– Насколько для рынка недвижимости в целом важны ипотечные деньги?
– Сегодня продавцы квартир продают недвижимость чаще не для получения на руки денег, а чтобы принять участие в долевом строительстве. А покупатели не оперируют наличными деньгами, таких накоплений зачастую нет. Соответственно, одиночные сделки на рынке недвижимости достаточно редки. Распространены же так называемые цепочки из пяти-семи взаимозависимых сделок. И в каждой цепочке обычно одна-две сделки имеют ипотечное обременение. Поэтому, по сути, внутри цепочки «путешествуют» именно ипотечные деньги. И не будь этих денег, сделка бы «не срасталась».
– В последние недели экономисты заговорили о новом витке экономического кризиса. На ваш взгляд, как будут развиваться события в пессимистическом варианте?
– У нас есть пример 2008-2009 годов. Тогда средняя процентная ставка с 12% годовых выросла до 14,2%. На ипотечном рынке оставались только государственные деньги, 90% частных банков, даже если об этом официально не заявляли, с этого рынка ушли. А доля ипотеки, выданной по программам АИЖК, составляла порядка 40%. То есть с большой вероятностью все вышеперечисленное повторится.
– Кроме АИЖК государственными деньгами на ипотечном рынке оперируют банки с госучастием (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк…), которые уже сегодня обеспечивают более половины ипотечных сделок. Так ли важен для потенциальных заемщиков уход с рынка других игроков?
– Игроки второго эшелона не имеют гигантских рекламных бюджетов, зато у них есть очень интересные программы. Зачастую более выгодные для клиентов.
– Что подпадает под понятие «государственные деньги»?
– Для ипотечного рынка это материнский капитал, ипотечные программы для служащих крупных государственных и полугосударственных корпораций, военная ипотека, ипотечные кредиты с господдержкой и, конечно же, деньги государственной структуры ипотечного кредитования – Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
– Материнский капитал вы назвали первым в списке. Он действительно настолько интересен ипотечному рынку?
– Безусловно. В частности, постоянно растет спрос на программу АИЖК «Материнский капитал». Этот ипотечный продукт состоит из двух частей, одна из которых – обычный ипотечный кредит со сниженной процентной ставкой (от 7,65%), а вторая – кредит в размере материнского капитала, предоставляемый на полгода. Причем вторая часть кредита рассматривается в качестве первоначального взноса при расчете первой, обычной ипотеки, что позволяет повысить стоимость покупаемого жилья или понизить процентную ставку и срок ипотеки. Кроме того, снимается негативное отношение продавцов квартир к покупателям с материнским капиталом. Ведь теперь продавцы получают деньги сразу после продажи, а не ждут по три месяца перевода из Пенсионного фонда. Для справки – в соответствующих программах коммерческих банков при одобрении кредита материнский капитал не рассматривается. И служит лишь средством погасить в дальнейшем часть этого кредита.
– А какие преимущества программы АИЖК «Военная ипотека» перед аналогичными банковскими программами?
– Ну, например, по программе АИЖК часть военнослужащих может претендовать на максимально возможную сумму кредита, которая сегодня составляет 2,2 млн руб. В банковских программах «потолок» будет ниже.
В целом же нужно отметить, что военнослужащие как обладатели стабильного дохода становятся все более интересной категорией заемщиков для кредиторов. Особенно в свете угрозы очередного витка экономического кризиса.
– Все ли программы АИЖК одинаково популярны?
– Конечно, нет. Так, нельзя назвать высоким спрос на программу «Новостройка». Причина в том, что этот кредит выдается только на квартиры, которые остаются в собственности застройщика. То есть на те квартиры, на которые не нашлось покупателей во время строительства дома. Понятно, что интересные варианты раскупаются раньше, чем право собственности оформляется. Впрочем, когда речь идет о трех- и четырехкомнатных квартирах, при весьма низких процентных ставках (от 7,9%) программа работает «на ура».
– Известно, что АИЖК выставляет более жесткие требования к потенциальному заемщику. БН об этом писал достаточно много, тем не менее какие-то детали остались не освещены. На что бы вы порекомендовали обращать внимание будущему заемщику?
– Уточню, что на следующие моменты следует обращать внимание всем заемщикам, а не только тем, кто выбирает программы АИЖК. Так, перед тем, как будете подавать заявку на кредит, аннулируйте все кредитные карты. Если вы не готовы обходиться без таковых, то хотя бы не забудьте сообщить об их наличии в анкете. Иначе получите отказ без объяснения причин. Дело в том, что при расчете вашей кредитоспособности оператор автоматически вычитает из ваших доходов максимально возможную сумму кредита по карте. Даже если вы кредиткой вообще не пользуетесь.
А если потенциальному заемщику ипотеки, формально подходящему под заявленные кредитором требования, отказали в 2-3 организациях, дальше пытать судьбу не стоит. Отказ означает, что данные на заемщика фигурируют в одной из «неблагополучных» баз данных. Возможно, эта задолженность по налогам и сборам настолько незначительная, что заемщик о ней забыл. Также, возможно, некогда заемщик открывал (выступал соучредителем) фирмы. И пусть эта фирма не ведет деятельности, ее существование все равно остается поводом для отказа в ипотечном кредитовании.
