В советское время существовала довольно четкая классификация, которая для старых домов используется и по сей день. «Сталинка», «хрущевка», «брежневка» – не просто дань историческим персонам, это вполне четкие характеристики жилья. Так же просто было с массовой панелью – по номеру серии можно было узнать, каковы планировка квартир, площадь кухни и санузла, высота потоков. Сейчас каждый объект уникален и обладает собственными достоинствами и недостатками, которые не просто причесать под одну гребенку.
Свой класс
По сути, у каждой строительной компании собственные критерии классификации объектов, в результате чего «создается», обосновывается «продажная» стоимость квадратного метра и объект позиционируется на рынке. «Основные факторы, влияющие на классность объекта, – расположение и планировки квартир, остальное – на усмотрение застройщика», – объясняет заместитель генерального директора АН «Балтрос» Анна Корсакова. Материал – панель, кирпич, монолит – вообще никак не влияет на классность объекта. В «СУ-155» сказали, что благодаря появлению свободных планировок в панели, она даже может быть отнесена в бизнес-классу в сочетании с «престижным» адресом».
«Нередки случаи, когда жилье в неудачно расположенном кирпично-монолитном доме стоит дешевле, чем в панельном», – добавляет коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» Денис Бабаков.
Есть и другой нюанс. «Даже за два-три года строительного цикла объект, заявленный в определенном классе в начале своего строительства, может укрепить, или, наоборот, потерять некоторые позиции», – считает Анна Корсакова.
Гендиректор ООО «КВС» Сергей Ярошенко вообще уверен, что ярлыки типа «комфорт», «бизнес» и т. п. больше нужны для рекламы, где необходимы лаконичные характеристики. «Современные клиенты не принимают решения на основании рекламы, а с помощью интернета проводят собственный маркетинговый анализ, часто очень точный», – считает он.
Суть четкой и понятной классификации, которой пока нет, заключается в том, что она должна помогать сориентироваться покупателю хотя бы на начальной стадии выбора квартиры. Без точных критериев классность жилья зачастую – не объективный показатель, а результат рекламы и пиара, технологий, позволяющих выдавать желаемое за действительное: эконом-жилье за «комфорт», «комфорт» за бизнес-класс, «бизнес» за «элиту».
Разные взгляды
Сами строители говорят, что нынешняя классификация вводит покупателей в заблуждение. Так, по словам Дениса Бабакова, объект в центре города не может быть отнесен к элитному, если не предусмотрен собственный теплый паркинг. Между тем в ряде объектов в городе, позиционируемых как элитные, это требование не выполняется. «Учитывая ситуацию с парковками в центре, никакие видовые характеристики не «спасают» в данном случае объект – он просто не имеет права называться элитным», – уверен эксперт.
Каждая компания применяет свою шкалу, стремясь получить максимальную прибыль, считают в «СУ-155». Но, по факту, классификация зависит прежде всего от престижности района, инфраструктуры и уровня комфортности жилья. В результате может оказаться так, что в целом микрорайон застроен жильем, например, эконом-класса, но разных уровней комфортности. Тогда, в сравнении с другими, более комфортабельные дома получают название бизнес-класса, хотя де-факто относятся к эконом-классу повышенной комфортности.
«Не надо путать классификацию и позиционирование. Если какой-то девелопер смог под соусом бизнес-класса продать панельный дом, это заслуга его самого, создавшего себе положительный имидж, а также работы службы маркетинга, придумавшей проекту нужный образ», – предупреждает руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова. По ее словам, любой покупатель сам выделяет для себя классы, просто он их может обозначать иначе, нежели «элита», «бизнес», «комфорт», «эконом». «Таким образом, класс – это та точка, где требования покупателя и предложение девелопера встречаются», – резюмирует она.
Совсем по-другому смотрят на классы жилья наши северные соседи, ставя во главу угла не характеристики объекта, а пожелания покупателей. «В то время как в России классификация предполагает деление на четыре основные группы, некоторые скандинавские системы содержат до 24 сегментов», – поясняет гендиректор российского подразделения шведского концерна NCC Юусо Хиетанен. Такая классификация учитывает функциональные, эмоциональные, этические и эстетические аспекты, являющиеся не менее важной движущей силой для потребителя, чем ценовой компонент. К примеру, жилье для активных людей пожилого возраста отличается от жилья для молодых семей, – это разные объекты, удовлетворяющие разные потребности. «Самой уязвимой точкой российской системы является то, что она работает только в краткосрочной перспективе: через какое-то время рынок станет более насыщенным и конкуренция в жилой недвижимости будет острее. В этих обстоятельствах потребители будут руководствоваться иными параметрами, нежели исключительно ценой квартиры», – добавляет он. Правда, пока что о насыщенности рынка говорить не приходится.
Новые классы
Консалтинговое агентство «Петербургская недвижимость» подготовило новую классификацию рынка первичной жилой квартирной недвижимости, в которой появляется новый класс – масс-маркет (куда входит эконом- и комфорт-класс как подгруппы). В документе подробно прописывается местоположение объектов, технические характеристики и прочие детали, которые позволяют отнести жилье к тому или иному классу. Так, жилье эконом-класса располагается на окраинах и в спальных районах, как правило, с отсутствием станций метро в шаговой доступности. Комфорт-класс более приближен к метро, в таких объектах улучшенная (по сравнению с эконом-классом) отделка мест общего пользования, более просторные входные группы и холлы. Жилье бизнес-класса располагается в исторической жилой застройке и возводится по индивидуальному проекту, элита – в окружении знаковых памятников. Также подробно прописаны характеристики отопления, вентилирования, высота потолков, наличие паркинга. В принципе все это направлено на уточнение той классификации, которая сейчас используется. Человеческий фактор, как предлагают западные компании, она не учитывает.
По словам экспертов, сами покупатели пока что не совсем понимают, что хотят и что могут себе позволить, не способны сформулировать свои предпочтения и пожелания, ориентируясь в основном на стоимость. Что и понятно: как правило, приобретается не то, что хочется, а то, на что хватает денег. Когда негде жить, все остальные характеристики объекта, кроме его стоимости, уже не столь важны и отступают на второй план.
