Дольщик, дождавшийся счастливого момента передачи квартиры, впадает в состояние легкой эйфории и зачастую совершает ошибки, за которые приходится расплачиваться из своего кармана. БН подготовил советы, как добиться от застройщика устранения всех недоделок.
Передача объекта долевого строительства начинается с вручения дольщику уведомления о сдаче дома, которое направляется застройщиком по почте в оговоренные в ДДУ сроки с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Как правило, в уведомлении указывается время, когда следует явиться на осмотр достроенной квартиры (по правилам некоторых компаний необходимо предварительно заглянуть в офис для получения смотрового листа).
Иногда при осмотре обстановка, создаваемая представителями некоторых строительных компаний, не способствует детальному изучению качества объекта. Клиента могут торопить, уверять, что замеченные им недоделки несущественны или будут вот-вот устранены. Эту «психическую атаку» необходимо игнорировать и внимательно осматривать квартиру, сверяясь с описанием, приложенным к ДДУ.
Надо понимать, что некоторые недостатки вскроются только во время эксплуатации жилья. Например, принимая квартиру летом, невозможно угадать, хорошо ли греют батареи. Некоторые строители не особо любят показывать объекты в дождливые дни, чтобы не расстраивать дольщика видом подтекающих лоджий и оконных рам.
Но большинство дефектов легко можно обнаружить на глаз. Итак, проверяем: функционируют ли розетки и краны, как вмонтированы двери и окна, исправно ли они закрываются, есть ли вентиляционные отверстия на кухне и в ванной. Судя по интернет-форумам, некоторые строители забывают о такой «мелочи», как вентиляция, так что стоит убедиться, что она работает. Надо также проверить ровность стен, полов, потолков, стыки труб и радиаторов, отсутствие трещин на несущих конструкциях и перекрытиях, подводку к электрощитку и работоспособность электросчетчика.
Если недоделки действительно мелкие, а строители достаточно расторопны, то все замечания могут быть сняты непосредственно в присутствии клиента. Тогда дольщик подписывает смотровой лист, а затем в течение недели – акт приема-передачи в офисе компании.
В противном случае в смотровом листе либо в специально составленном акте (в разных компаниях эти процедуры различаются) необходимо указать весь перечень недоделок. Вам могут предложить принять объект в обмен на гарантийное письмо с обещанием устранить все дефекты. Как показывает опыт, делать этого не стоит. Иначе в лучшем случае придется неоднократно звонить строителям и требовать выполнения обязательств, в худшем – добиваться этого через суд или делать ремонт самим.
Строительные компании по возможности избегают ставить себя в жесткие временные рамки – в ДДУ, как правило, говорится, что обнаруженные в процессе передачи квартиры недостатки будут устранены «в разумные сроки». Срок оговаривается непосредственно в ходе обнаружения дефектов и закрепляется документально. Если вам все же не удалось настоять на своем и получить письменное обещание устранить недоделки в течение двух-четырех недель, придется просто ждать окончания этого «разумного срока».
Если, осмотрев будущее жилье, вы разочарованы качеством и понимаете, что «войны» со строительной компанией не избежать, переходите в режим военных действий. Все контакты с «противником» должны быть строго задокументированы, а документы сохранены на случай суда.
К примеру, акты с перечнем дефектов следует составлять не в двух, а в трех экземплярах: один оставлять у представителя компании на стройке, второй завозить в офис или отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении на имя и по адресу, указанному в ДДУ. Третий, со штампом о получении документа секретарем или с уведомлением почты об отправке и вручении письма, должен оставаться у вас на руках. Это поможет доказать, что вы аккуратно являлись на осмотры, а строители попросту игнорировали вас.
Закон дает дольщикам инструмент защиты от особо медлительных строительных компаний. Речь идет о положении ФЗ-214, предусматривающем обязанность застройщика передать квартиру покупателю не позднее срока, указанного в договоре. Как правило, составляя ДДУ, строители оставляют себе на передачу ключей дольщику полгода после ввода в объекта в эксплуатацию. Если строительство дома не может быть завершено в указанный в договоре срок, компания обязана известить об этом клиента не позднее чем за два месяца до его истечения и предложить внести соответствующие изменения в договор.
Понятно, что когда дом уже сдан, ни о какой пролонгации речи не идет. Но если строительная компания тянет с устранением выявленных дефектов, процесс передачи нередко затягивается на несколько месяцев и «вываливается» за предельную дату, зафиксированную в ДДУ.
Если покупатель решился воспользоваться своим правом на материальную компенсацию за нарушение сроков передачи квартиры, сначала необходимо будет подготовить письменную претензию в адрес строительной компании. По истечении месяца, который дается на получение ответа от застройщика, готовится исковое заявление в суд. К нему прилагается расчет неустойки, которую истец просит взыскать с ответчика.
Как показывает судебная практика, данный инструмент воспитания застройщика исправно работает.
Крайне редко передаваемая квартира оказывается близка к идеалу и претензий к застройщику не возникает. Предлагаем нашим читателям, приобретавшим жилье в новостройке, поделиться своим опытом.
