В день инаугурации Владимир Путин подписал указ «О мерах по обеспечению граждан доступным жильем…». В документе правительству РФ дается поручение обеспечить формирование рынка доступного и комфортного арендного жилья. Времени на это кабинету министров отвели не так уж много – с января будущего года в России уже должны появиться все условия для появления многочисленных доходных домов. В Петербурге в ходе специального совещания в рамках экономического форума чиновники и эксперты выясняли, как именно заинтересовать инвесторов вкладываться в дешевое жилье для небогатых граждан.
Счет на миллионы
В России на сегодня, по данным Европейского комитета по вопросам социального жилья CECODHAS, в аренду сдается лишь четвертая часть всего жилого фонда. При этом 15% – это социальная аренда квартир, находящихся в собственности у государства (то есть неприватизированных), а еще 10% – коммерческий найм. Для сравнения: в Швеции сдается в аренду 44% жилья, а в Германии и вовсе 54%. Голландия, в свою очередь, является лидером по количеству квартир, находящихся в собственности у муниципалитетов – треть всего жилья страны власти сдают своим гражданам с серьезным дисконтом. Но только тем из них, кто по разным причинам не имеет возможности платить среднерыночную арендную ставку.
В России тех, кто не может позволить себе купить даже комнату в коммуналке, но остро нуждается в улучшении жилищных условий, в несколько раз больше, чем все население Голландии. По подсчетам фонда РЖС – это 11,5 млн семей. Для их нужд необходимо построить 762 млн кв. м нового жилья – именно для сдачи в аренду. Причем доля доходных домов должна начать увеличиваться уже с будущего года, чтобы к 2017-му достичь половины всего объема вводимого жилья в стране. Пока же лишь 5% домов в России строятся специально для сдачи внаем.
«То, что эта задача реальна, можно подтвердить хотя бы цифрами развития рынка малоэтажек. Еще в 2006-2007 годах соответствующие инициативы по стимулированию этого рынка многими считались утопическими. А сегодня 55% вводимого жилья в стране – малоэтажное», – отметил директор Национального агентства развития жилищных фондов Михаил Грин.
Теперь Владимир Путин поручил правительству развивать рынок коммерческого и социального найма, чтобы достичь аналогичных успехов. В Петербурге соответствующая работа уже идет в городском парламенте. «Проводим депутатские слушания, слушаем специалистов. Да я и сам, будучи в прошлом преподавателем, прекрасно осознаю актуальность проблемы. У нас ведь уже более половины студентов – иногородние. Большинство из них хотели бы остаться здесь, так что для них проблема доступной аренды – одна из самых важных», – подчеркнул председатель Комиссии по промышленности и собственности петербургского ЗакС Юрий Гатчин.
Как в Европе
В Петербурге на специальном совещании в рамках экономического форума специалисты федерального масштаба вносили свои предложения по развитию доступной аренды. Причем рецепты зачастую оказывались довольно схожи между собой. Оно и неудивительно: в США и странах Евросоюза программы по стимулированию этого рынка действуют уже не одно десятилетие.
«Например, в Австрии с 1979 года существует практика бессрочного найма жилья у муниципалитетов. Право аренды можно наследовать и даже заложить в банке. В США арендодатели, которые сдают квартиры на 30% ниже среднерыночных ставок, имеют право на соответствующие налоговые вычеты и получают прибыль. У нас же особенный спрос будет именно на социальный наем, так как ставки коммерческого превышают среднемесячные ипотечные выплаты. Застройщикам, которые будут строить дома специально для этих целей, вполне можно отдавать земельные участки бесплатно», – уверен генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка.
Он добавил, что первые практические шаги, которые смогут заинтересовать бизнес, АИЖК уже делает. Ведь помимо земли инвесторы заинтересованы в привлечении льготных кредитов, так как о деньгах дольщиков в этом случае, разумеется, речь не идет. Такие займы АИЖК начнет выдавать юридическим лицам, которые инвестируют в строительство арендного жилого фонда. Например, крупным предприятиям, заинтересованным во временном жилье для своих сотрудников. Из компаний, расположенных в Петербурге и Ленобласти, по словам Семеняки, льготным займом заинтересовался пока лишь Тихвинский вагоностроительный завод, который уже построил для сотрудников 125 тыс. кв. м нового жилья. АИЖК готово финансировать до 70% от стоимости подобных проектов.
Пилотный проект строительства доходного дома на заемные средства уже реализуется в Новосибирске, правда, там инвестором выступает не бизнес, а городской бюджет (будут построены два трехэтажных дома). Коммерсантов заинтересовать гораздо сложнее, в первую очередь, из-за сравнительно долгой окупаемости подобных проектов – это как минимум 10 лет.
«Мы заложили в бизнес-план период окупаемости 10-12 лет. Но при этом начали второй проект и думаем о третьем», – рассказала Марина Иванова, представитель компании «РОССТРО», которая построила в Кингисеппе (Ленобласть) доходный дом на 56 квартир.
Землю – бесплатно!
Впрочем, европейский бизнес длинные сроки окупаемости совершенно не пугают. Тем более что во многих странах инвестировать в доходные дома могут не только кооперативы и акционерные общества, но и муниципалитеты, частные лица и даже политические партии. «В той же Австрии можно приобрести землю за чисто символические деньги или вовсе бесплатно, получить государственные субсидии до 30% стоимости работ. Но прибыль для инвестора ограничена 5% в год (их можно «вынуть» из бизнеса»), остальное должно быть реинвестировано в ту же землю или инженерию. Так там заботятся о людях», – рассказал президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко.
Резюмируя зарубежный опыт, председатель комитета по предпринимательству в сфере ЖКХ Торгово-промышленной палаты РФ Андрей Широков предложил развивать рынок субсидируемого арендного жилья путем предоставления бизнесу целого ряда гарантий. «Алгоритм должен быть следующий: участок выдается бесплатно, льготный кредит предоставляет АИЖК, дом находится в собственности у застройщика. Но на протяжении как минимум 10 лет он не сможет объект продать, а квартиры сдает по льготным ставкам. Разницу ему компенсирует либо государство, либо бизнес, например, предприятия, которым нужно поселить сотрудников», – пояснил он.
Александр Семеняка отметил, что такой же точки зрения придерживаются и в Минэкономразвития. «После кризиса там поняли, что поддерживать нужно не потребителей, а производителей. В данном случае застройщиков и инвесторов», – говорит он.
Инфраструктурная проблема
Впрочем, существует проблема, решить которую властям будет довольно сложно. Её обозначил глава Комитета по строительству Петербурга Вячеслав Семененко. Речь идет о недостатке сопутствующей социальной инфраструктуры. Сама собой рядом с доходными домами она не появится – даже обычные застройщики (то есть возводящие жилье для продажи) стараются избежать лишних расходов. А ведь этот вид бизнеса куда прибыльнее.
Денег на строительство школ и детских садов у государства нет. Причем не только в Петербурге, но даже в более богатой Москве. Недаром в столице рост вводимого объема жилья в последние годы не стимулируют, а наоборот, сдерживают. И точно так же в нынешнем году поступают и в Смольном.
«Выходом может стать реформа налоговой системы, которая компенсировала бы застройщикам затраты на строительство инфраструктуры. Кроме того, необходимо четко прописать механизм выселения неплательщиков», – говорит директор российского отделения FIABCI Александр Шарапов. По его словам, лишь после этого можно будет рассчитывать на прилив частных инвестиций, ведь рентабельность этого бизнеса в России вполне можно довести до 15-17%.
