Напомним, что в середине мая этого года городская прокуратура опубликовала краткий отчет о проверке «законности размещения и функционирования в жилых домах объектов различного общественно-делового назначения», а также «перевода жилых помещений в нежилой фонд».
Не по красным линиям
Оказалось, что районные администрации допускают в этом деле массу нарушений. Например, чиновники согласовывают для помещений проекты реконструкции, предусматривающие уменьшение площади общего имущества собственников недвижимости в многоквартирном доме. При этом нет решений общих собраний собственников, где те давали бы на это согласие, как этого требует Жилищный кодекс РФ.
В зданиях, которые находятся на участках, не примыкающих к красным линиям, размещаются нотариальные конторы, ломбарды, юридические консультации, агентства недвижимости, магазины. Хотя в Законе «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» сказано, что такие объекты могут находиться только на земельных участках, «непосредственно примыкающих к красным линиям улиц, дорог, площадей, проездов, набережных, бульваров, являющихся территориями общего пользования, за исключением внутриквартальных проездов».
Прокуратура обнаружила нежилые помещения с офисами и магазинами на вторых этажах домов, прямо над жилыми квартирами. Это также запрещено Жилищным кодексом.
Администрации районов выдают разрешение на размещение в нежилых встройках промышленных предприятий – химчисток, прачечных, станций техобслуживания автомобилей, пекарен, кондитерских, типографий…
Еще раньше, в апреле этого года, прокуратура обнародовала данные о четырех нарушениях по встройкам в Красногвардейском районе – с аналогичными претензиями. Губернатору Петербурга было направлено представление с требованием об устранении допущенных нарушений. После этого районные администрации вовсе прекратили согласовывать перевод помещений, говорят участники рынка.
Кому это надо?
О причинах повышения интереса надзорных органов к встройкам ходят разные предположения. Например, что в этом заинтересованы крупные торговые сети. Однако вряд ли мелкие магазинчики и кафе, занимающие помещения в 40-80 «квадратов» в периферийных районах, могут всерьез конкурировать с сетевиками-гигантами.
Между участниками рынка также ходят слухи, что на первом этаже дома одного из высокопоставленных сотрудников прокуратуры действует магазин, который не нравится этому чиновнику. От этого, мол, и пошли проверки.
Скорее всего, конкретной причины повышения внимания к нежилым встройкам нет. А есть множество совпавших обстоятельств.
Прежде всего в «переводной» сфере, как и в любой другой, есть нарушения, о которых жалобщики сообщают в контролирующие органы. Не всегда эти жалобы объективны. Часто жалобщики – это люди, которые считают, что бизнесмены – это «буржуи» и «мироеды», паразитирующие на «простых горожанах». В других случаях авторы таких писем преследуют личные корыстные интересы. Например, как рассказали риэлторы, такие проблемы возникли с домом по улице Генерала Симоняка, 4, где жилец второго этажа писал жалобы на магазин, расположенный на первом. Оказалось, что он таким образом добивался, чтобы ему предоставили двухкомнатную квартиру. Реальных нарушений там не было, но компания, которая сдает в аренду это помещение, получила проблемный объект с частыми проверками, что, конечно, мешает работать.
Руководитель проектов NAI Becar Projects Юрий Колесин согласен, что нарушения встречаются и недобросовестные компании, предлагающие услуги по переводу жилья в нежилье, идут на них. Однако ряд конкретных нарушений – не повод, чтобы вовсе останавливать процесс перевода.
Среди наиболее частых проблем – получение согласия на смену статуса и перепланировку помещения от членов ТСЖ в тех случаях, когда это требуется. Например, когда переделке подвергаются места общего пользования (холлы на лестницах, подвалы, чердаки) или если нужно обустроить отдельный вход для нужд бизнеса на первых этажах дома. Созвать собственников жилья на общее собрание для решения этого вопроса очень непросто, и нередко бизнесмены обходятся без согласия соседей.
Самое распространенное нарушение – это когда при переводе помещения указывалась одна функция, а по факту оно используется для другой. Скажем, вместо офиса в бывшей квартире заработал ресторанчик. Для его размещения установлены совсем другие требования.
