляет Лев Пукшанский. Напомним, что Смольный разрешил возводить на намывах объекты до 250 м в высоту, что значительно больше средней высотности застройки Петербурга.
Риски на воде
В середине 2000-х, когда еще только обсуждались планы по созданию «Морского фасада», вокруг намыва развернулась нешуточная полемика. Некоторые эксперты утверждали, что новая земля будет очень неустойчивой и построенные на ней здания могут поплыть. Сергей Польский, руководитель проекта строительства порта «Морской фасад» (проект реализовало ЗАО «Инжиниринговая корпорация «Трансстрой»), считает, что эти опасения напрасны: «Современные технологии намыва предполагают ускоренную консолидацию грунтов, то есть новая земля становится пригодной для застройки практически сразу после своего создания. Кроме того, для возведения жилья на таких участках сваи вбиваются на такую глубину, чтобы войти в естественные твердые породы. Это создает дополнительную устойчивость для зданий».
Заместитель генерального директора ПСК «Трансстрой», руководитель проекта строительства порта Сочи Юрий Тямушкин подтверждает: намытые земли так хорошо уплотняются, что становятся даже устойчивее, чем естественные. «У нас в Сочи на некоторых намытых участках порта дорожное покрытие выполнено бетонными плитами. Порт усиленно эксплуатируется уже почти четыре года. Здесь ездят двухтонные краны, перевозят тяжелые контейнеры и т. д. За это время ни одна плита даже не треснула, в то время как на обычных бетонных дорогах за такой же период пришлось бы менять покрытие не раз», – говорит Тямушкин. Как поясняет Сергей Польский, естественные грунты в этом смысле более непредсказуемы. Например, под ними могут проходить подземные течения, из-за чего верхние слои почвы «поплывут». В намывных зонах такого быть не может.
Ведущий специалист аналитического отдела «Северо-Запад Инвест» Олег Громков также сообщил, что в Сестрорецке предполагается использовать новейшие технологии консолидации грунтов. К тому же до начала застройки пройдет несколько лет, что обеспечит почве дополнительную усадку.
Второе опасение, которое высказывали эксперты, касается транспортной доступности новых земель. Дороги Васильевского острова уже сейчас испытывают серьезные нагрузки. После ввода 4 млн кв. м недвижимости на его западной оконечности нагрузки возрастут в разы. Частично напряженность снизит запуск на полную мощность ЗСД в 2015 году. В 2020 году рядом с «Морским фасадом» должна открыться станция метро. Однако пробок все равно не избежать.
«Новый берег» тоже будет испытывать транспортные трудности, так как связывающее его с Петербургом Приморское шоссе уже сейчас часто стоит в пробках, а метро до Сестрорецка тянуть не планируют.
Цены на виды
Еще одна проблема намывных земель – жилье здесь может оказаться дороже, чем в соседних кварталах на обжитой земле. «Цена квадратного метра на намыве будет, вероятно, немного выше по технологическим причинам – строительство на намывных землях повысит себестоимость квадратного метра. Хотя большее влияние будут иметь маркетинговые составляющие: прежде всего, позиционирование этих объектов», – считают в «СУ-155».
Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков не согласен: «Увеличения стоимости квадратного метра в «Новом береге», скорее всего, не будет, поскольку он подразумевает строительство большого объема площадей. Чтобы не возникало проблем с продажами, собственник будет придерживаться средней цены по рынку».
Чем эффективнее удастся решить инфраструктурные проблемы (транспортные, инженерные, социальные), тем дороже будут жилые «квадраты» на намывах, резюмируют эксперты «СУ-155».
Сейчас «Лидер Групп» продает 24-метровые студии в своем «Капитане Немо» на намыве по цене от 1,86 млн руб. «Однушку» площадью 40 «квадратов» можно купить примерно за 3 млн руб., «двушку» (64 кв. м) – за 4 млн, трехкомнатную (120 кв. м) – за 7,6 млн. Правда, в данный момент на эти квартиры установлена скидка 15%. С учетом этой акции «квадрат» в «Капитане Немо» обходится в 63-78 тыс. руб. (в среднем 1 кв. м на «первичке» в Петербурге стоит сейчас около 80 тыс. руб.). Квартиры продаются без отделки.
Пионер намывной застройки готов предложить большое разнообразие квартир всех планировок – от студий до трехкомнатных. То есть сказать, что жилплощадь раскупили, как только она попала в листинги, нельзя (объекты в «Капитане Немо» выставлены на продажу почти год назад). Но судить о спросе на будущее жилье на намыве, ориентируясь только на один объект, сейчас трудно.
Олег Громков уверен, что спрос на вид на воду всегда был и будет независимо от класса недвижимости, а жилье, расположенное на намывных территориях, всегда предполагает наличие такого вида на воду. Кроме того, у застройщиков будет возможность спланировать жилую среду и общественные пространства комфортнее, чем в уже существующих районах.
Лев Пукшанский также не сомневается в высокой ликвидности недвижимости на намыве. Вместе с развитием «Морского фасада» в эту часть города придет торговая, развлекательная, транспортная и социальная инфраструктура. Уже действующий порт вписался в туристическую инфраструктуру города. «В ближайшие годы будут построены современные здания и общественные пространства. Этот район всегда будет оставаться престижным, а «Морской фасад» добавит ему комфорта и придаст современный облик. Такие перспективы всегда положительно влияют на цены уже существующих зданий», – добавляет Пукшанский.
Главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев сомневается, что спрос на жилье на намыве будет ажиотажным. С одной стороны, это необычное жилье, и это вызовет интерес у потенциальных покупателей. К тому же жилье на обоих намывах по уровню будет не ниже «комфорта». В центре города у нас не очень много объектов в этой категории – это плюс для «Морского фасада». С другой стороны, самый большой спрос все же на эконом-класс. Да еще и цены на «намывные» квадраты могут быть выше, чем на жилплощадь той же категории по соседству.
Как бы то ни было, спрос и цены будут зависеть и от общей картины на рынке: от объемов строящегося жилья, ставок по ипотечным кредитам, экономической ситуации в стране. Сам факт, что дома построены на намыве, не станет определяющим для покупателей.
