Мероприятие прошло 7 июня в рамках выставки-семинара «Жилищный проект», организованной Группой компаний «Бюллетень Недвижимости», и собрало ведущих участников рынка недвижимости, представителей нотариальной палаты, банковского сообщества, экспертов в сфере недвижимости. Поправки в Гражданский кодекс, вводящие обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, могут вступить в силу не раньше начала 2013 года. Но уже сейчас эксперты дискутируют, каким образом повлияют на рынок грядущие изменения.
По старому принципу
Как заявил директор по развитию Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Вячеслав Костров, речь идет о целом комплексе поправок в Гражданский кодекс. «Многие положения новой версии заимствованы из немецкой правовой системы. Проект предусматривает множество возможностей для участников рынка. В частности, более подробно раскрывается институт вещных прав», – рассказал эксперт.
Одна из многочисленных планируемых корректировок – ввести обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью. Как напомнил ведущий юрист Группы компаний «Экотон» Александр Лившиц, аналогичное требование существовало вплоть до 1998 года. «Агенты уже работали по данной схеме. Думаю, что от введения обязательного нотариата принципиальных перемен на рынке не произойдет», – уверен он.
Более того, по словам Александра Лившица, обязательное нотариальное удостоверение должно привести к повышению безопасности совершаемых сделок. «Формально заверенную нотариусом сделку гораздо сложнее оспорить. А значит, повысится так называемая устойчивость операций на рынке. Вопрос лишь в том, какую ответственность будут нести нотариусы за свои действия, в случае если одна из сторон договора решит впоследствии оспорить сделку. Ну и в том, насколько повысится стоимость оформления сделки купли-продажи жилья», – говорит юрист.
Как утверждает член правления Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко, уже сейчас почти 30% сделок проходят через нотариат. «Нотариусы несут полную ответственность за свои действия – работа каждого из них застрахована как минимум на 1,5 млн руб. А для некоторых участников рынка страховая сумма доходит до 10 млн», – утверждает он. Правда, по мнению Петра Герасименко, далеко не все нотариусы готовы к увеличению объема работы в связи с грядущими изменениями в Гражданский кодекс. «Отсутствует электронный документооборот, затянуты сроки регистрации. В этой ситуации работать будет непросто», – комментирует он.
Здоровый скептицизм
По словам Петра Герасименко, поправки не должны ухудшить работу агентств недвижимости. И тем более – не приведут к конфликту профессий агента по недвижимости и нотариуса.
Косвенно нотариальное удостоверение сделок должно увеличить их надежность. Как утверждает начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «Номос-Банк» Дмитрий Драгун, нотариальное удостоверение договора – это дополнительный фактор надежности сделки. А значит, банки будут охотней выдавать кредиты на покупку жилья.
Более того, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ЗАО «ВТБ24» Татьяна Хоботова рассказывает, что до 2006 года ее банк выдавал кредиты лишь при условии обязательного нотариального оформления сделки.
Тем не менее участники рынка недвижимости заявляют о том, что в целом нотариальное оформление вряд ли повысит уровень безопасности сделок на рынке.
Председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерина Романенко уверена: одна из главных проблем в том, что агенты по недвижимости далеко не всегда могут проверить юридическую чистоту объекта. Государственные органы порой закрывают данные о прежних владельцах, обременениях недвижимости и т. д. А любая закрытая информация наносит вред рынку. К тому же это серьезно затрудняет работу агентов и ставит их в неравные условия с остальными участниками рынка недвижимости.
Как говорит вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства «Норд» Ольга Балаева, агенты по недвижимости могут проверить чистоту сделки, однако данные, на основе которых можно осуществить такие проверки, закрыты. «Законодатель делает отнюдь не все, чтобы защитить права участников сделки», – говорит она.
Изменения будут
Одной из важных поправок стороны отметили внесение понятия «единый объект недвижимости». Согласно этому нововведению закрепляется запрет на отчуждение земельного участка его собственником, который также является и владельцем расположенных на нем зданий и сооружений, без одновременного отчуждения этих зданий и сооружений.
Вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства «Единство-недвижимость» Михаил Караулов отметил, что при подготовке поправок опять «выпал» из поля зрения законодателей статус комнат. «Комната является объектом недвижимости, но не является субъектом права. В Петербурге, покупая комнату, вы приобретаете не полноценный объект недвижимости, а долю в праве собственности квартиры – со всеми вытекающими последствиями», – сказал Михаил Караулов.
Также участниками круглого стола обсуждался вопрос отсутствия механизмов определения вещных прав в момент времени, связанный как с исключением права хозяйственного ведения, права пожизненного наследуемого владения, права постоянного (бессрочного) пользования, так и с введением новых – права постоянного владения и пользования чужим земельным участком, права застройки, узуфрукта – права личного пользования, права приобретения чужой недвижимости, права вещных выдач.
«Иначе – при отсутствии разъяснений – каким образом будут определяться новые вещные права при отмене прежних? Могут возникнуть проблемы у тех лиц, за которыми, была закреплена недвижимость на основании права пожизненного наследуемого владения», – пояснил Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА».
Представители банковского сообщества рассказали, что введение эскроу-счетов сможет быть эффективным в ходе совершения сделок с недвижимостью при условии полного изменения (общими усилиями всех участников рынка недвижимости!) сложившегося делового оборота по использованию сейфовых ячеек при проведении операций с объектами недвижимости. Со своей стороны, банки уже сделали большой шаг в снижении затрат участников сделки при проведении расчетов с помощью аккредитивных счетов. Так, начальник управления ипотечного кредитования ЗАО «Абсолют Банк» Дмитрий Алексеев заявил, что до 2008 года оплата составляла 0,5-1% от суммы сделки. Сейчас такие затраты составляют 3 тыс. руб., что сопоставимо с ценой аренды ячейки.
Все участники круглого стола – банкиры, юристы, нотариусы – отметили важность профессии агента по недвижимости и подчеркнули, что в случае введения новых поправок в ГК РФ на агентов по недвижимости ляжет дополнительная нагрузка, связанная с необходимостью разъяснений своим клиентам новшеств законодательства – именно агенты находятся на передовых позициях рынка недвижимости. Ведь потенциальные участники рынка (продавцы, покупатели, расселенцы, наниматели и т. п.), желающие совершить определенную операцию с отдельным объектом, в первую очередь обращаются именно в агентство недвижимости, а посещение банка и нотариуса является результатом деятельности агентства и ситуации каждой конкретной сделки.
Резюмируя итоги встречи, Дмитрий Щегельский заявил, что грядущие изменения в Гражданский кодекс повлекут за собой корректировку целого ряда законов. «На мой взгляд, имело бы смысл принять пакет поправок, что позволит рынку нормально работать. Иначе в момент вступления в силу принятых изменений в ГК РФ по некоторым вопросам может возникнуть правовой вакуум из-за того, что другие законы были выстроены в соответствии со старыми нормами. В свою очередь, Санкт-Петербургская палата недвижимости обязательно подготовит специальные обучающие семинары для своих членов, если рассматриваемые поправки будут приняты», – заявил Дмитрий Щегельский.
