Точных оценок, сколько квартир в новостройках покупается не для собственного проживания, а в инвестиционных целях, дать невозможно. Считается, что в 2007-2008 годах их доля составляла около 30%, хотя некоторые эксперты называют и 40% и даже 60% от всей продаваемой первичной недвижимости (сейчас – около 15%).
Переменная доходность
До кризиса, когда цены на жилье росли на 50-70% в год, было очень выгодно, приобретая жилплощадь на стадии котлована, продать ее в уже сданном доме. Чистая прибыль доходила до 100%, а для некоторых, особо ликвидных, случаев даже превышала этот рубеж. Доходность в размере 40% считалась нормой.
В прошлом году рост цен на первичном рынке составил 8-10%, то есть соответствовал инфляции, говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» Денис Бабаков. На таком росте много не заработаешь. Правда, это усредненные данные, они не показательны, добавляет он. Ситуация может значительно отличаться в зависимости от характеристик конкретного объекта. «В отдельных проектах, обладающих неоспоримыми преимуществами по расположению относительно метро, зеленых массивов, торговых центров и закономерно пользующихся повышенным спросом, рост стоимости квадратного метра может достигать 20% и выше от «котлована» до момента сдачи дома. Играет роль и текущая рыночная конъюнктура», – поясняет Денис Бабаков.
Но в любом случае до прежней доходности от перепродажи квартиры в новостройке далеко. Получить хорошую прибыль от такого варианта инвестиций можно сейчас, только работая со студиями. Руководитель отдела строящейся недвижимости ГК «Авентин» Андрей Русяев напоминает, что цена на квартиры-студии в ходе строительства увеличивается намного больше, чем у остальных типов жилья. «С момента начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию стоимость студии вырастает на 30-100% в зависимости от местоположения дома, наличия отделки в квартире, репутации компании застройщика и т. д.», – говорит Андрей Русяев. Самые дешевые студии в черте Петербурга – от 1,8 млн руб., в областных пригородах можно купить такую жилплощадь за 1 млн руб. Даже если квартира приобретена в ипотеку, доходность от реализации готового жилья перекроет расходы на кредит.
Для других категорий квартир покупка с целью перепродажи – невыгодный бизнес. По данным информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости», за период с июня 2010-го по июнь 2011 года 1 кв. м в однокомнатных квартирах в Петербурге в среднем подорожал на 7%, с июня прошлого года до сегодняшнего дня – на 8%. Для двухкомнатных за те же периоды рост составил соответственно 3% и 8%. Для трехкомнатных – 1,4% и 9%. Для сравнения: студии за год с июня 2011-го по июнь 2012-го подорожали на 15%.
Инвесторы меняют ставки
Инвесторы поначалу принялись избавляться от жилья, купленного для вложения средств. Но застройщики быстро отреагировали на смену инвестиционного тренда. Прежде всего они создали все условия для того, чтобы не только сохранить инвестсделки, но и увеличить их долю. А для этого сделали ставку на продажу «упакованных» квартир, готовых к сдаче в аренду, – увеличили объемы жилья, продаваемого с полной чистовой отделкой. По оценке аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», половина продаваемого на первичном рынке жилья – это «отделанные» квартиры, а в категориях «эконом» и «комфорт» их доля превышает 60%. Для сравнения: в 2008 году с отделкой продавалось лишь 5-8% квартир.
При этом некоторые застройщики почти все жилье продают с отделкой. Например, клиенты ГДСК примерно 90% квартир получают готовыми для проживания.
Доходность от арендного бизнеса сопоставима с инфляцией и составляет 7-10%, отмечают в «НДВ-Недвижимость». Однако нужно учитывать еще и то, что растет в цене сама квартира, принадлежащая арендодателю, добавляет первый заместитель гендиректора ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Александр Погодин. То есть в доходность включается еще и капитализация объекта.
Первым решил ввести тренд в организованное русло ГК «Пионер», выведя на рынок проект, специально ориентированный на клиентов-рантье. Это 16-этажный апарт-отель на 900 апартаментов в составе многофункционального комплекса YE`s на проспекте Просвещения.
В составе отеля запланирована инфраструктура: фитнес-клуб с бассейном, ресторан, магазины, химчистка и прачечная, салон красоты, спа-центр, детский сад, подземный паркинг. Жильцам обещают следующие услуги: консьерж (заказ билетов, такси и т. д.), room service, уборка апартаментов, доставка продуктов питания в квартиру, бизнес-центр при апарт-отеле (распечатка, копирование документов и т. д.).
Часть квартир (200) выставлена на продажу на рынке, остальные «Пионер» оставляет себе. Апартаменты можно приобрести по цене от 2,23 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью от 27 «квадратов».
Управлять отелем будет специально созданная компания Becar YE’S (совместная с NAI Becar). Собственникам апартаментов предлагается две программы с доходностью 10% и 20%.
Следующий шаг навстречу рантье сделал холдинг RBI, пообещав еще более привлекательную доходность – на уровне 10-20% годовых. Для этого холдинг недавно запустил с компанией ASTERA совместную программу с говорящим названием «Рантье». Инвесторам предлагают приобрести жилую или нежилую недвижимость в новостройках RBI по цене от 2 млн руб. Управление этой недвижимостью берет на себя ASTERA, обязуясь обеспечить клиенту заранее оговоренный уровень доходности. Как сообщили в RBI, программа рассчитана не только на петербургских, но и на иногородних инвесторов. К слову, по некоторым оценкам, до 35% жилья в Петербурге покупают россияне из других регионов.
«Первый запрос на такую услугу пришел к нам именно из региона, от одного из клиентов нашего партнера Ханты-Мансийского банка, – комментирует директор Управления привлечения инвестиций холдинга RBI Андрей Останин. – Заниматься управлением арендными отношениями, не живя в Петербурге, сложно, но получать доход, имея недвижимость здесь, выгодно».
Инициаторы программы рассчитывают, что уже к концу этого года до 80% всех, кто покупает инвестиционную недвижимость у входящих в RBI компаний, будут приобретать ее именно по программе «Рантье».
Цивилизация в аренду
Подобные программы будут множиться, уверены застройщики. Во-первых, потому что рынок аренды жилья в Петербурге постепенно входит в цивилизованное русло. В съемных квартирах сегодня живет около 5% населения города, в аренду сдается примерно 300 тысяч квартир (15% от всего жилищного фонда). Рано или поздно такая арендная масса должна как-то самоорганизоваться, хотя бы в сегменте первичного рынка. Во-вторых, на этот товар есть спрос. Как правило, инвесторы в первичную недвижимость – топ-менеджеры крупных фирм или бизнесмены, ежемесячный доход которых составляет около 150 тыс. руб. Обычно они покупают несколько квартир в одном доме и потом перепродают их. Часть инвесторов уже ушли из этого бизнеса, вложившись в более доходные сферы. Однако большинство остались, переключившись именно на аренду. Такие клиенты и до сих пор в случае сдачи инвестквартир внаем самостоятельно не искали арендаторов, а пользовались услугами агентов. Поэтому новый продукт, где недвижимость и услуги по управлению ею предлагаются в одной упаковке, для них весьма привлекателен.
