Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко уже обрисовал в общих чертах новую градостроительную политику региона. Помимо проведения прямой ревизии проектов и отказа от тех, которые были только заявлены, но так и не начаты, власти собираются отсеивать девелоперов и другими способами.
Пограничный отсев
Например, будут устанавливать такие градостроительные регламенты, чтобы инвесторы за свой счет обеспечивали территорию социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой.
Сейчас, по словам Дрозденко, сложилась очень острая ситуация: муниципалитеты в последние годы согласовали изменение категории значительного количества земель сельхозназначения, дав старт активному жилищному строительству в радиусе 50 – 70 км от Петербурга. Это Ломоносовский, Гатчинский, Всеволожский и Выборгский районы Ленобласти, граничащие с Петербургом.
Одних только малоэтажных поселков в этой зоне возводится около 300. Они рассчитаны более чем на миллион жителей, которые в течение ближайших десяти лет добавятся к тем 250 тысячам человек, которые уже проживают в Ленобласти и работают в Петербурге.
Теперь муниципалы атакуют правительство Ленобласти, требуя обеспечить новоселов пограничных с городом территорий инфраструктурой. Денег на это у региона нет, так как почти все «пограничники» работают в Петербурге, где и платят подоходный налог. Получается, что затраты Ленобласти на создание и содержание инфраструктуры не окупятся. Губернатор предупредил, что финансировать обеспечение территорий инфраструктурой область не будет.
Регион уже направил в Госдуму законопроект о внесении в Налоговый кодекс изменений, предусматривающих уплату подоходной дани по месту регистрации, а не работы граждан.
Примерно для 10% областной земли, преимущественно на границе с Петербургом, изменят статус, чтобы она была пригодна для жилищного строительства.
Ленобласть также будет выкупать землю у муниципалитетов, разбивать ее на участки, разрабатывать для них техусловия и продавать инвесторам. Это касается прежде всего областной глубинки, которая сейчас не привлекательна для бизнеса. Причем речь идет о разных функциональных вариантах – от жилой и промышленной застройки до сельхозиспользования.
Александр Дрозденко заявил, что снижать объемы строительства не предполагается, запланирован небольшой рост – с ориентиром на целевые показатели, которые были определены Минрегионом РФ в 2011 году. Так, в этом году должно быть возведено 1,136 млн, в 2013-м – 1,204 млн, в 2014-м – 1,385 млн, в 2015-м – 1,65 млн кв. м нового жилья.
Кроме того, он намерен обсудить со своим петербургским коллегой Георгием Полтавченко вопрос о разработке единой стратегии развития приграничных территорий. О ее необходимости говорили еще при экс-губернаторах Петербурга Валентине Матвиенко и Ленобласти Валерии Сердюкове, но до воплощения идеи дело так и не дошло.
Все за порядок…
Участники рынка сходятся во мнении, что регулировать застройку в Ленобласти необходимо, так как сейчас она ведется хаотично, без понятных для властей и бизнесменов правил.
Директор по инвестициям и консалтингу Colliers International Санкт-Петербург Владимир Сергунин считает, что ревизия девелоперских проектов будет благом для рынка, который столкнулся с проблемой недобросовестных инвесторов – тех, кто, пользуясь связями в муниципальных и районных администрациях, сумел купить земельные участки на инвестусловиях, а затем не выполнил взятых на себя обязательств. Зачастую эти участки были приобретены с целью дальнейшей перепродажи. Особенно много их было выделено в 2007 – 2009 годах под гостиничные комплексы. «Такая ситуация сложилась из-за бессистемности и непрозрачности рынка. Ревизия проектов поможет навести порядок и дать ход тем проектам, которые действительно будут реализованы», – говорит Сергунин.
Генеральный директор агентства недвижимости «Харин Недвижимость» Артём Харин уверен, что отменят лишь небольшую долю инвестпроектов – «самых критических в плане бесполезности для развития области». Причем отдаленным районам – Волосовскому, Сланцевскому, Бокситогорскому, Лодейнопольскому, Подпорожскому – вообще беспокоиться не о чем. Они и так малопривлекательны для инвесторов. «А вот Всеволожский и Выборгский могут привлечь к себе большее внимание ревизионной комиссии», – убежден Харин.
Генеральный директор Maris Part of the CBRE Affiliate Network Борис Мошенский считает нелогичными рассуждения областного губернатора о налоговых проблемах: «Чем больше будет построено недвижимости, тем больше налога на имущество будет собирать казна субъекта федерации, где эту недвижимость построили. Неоспоримый факт: чем больше строится жилья, тем больше бизнеса приходит в эту местность – торговля, обслуживание и т. д. Этот бизнес также даст налоги в местный бюджет».
…но против расходов
Столь же единодушны эксперты в неприятии идеи переложить на девелоперов инфраструктурные затраты. Они и без того сейчас вынуждены значительную часть инженерии и дорог строить самостоятельно. Например, по словам заместителя гендиректора компании «Отделстрой» Ларисы Окунь, для своего комплекса «Новый Оккервиль» в Кудрово застройщик проложил 12 км дорог и 35 км инженерных сетей. Заместитель гендиректора ЗАО «Строительный трест» Беслан Берсиров (строит в Кудрово ЖК «Капитал») оценил совместные затраты его компании и «Отделстроя» на инфраструктуру в 2008 – 2010 годах в 1 млрд рублей.
Однако помимо дорог и сетей нужно строить еще и соцобъекты: школы, детские сады, поликлиники и т.д. Девелоперы готовы взять это на себя, но с условием, что Ленобласть выкупит их после сдачи. Эксперт Setl Group Владимир Копылов добавляет: «Мы сейчас ведем переговоры с Ленобластью на тему инфраструктурного обеспечения микрорайона «Семь столиц» в Кудрово, в рамках которого наша компания строит жилой комплекс «Вена». Но пока конкретных результатов не добились».
Судя по заявлениям Александра Дрозденко, шансы на государственное финансирование инфраструктуры в Кудрово стремятся к нулю.
Чем дальше от Петербурга, тем выше затраты на то, чтобы тянуть к будущему жилью сети и дороги. Поэтому для проектов, расположенных в 30 - 50 км от границы с Петербургом, вариант «Отделстроя» и «Строительного треста», чьи комплексы находятся всего в полукилометре от города, не подходит, говорит гендиректор ГК «Пионер» в Санкт-Петербурге Юрий Грудин.
Инициатива губернатора Ленобласти неизбежно приведет к росту цен на жилье, прогнозируют участники рынка. «В области земля дешевле, а также несколько дешевле себестоимость строительства за счет той же транспортной доступности. Поэтому у жителей Петербурга и области появилась реальная возможность решить свой жилищный вопрос. И если сейчас пресечь эту нишу, то власти обрежут населению эту возможность», – считает Борис Мошенский.
Впрочем, возможно, инфраструктурные проблемы частично решатся другим, кардинальным способом. Путем присоединения к Петербургу некоторых территорий Ленобласти. По крайней мере, полпред президента в Северо-Западном федеральном округе Николай Винниченко в конце мая этого года заявил, что в ближайшее время возможно изменение границ между городом и областью. Хотя об объединении регионов, которое давно обсуждается, пока речи не идет.
