Благополучный исход процесса продажи доли в квартире зависит от многих факторов, в том числе и от действий совладельцев объекта недвижимости. Поэтому первый этап предпродажной подготовки, обязательный для данного вида сделок, – уведомление сособственников жилья о предстоящей продаже вашей доли.
Было бы предложено
Уведомление других участников долевой собственности о вашем намерении продать долю – важный этап сделки, ведь закон наделил совладельцев объекта недвижимости правом преимущественной покупки доли в нем (ст. 250 Гражданского кодекса РФ). То есть в очереди желающих выкупить вашу долю (если такая очередь имеется) сособственники стоят выше, чем сторонние покупатели.
Поэтому оформить договор купли-продажи доли на третье лицо можно только после того, как вы заблаговременно уведомили совладельцев о предстоящей продаже и предоставили им возможность самим приобрести вашу часть недвижимости.
Текст обращения к сособственникам желательно составлять у нотариуса, хотя это и необязательно. В извещении следует сообщить о вашем намерении продать свою долю и сформулировать предложение к совладельцам приобрести ее. В извещении должен быть указан адрес недвижимого имущества, размер доли, и, что самое важное, – цена, по которой предполагается продажа. Обратите внимание: цена для сособственников не может отличаться от цены, по которой предполагается продажа третьим лицам и от цены, которая будет указана в итоге в договоре купли-продажи. После этого извещение нужно передать совладельцам (в случае, если один из совладельцев – несовершеннолетний, извещение направляется в орган опеки и попечительства по месту прописки ребенка). Для ответа на ваше предложение собственникам дается месяц.
«Целесообразно направить уведомление о продаже доли ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Уведомление подлежит возврату отправителю и служит доказательством того, что письмо вручено адресату, и, что важно, оно содержит конкретную дату вручения, а опись вложения в ценное письмо служит доказательством, какой конкретно документ (в нашем случае – уведомление о продаже доли) направлялся. Это позволит собственнику соблюсти месячный срок, после которого при отсутствии отказа или согласия на покупку доли со стороны совладельцев, он сможет продать ее иным лицам», – поясняет юрист Северо-Западного Юридического Центра Татьяна Акимова.
То есть продавец может и не получить от сособственников никакого ответа (письменного отказа или согласия на приобретение доли). Даже возврат почтового отправления с отметкой об истечении срока хранения (что означает, что никто не пришел получать письмо) уже является надлежащим исполнением обязанности сособственника, предусмотренной ст. 250 ГК РФ. В этом случае продавец может с чистой совестью продать долю любому постороннему человеку.
Следовательно, если текущий адрес проживания одного из совладельцев неизвестен, письмо может быть направлено по любому последнему известному месту пребывания сособственника. Либо, если иного адреса неизвестно, – по месту нахождения общего недвижимого имущества.
Дела мирские
Однако правильно составленного и переданного извещения о продаже доли не всегда бывает достаточно для того, чтобы быстро совершить сделку.
«Очень часто встречается ситуация, когда совладелец не отказывается от покупки доли, а, наоборот, обещает в скором времени «подкопить» или взять ипотеку и эту долю выкупить. Таким образом люди, которые часто реально не могут приобрести вашу долю, пытаются отдалить момент ее продажи посторонним. И продавец может ожидать выполнения обещания очень долго, иногда до нескольких лет», – рассказывает директор департамента расселения жилой недвижимости агентства Home estate Аркадий Леонов.
Вариант выхода из такой ситуации – дарение своей доли или ее части постороннему человеку (при дарении доли третьему лицу владелец не обязан предлагать эту долю другим сособственникам). «Принципиальным недостатком таких вариантов является возможность признания сделки притворной (совершенной для прикрытия другой сделки), а потому недействительной (ст. 170 ГК РФ)», – предупреждает руководитель отдела недвижимости и инвестиций Института проблем предпринимательства Ирина Мошнякова. Однако для признания сделки притворной одних заявлений сособственников недостаточно. В суд необходимо предоставить как минимум расписку о передаче денег за долю от дарителя к одаряемому. То есть факт продажи доли под видом ее дарения еще нужно доказать.
Если же среди сособственников нашлись реальные желающие выкупить вашу долю, определение будущего покупателя остается на усмотрении продавца – он может выбрать любого из претендентов-совладельцев. При этом отказы от остальных сособственников объекта недвижимости получать уже не нужно, а сделку можно провести, не дожидаясь истечения 30 дней.
Под государственной печатью
В случае если никто из совладельцев приобрести долю не пожелал, согласно Гражданскому кодексу РФ через месяц после передачи совладельцам уведомления о продаже доли, продавец и сторонний покупатель могут обратиться в Росреестр для государственной регистрации сделки купли-продажи.
Для того чтобы сделка состоялась, на государственную регистрацию перехода прав продавцу нужно принести с собой либо уведомления о вручении писем (если по прошествии месяца после вручения извещений ответа от совладельцев не последовало), либо письменные отказы сособственников от покупки доли (ст. 24, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Если у вас не будет подтверждения, что всем сособственникам была передана информация о продажи доли, в силу п. 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», возможна приостановка, а затем и отказ в государственной регистрации перехода прав.
«Для предотвращения подобных неприятностей я рекомендую продавцу попытаться заранее получить отказы сособственников от приобретения доли, – советует Ирина Мошнякова, – В этом документе целесообразно указать, что сособственники выражают своё согласие на отчуждение доли в праве собственности за цену и на условиях по усмотрению собственника. Данные документы удостоверяются нотариально. В этом случае государственная регистрация сделки проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом участников долевой собственности».
Поле для маневра
После отчуждения доли закон устанавливает достаточно короткий срок на оспаривание сделки в суде. Согласно ст. 250 ГК РФ, данный временной промежуток составляет всего три месяца. Причем согласно закону возможность оспаривания связана лишь с единственным правовым последствием – переводом прав по сделке на оспаривающего сособственника. Это означает, что никакого возвращения в первоначальное положение быть не может. Доля все равно будет продана, вопрос только в том, изменится ли покупатель.
Данное положение ГК РФ направлено на защиту тех добросовестных сособственников, которые желали приобрести долю, но их права были нарушены. Это возможно в случае, если продавец сразу реализовал долю третьему лицу, не предложив ее вначале сособственникам объекта недвижимости. В этом случае совладельцы могут обратиться в суд, уплатить продавцу соответствующую покупную цену и перевести на себя право собственности на долю.
Иные претензии со стороны собственников суд не квалифицирует как имеющие правовые основания для признания сделки недействительной.
«На мой взгляд, основные проблемы, возникающие при продаже долей в праве собственности на недвижимость, связаны с правовой неосведомленностью наших граждан. Многие люди верят, что угрозы сособственников не дать согласия на продажу доли, – это реальное препятствие в распоряжении их имуществом», – отмечает Татьяна Акимова.
В действительности это не так: действующее законодательство закрепляет порядок продажи доли, который полностью защищает интересы продавца от действий недобросовестных сособственников. Главное – соблюсти правильный порядок проведения сделки.