Юрий Колесин опроверг мнение, что оформить перевод жилья в «нежилье» легальным путем с соблюдением всех требований закона невозможно. «Сейчас процесс перевода уже четко отлажен, не то что в 1990-х, когда без взяток и знакомств в администрации сменить статус помещения было невозможно. Все механизмы есть, нормативные акты регламентируют этот процесс», – говорит он.
Согласования со всеми инстанциями занимают не меньше полугода. Потом межведомственная районная комиссия дает свое согласие на перевод, и только после этого можно приступать к перепланировке и переустройству помещений.
Не все согласны идти законным путем. «Один из наших примеров связан с проектом перепланировки, в котором посреди небольшого – около 20 «квадратов» – торгового зала нужно было установить колонну для усиления конструкции. Она была сделана согласно требованиям закона, но заказчик был против. Он отказался от наших услуг и нашел того, кто согласует проект без этой конструкции, то есть незаконно», – рассказали в одном из агентств недвижимости, которое специализируется на переводе жилых помещений в нежилой фонд.
Сейчас растет число предложений услуг по переводу жилого помещения в нежилое. Достаточно набрать в поисковых интернет-системах соответствующий запрос – и система выдаст несколько десятков фирм, предлагающих провести такие согласования. Большинство из них не очень щепетильны в соблюдении законов. Обычно это фирмы-однодневки, которые, заработав несколько миллионов на паре десятков заказов, исчезают с рынка. Стоимость услуг по проведению согласований – от выбора объекта до сдачи его «под ключ» – начинается от 200 тыс. руб. Это не считая затрат на строительные работы по перепланировке и переустройству. Нередко в этом бизнесе задействованы сами сотрудники районных администраций.
Сколько таких компаний, участники рынка назвать затруднились. Они отмечают, что часто предложение услуг по переводу – это лишь маркетинговый ход. Его задача – создать впечатление об агентстве, предоставляющем полный пакет услуг на рынке недвижимости. На самом деле реклама услуг может не соответствовать действительности.
Спрос рождает нарушения
Важно и то, что продолжается рост интереса бизнесменов к нежилым встройкам, начавшийся в кризис. Арендные ставки в «переведенных» помещениях намного ниже, чем в офисных или торговых комплексах. А значит, они интересны малому бизнесу, который обычно не способен оплатить аренду в крупном комплексе.
Этой зимой город объявил, что будет ужесточать условия аренды в принадлежащих ему встройках. Смольный намерен ввести индивидуальную методику расчета арендных ставок для помещений меньше 500 «квадратов», повысить ставки для наиболее доходных объектов (вдоль 22 основных автомагистралей), а также установить особые условия для случаев, когда арендатор сдает площади в субаренду. По мнению руководителя отдела торговой недвижимости ООО «Практис Консалтинг и Брокеридж» Светланы Томашевич, это приведет к росту арендных ставок на рынке в целом, особенно для встроенных помещений.
Такие обстоятельства еще больше увеличивают спрос на «переводные» встройки. А подходящих площадей для перевода очень мало – основные ликвидные объекты уже заняты. Поэтому интерес сместился на «второсортные» помещения – те, где легально невозможно устроить отдельный вход, расположенные не на красных линиях, квартиры с низкими потолками (по 2,5 м), где очень трудно организовать вентиляцию, и т. д. Следовательно, работы у недобросовестных «переводчиков» прибавилось, а вместе с ней выросло и число жалоб на нарушения.
Очередная кампания
Из-за того что процесс перевода жилых помещений в нежилые парализован уже второй месяц, бизнесмены несут потери, которые отразятся и на рынке в целом. Правда, многие из них отмечают: было бы хорошо, если бы в результате изменения процедуры согласований отсеялись недобросовестные игроки.
Однако пока это больше похоже на смольнинскую кампанию по ликвидации нестационарной торговли несколько лет назад. Тогда тоже было выявлено много нарушений в работе мелкой розницы. Но вместо их устранения власти решили просто снести все ларьки.
