Сделки с указанием в договорах заниженной стоимости недвижимости остаются проблемой для рынка: по оценке Российской гильдии риэлторов (РГР), каждая вторая покупка квартиры в Москве регистрируется по цене, не соответствующей действительности. В Петербурге такой оценки не проводилось, но, по экспертному заключению участников рынка, каждая третья сделка на вторичном рынке проходит с использованием «двойной бухгалтерии». Происходит это по инициативе продавцов, желающих уйти от уплаты подоходного налога.
Лазейки от налога
Речь идет о том, что продавец, являющийся собственником жилья менее трех лет, при реализации своей недвижимости обязан уплатить государству налог в размере 13% с полученного дохода. В статье 220 Налогового кодекса РФ перечислены налоговые вычеты, на которые может быть уменьшена налогооблагаемая база. Во-первых, можно подтвердить документально расходы, связанные с покупкой и ремонтом жилья (если оно перешло владельцу без отделки). Тогда налогообложению в размере 13% будет подлежать только разница между ценами покупки и продажи.
Естественно, когда речь идет о приватизированной на льготных условиях квартире, об унаследованной или о полученной в дар, владелец не может документально подтвердить своих затрат, так как их просто не было. Для него остается единственная возможность снизить налог – воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн руб., предусмотренным в той же статье 220 НК РФ. Но если для регионов это ощутимая сумма, иногда превышающая полную стоимость недвижимости, то для Петербурга и Москвы она незначительна. Цены квартир на вторичном рынке этих городов несопоставимо выше, и размер НДФЛ может оказаться весьма ощутимым. Например, жилье стоит 3 млн руб. Если использован вычет в размере 1 млн руб., то в качестве налога государству будет нужно заплатить 260 тыс. руб. Не удивительно, что у некоторых продавцов возникает желание указать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры – менее 1 млн руб.
«Законодательно нет никаких препятствий для оформления сделок не по рыночной стоимости. Основные задачи агентства по договору с клиентом – это поиск приобретателя, оказание услуг по регистрации сделки и по проведению взаиморасчетов. При этом никто не запрещает покупателю и продавцу при оформлении сделки, например, пойти к нотариусу. И договориться о том, какая сумма будет указана в договоре, а какая будет получена продавцом другим путем», – рассказывает генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. Но подчеркивает, что нужно понимать, что это нарушение закона, – уклонение от уплаты налогов, и потому рекомендуется оформлять по реальной стоимости.
Несмотря на то что покупателю выгоднее указывать реальную цену – в этом случае его права оказываются более защищены, многие, найдя объект мечты, соглашаются на занижение цены в договоре. «Как правило, на разницу между указанной в договоре ценой и реальной уплаченной суммой денег оформляется еще один документ – оплата неотделимых от объекта улучшений, якобы произведенных продавцом. Это повышает защищенность покупателя», – поясняет генеральный директор компании «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов. Но юристы не рекомендуют прибегать к таким уловкам. «Знаю, что многие риэлторы рекомендуют такой выход: указать в договоре заниженную стоимость недвижимости, а на остальную сумму взять с продавца расписки. Но сомневаюсь, что успешной будет практика предъявления таких расписок в суде», – предупреждает председатель совета директоров КЦДС Анна Максимова.
Последовательное наступление
Но с недавних пор контролирующие органы стали обращать пристальное внимание на сделки с подозрительной ценой. В мае управление Росреестра по Московской области начало борьбу с занижением стоимости жилья в договорах купли-продажи, сообщили некоторые СМИ. Специалисты этой гоструктуры стали тщательнее проверять такую информацию, сравнивая цены, указанные в договоре купли-продажи, с ценой, фигурирующей в банковской закладной, если квартира приобретается покупателем в кредит. Если цена вызывает сомнения, то сделка приостанавливается. В Росреестре информацию не подтвердили. В Сбербанке и ВТБ24, пишут газеты, о таких прецедентах слышали. Один из крупных ипотечных банков страны на условиях анонимности сообщил БН, что его московские клиенты столкнулись с такими задержками. В Петербурге пока о таких проблемах не слышно.
Одновременно готовится к запуску другой механизм контроля за нарушителями налоговой дисциплины. В налоговых инспекциях организуют специальные подразделения по выявлению граждан, занизивших в договоре купли-продажи цену недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет. Об этом говорится в письме центрального аппарата Федеральной налоговой службы, разосланном по инспекциям. В управлении ФНС по Санкт-Петербургу информацию не подтвердили, но и не опровергли.
