Мы уже писали про то, что в первом квартале этого года целый ряд профессиональных девелоперов подняли цены на участки и дома. Так, подорожание коснулось проектов «Золотые ключи» (УК «СТАРТ Девелопмент»), «Петровские сады» («ПетроМар Девелопмент»), «Охтинский парк» (ПулЭкспресс), «Горки» (LandKey), «Петергофские предместья» («МидГард») и некоторых других. Рост цен составил в среднем 10-15%.
Во втором квартале цены не менялись практически нигде, но сейчас звучат прогнозы об очередном повышении цен. Действительно ли для этого есть основания?
Непропорциональные продажи
Сегодня на рынке пригородов Петербурга и в Ленинградской области реализуются порядка 350 коттеджных и дачных поселков. Согласно данным Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», это примерно 29 тысяч объектов.
При этом, к примеру, за май (традиционно жаркий месяц на загородном рынке) было продано чуть более 400 объектов, среди которых 80% – участки без подряда и 20% – таунхаусы, коттеджи и участки с обязательным подрядом, пояснили в «Петербургской Недвижимости».
Это означает, что предложение сильно превышает спрос – притом что каждый месяц на рынок выходят еще не менее десятка новых поселков. Казалось бы, о каком росте цен в таком случае может идти речь? Но все дело в том, что эти несколько сотен продаж приходятся на несколько десятков наиболее успешных проектов – у большинства же участников рынка сделки крайне редки. И предложение в востребованных рынком поселках стремительно сокращается. Так, например, совсем недавно, в апреле, стартовали продажи в IV очереди коттеджного поселка «Киссолово» во Всеволожском районе от компании «Весна». На сегодняшний день из 98 участков свободных осталось менее трети.
В том же месяце открылись продажи в IV очереди коттеджного поселка «Охтинский парк» (тоже во Всеволожском районе) от компании «ПулЭкспресс». За истекшие три месяца реализована примерно половина из 60 земельных участков.
Таунхаусы бьют рекорды
Еще более высокие темпы продаж у девелоперов, предлагающих недорогие таунхаусы. Так, за апрель – май Группа компаний «Кивеннапа» («НеваИнвестПроект») заключила свыше 200 сделок.
«Объем продаж недорогих таунхаусов растет. Например, в мае 2012 года их доля в общей сумме проданных загородных объектов составила 11%. Этот показатель превосходит результаты мая прошлого года более чем вполовину», – говорит Ольга Трошева, заместитель генерального директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости». При этом, по ее словам, больше всего сделок заключалось в ценовом диапазоне от 1,5 до 4,5 млн руб.
Интерес покупателей к таунхаусам может вырасти еще больше, если в Петербурге запретят-таки строительство малогабаритных квартир. Напомним, что в апреле с такой инициативой выступила глава Комитета по градостроительству и архитектуре Юлия Киселева.
«Если такой запрет будет введен, это подстегнет спрос на недорогую недвижимость в пригородах Петербурга – таунхаусы и квартиры. В настоящий момент по цене с таунхаусами эконом-класса могут конкурировать только квартиры-студии в новостройках с дальним сроком сдачи. Если люди лишатся возможности приобретать жилье за 1,5-1,7 млн руб. в черте города, единственным вариантом для них останется покупка квартиры или таунхауса в пригородах Петербурга», – считает Павел Сарайков, руководитель отдела маркетинга ГК «Кивеннапа».
Инвесторы пойдут за город?
Итак, качественное загородное предложение сегодня активно вымывается с рынка. Причем этот процесс может ускориться из-за макроэкономической неопределенности, взволновавшей покупателей. «В последнее время мы отмечаем, что клиенты заметно встревожены слухами о возможных кризисных явлениях в экономике. Они пытаются решить для себя вопрос, как сохранить сбережения – спрятать «в кубышку» или приобрести недвижимость», – рассказали БН в отделе маркетинга УК «СТАРТ Девелопмент» (проект «Золотые ключи»). Впрочем, сейчас – самый разгар отпусков и многие потенциальные покупатели загородной недвижимости находятся на отдыхе, но ближе к осени они вернутся на рынок, и спрос на ликвидные объекты может вырасти.
