Расчеты по операциям с недвижимостью через аккредитив безопасней сейфинга. Тем не менее пока петербуржцы «голосуют рублем» за ячейки. В чем причина, разбирался корреспондент БН.
Как это часто не совпадает
При обслуживании сделок с недвижимостью Сбербанк собирается ввести услугу по открытию безотзывных аккредитивов. Как заявила директор управления розничного кредитования Сбербанка России Наталья Алымова, соответствующий пилотный проект начинает реализовываться в Волго-Вятском Сбербанке. По другим филиалам модель будет растиражирована уже в этом году.
Напомним: в рамках данной операции банк размещает деньги покупателя (заемщика) на специальном счете и переводит их на счет продавца лишь после того, как ознакомится с документами о переходе права собственности на недвижимость.
Из лидеров ипотечного рынка, кроме Сбербанка, пока что услугу по открытию аккредитива физическим лицам в Петербурге не предоставляет Газпромбанк. Но это скорее исключение из правил. Ведь и тем же Сбербанком до кризиса-2008 данная услуга предоставлялась.
Между тем у большинства игроков услуга появилась достаточно давно. «Аккредитивы для физических лиц у нас работают несколько лет и пользуются спросом у продавцов квартир, особенно у тех, кто планирует последующие безналичные переводы денежных средств», – комментирует региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ирина Илясова.
В то же время тарифы на открытие специального счета разнятся довольно заметно. Так, ВТБ24 за операцию взимает 0,1% от суммы аккредитива, но не менее 900 руб. и не более 10 тыс. Еще столько же банк берет за прием, проверку и отправку документов. То есть минимум составляет 0,2%. Например, при сделке в 3 млн руб. за обслуживание ВТБ24 возьмет 6 тыс. руб. Также не бесплатно (от 600 до 1200 руб.) банк оказывает ряд сопутствующих услуг. Например, возврат документов по завершению операции.
И это более-менее средний тариф на рыке. В частности, у Росбанка тарифы выше, открытие аккредитива и проверка документов в сумме обойдутся в 0,3%. А еще ряд банков не привязывает тарифы к сумме сделки, а делает их фиксированными. Например, в Нордеа банке услуга стоит 2 тыс. руб.
Следует учитывать, что ряд банков открывает аккредитивы для физических лиц лишь в рамках более крупных сделок. Например, Райффайзенбанк оказывает данную услугу только участникам своих программ ипотечного кредитования.
Мы выбираем, нас выбирают
Тем временем нередко встречаются случаи, когда одна из сторон сделки настаивает на ячейках или аккредитиве не в том банке, который территориально ближе, а в каком-то другом. «Бывают банки, где функции расчетного центра ограничиваются лишь одним звеном сделки, непосредственно связанным с их ипотекой, – поясняет руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака». Оксана Викулова, – А ведь цепочка сделки с недвижимостью может состоять и из десяти этапов. Поэтому клиенты часто выбирают «особенные» банки, которые предоставляют возможность отследить всю цепочку расчетов».
«Часто воспользоваться ячейкой или аккредитивом в определенном банке советует риэлтор, который уже имел с этой организацией опыт сотрудничества», – со своей стороны подсказывает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ СПб» Юлия Никифорова.
А в ряде случаев покупатели вообще лишены выбора. По словам Оксаны Викуловой, застройщик на правах продавца диктует свои условия и указывает банк, в котором покупателю необходимо открыть аккредитив или использовать сейфовую ячейку, в независимости от того, в каком банке клиент брал ипотеку. «Подобная ситуация возможна не только на первичном, но и на вторичном рынке», – уточняет эксперт.
И, конечно, главным при выборе услуги является стремление обезопасить операцию. Все участники рынка соглашаются, что с аккредитивами гораздо удобней и безопасней работать, чем с наличными деньгами. Во-первых, безнал отпугивает мошенников. Во-вторых, случись что с аккредитивом, отвечать будет банк. В то же время за сохранность содержимого банковской ячейки он ответственности не несет.