Налоговики решили распространить по регионам опыт инспекторов Томской области, которые уже несколько лет успешно работают в этом направлении.
Методика выявления «уклонистов» довольно проста: нарушение становится очевидным в случае подачи покупателем квартиры заявления на получение вычета по НДФЛ. Инспекторы проверяют стоимость квартиры, указанной в договоре на соответствие рыночным ценам, изучают платежные документы и кредитный договор, если квартира приобретается с привлечением ипотеки. Если сумма, проставленная в этих документах, больше, чем указанная в договоре купли-продажи, налоговики пользуются своим правом допросить гражданина, затребовать документы из банка о сумме выданного кредита, а также оценку стоимости объекта недвижимости. Когда речь идет о некредитной квартире, то основным ориентиром становится среднерыночная цена. Если собранные доказательства намеренного занижения цены будут признаны весомыми, продавец получит налоговые претензии в размере 13% от реальной стоимости квартиры за минусом вычета.
Те же цели – повысить прозрачность сделок и собираемость налогов – преследует инициатива Минфина. Недавно министр финансов Антон Силуанов заявил, что безналичные расчеты могут стать обязательными для крупных покупок стоимостью свыше 600 тыс. руб. По мнению ведомства, по уровню наличных денег в российском обороте Россия соответствует неразвитой экономике, так как в развивающихся странах этот показатель не превышает 15%, в развитых 7-10%. Неконтролируемая наличность приводит к росту теневой экономики, который в России составляет порядка 30% ВВП. Новые предложения по введению системы безналичных платежей и расчетов будут готовы этим летом и в первую очередь скажутся на прозрачности сделок на рынке недвижимости.
Профи против
Эксперты полагают, что практика усиленного контроля вряд ли принесет заметные результаты. «Занижение стоимости в договоре трудно доказуемо, и приостановка регистрации договора или отказ от регистрации на этом основании легко оспариваются в суде», – считает президент РГР Григорий Полторак. Правовые основания механизмов контроля, о которых упоминается в СМИ, не вполне ясны, указывают опрошенные юристы. Возможно, новации Росреестра и налоговиков имеют несколько иную цель – это некие «страшилки» для потенциальных нарушителей налоговой дисциплины, которые помогут повысить сознательность налогоплательщиков.
«Для повышения прозрачности рыночных сделок необходимо не ужесточение контроля, а создание стимулов для честных налогоплательщиков и разумной системы налогообложения», – говорит Григорий Полторак. Он напоминает: до того, как были внесены изменения в ст. 220 НК РФ (до 2005 года подоходным налогом не облагались доходы от продажи недвижимости, находившейся в собственности человека не менее пяти лет, затем этот срок был снижен до трех лет) количество сделок с занижением цены доходило до 75%. «Мы тогда предлагали снизить этот срок до одного года и продолжаем отстаивать эту версию», – сообщил глава РГР.
«На мой взгляд, не следует облагать НДФЛ суммы, полученные от продажи купленных квартир. Ведь, чтобы купить квартиру, деньги надо было заработать, а с заработанных денег НДФЛ уже платился. Черные зарплаты – не в счет, это другая тема. Другое дело – полученные безвозмездно квартиры», – вносит предложение Анна Максимова. Самой радикальной (но наименее приемлемой в сложившейся экономической ситуации) мерой, предлагаемой РГР, является полный отказ от этого налога.
Отстаиваемся риэлторами либерализация налогового законодательства выглядит вполне логичной. «Те, кто продают жилье с собственностью менее трех лет, как правило, не являются спекулянтами. Это те, кто покупали квартиру для себя, а не в качестве инвестиций, и в результате изменения обстоятельств (например, не хватает денег на ремонт и обустройство нового жилья) вынуждены расставаться со своей недвижимостью», – поясняет Сергей Дроздов.
Что касается инвесторов, которые покупают квартиры в строящихся домах с целью увеличения капитала и против которых, собственно, и должны быть в первую очередь направлены «антиспекулянтсткие» меры, то у них есть прекрасная возможность избежать уплаты НДФЛ. Для этого достаточно продать строящееся жилье после сдачи дома, но до оформления права собственности. В этот момент новостройка находится на пике цены, а вырученная сумма не считается доходом и не подпадает под налогообложение.