Кстати, если клиенты и станут использовать недвижимость как средство сбережения накопленного (пока еще доля инвесторов на рынке все-таки невелика), то, как нам кажется, именно загородную. На рынке городских квартир основная доля недорогого предложения сконцентрирована сегодня в проектах-миллионниках на окраинах. Но такую недвижимость сегодня редко кто воспринимает как ликвидную. Когда на рынок постоянно выводятся большие объемы нового типового жилья в одних и тех же локациях, перепродать купленную там квартиру на вторичном рынке будет впоследствии довольно сложно – волей-неволей продавцу – физическому лицу придется конкурировать с застройщиком.
С другой стороны, вложение средств в более ликвидное жилье в развитых районах города доступно лишь единицам – слишком дорог входной билет на этот рынок.
Между тем именно загородная недвижимость в качественных девелоперских проектах позволяет сделать интересное вложение начиная от 1-1,5 млн руб. Наверняка найдутся желающие использовать эту возможность. Но такой подогрев спроса на участки и дома, опять же, может подтолкнуть наиболее удачливых девелоперов к повышению цен.
Разумное поведение
Конечно, ни о каких резких скачках цен на загородном рынке говорить не приходится, для этого должно случиться действительно что-то из ряда вон выходящее. Безусловно, будет плавно расти стоимость таунхаусов и коттеджей эконом-класса. Например, компания «НеваИнвестПроект» уже трижды с начала года повышала цены в своем проекте «Кивеннапа-Север» в Выборгском районе и планирует в июле увеличить их еще на 5%. А осенью планируется повышение цен в двух других проектах – «Кивеннапа-Юг» в Гатчинском районе и «Кивеннапа Юго-Запад» – в Волосовском.
«Никакого массового повышения цен, конечно, ждать не стоит, – полагает Светлана Невелева, советник руководителя группы компаний «Стинком», – в ближайшем будущем возможно увеличение стоимости объектов в наиболее популярных поселках в пределах 15%, но кое-где застройщики – даже успешные, наоборот, будут снижать цены – в рамках маркетинговых акций по еще большему стимулированию продаж».
В самом деле, девелоперы, у которых участки и дома сегодня улетают как пирожки, прекрасно понимают, что лучше держать цены на нынешнем уровне и тем самым поддерживать такой же высокий уровень продаж, чем взвинтить цены и пресечь поток клиентов.
Эту мысль подтверждает, например, маркетинговая политика компании «Весна». Несмотря на стабильно высокие темпы продаж, за последние полгода цены в своих поселках этот девелопер не поднимал ни разу и пока не собирается этого делать в ближайшее время.
Точки роста
Существенное увеличение цены возможно лишь в некоторых местах Ленобласти, привлекательность которых в силу тех или иных причин резко вырастает. Например, будут, безусловно, дорожать участки, расположенные по ходу строительства нового Приозерского шоссе. А в перспективе, по-видимому, будет стихийно пересмотрена ценовая политика во всем Приозерском районе, транспортная доступность которого заметно улучшится со строительством новой дороги.
Заметный рост цен возможен в Ломоносовском районе – той его части, которая стала доступнее после ввода последнего участка КАД от Кронштадта до Бронки. Например, в поселке «Петергофские предместья» (ГК «МидГард»), который реализуется между Заостровьем и Гостилицами, в феврале 2012 года стоимость сотки земли повысили с 32 до 35 тыс. руб., а в апреле произошло повышение уже до 37-52 тыс. руб. за сотку.
КФ «Кантри» повышает с 1 августа стоимость сотки земли в своем проекте «Балтийская слобода» (деревня Дятлицы Ломоносовского района) – пока неизвестно насколько. Сейчас сотка там стоит 65 тыс. руб. (коммуникации оплачиваются отдельно).
Долгое время загородный рынок был «вещью в себе» с малопонятными и не всегда логичными методами ценообразования. В последние годы ситуация здесь становится более понятной. Формируется мощный сегмент загородных коттеджей и таунхаусов для постоянного проживания, сопоставимых по ценам с городским жильем. И чем теснее этот рынок станет взаимодействовать с городским, тем активнее последний будет оказывать влияние, в том числе и на загородное ценообразование. Поэтому, безусловно, в будущем (возможно, не столь отдаленном) мы станем свидетелями весьма интересных ценовых тенденций на рынке загородных объектов.