Тем не менее практика свидетельствует о прохладном отношении петербуржцев к аккредитивам. «В Санкт-Петербурге в Росбанке порядка 70% ипотечных сделок на вторичном рынке жилья проходит с использованием сейфовых ячеек», – рассказывает региональный координатор Росбанка в Санкт-Петербурге Илья Злуницын. «Большинство сделок проводится с использованием сейфовых ячеек (более 80%), небольшая часть с использованием аккредитива (2%), остальные клиенты предпочитают расчеты безналичным путем», – приводит свою статистику начальник управления ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Дмитрий Алексеев.
Проще говоря, несмотря на определенные плюсы услуга по предоставлению аккредитива пока востребована гораздо слабее, чем сейфинг. Однако возвращение в Сбербанке – ведущем игроке ипотечного рынка – данной услуги подсказывает, что банк ожидает серьезный рост спроса на нее.
Кто ошибется, кто угадает
Аренда ячейки обходится участникам сделки ненамного дешевле аккредитива. Например, в банке «Возрождение» тариф на проведение сделок с использованием сейфовых ячеек составляет 2.6 тыс. руб. на 60 дней. То есть петербуржцы предпочитают ячейки не из-за их относительно более низкой стоимости. Много здесь не сэкономишь.
Не сильно отпугивает горожан и следующий недостаток аккредитива. В случае срыва сделки или возникновения конфликта с продавцом деньги покупателя зависают и получить их с блокированного по условию аккредитива счета он сможет только через суд. Ведь, готовясь к сделке, стороны заранее обсуждают все мелочи.
Главная проблема – при использовании аккредитива стороны вынуждены указывать в документах полную стоимость сделки. В свою очередь, банк будет должен уведомить обо всех открытых счетах налоговую инспекцию.
Не то чтобы все продавцы и покупатели стремились занижать в документах стоимость недвижимости. Просто, традиционно россияне испытывают большую неприязнь к любым моментам, когда приходится «светить» свои доходы.
Разное счастье нам выпадает
Между тем и ту, и другую услугу оказывают одни и те же банки. Поэтому – выбрали вы аккредитив или ячейку – кроме цены вопроса специалисты советуют обращать внимание на следующие нюансы. Так, важным параметром является гибкость договора сейфовой ячейки и функций расчетного центра – то есть предоставление клиентам возможности отследить все этапы цепочки сделки.
Еще один важный момент: в некоторых банках есть ограничения на присутствие риэлтора во время закладки денег в сейфовую ячейку. Тогда как для многих клиентов наличие риэлтора в этот ответственный момент является гарантией спокойной обстановки и правильности проведения данного процесса.
Третье, но не менее важное, условие – качество сервисного обслуживания. «Даже такая элементарная вещь, как наличие в банке конвертов, по которым нужно раскладывать деньги, может значительно сократить время проведения сделки и сделать сам процесс более комфортабельным, – перечисляет Оксана Викулова. – К сожалению, далеко не все банки продумывают подобные моменты».
Еще, по мнению Юлии Никифоровой, важным параметром являются условия выдачи денег. «Особенное внимание следует уделить нестандартным ситуациям, например, как будут выдаваться деньги, если один из участников откажется от сделки? – советует специалист. – Бывают случаи, когда в стандартной форме договора это не прописано, но одна из сторон настаивает на внесении соответствующих пунктов».
Со своей стороны добавим, что участники сделки, если они выбрали расчеты через аккредитив, должны учитывать и две следующие юридические тонкости. Банк не несет ответственности за проверку соответствия условий аккредитива основному договору плательщика с получателем средств. А кроме того, банк не несет ответственности за проверку фактического исполнения основного договора купли-продажи.
То есть аккредитив является самым безопасным способом расчетов при сделках с недвижимостью, но не абсолютно безопасным. «На аллаха надейся, а осла привязывай», – говаривал Ходжа Насреддин.
