Обманутые дольщики становятся ценным товаром

Ранее неизвестная на рынке Петербурга компания ООО «O2 Девеломпент» объявила о начале продаж квартир в жилом комплексе на улице Архитектора Данини в Пушкине. Этот скандально известный объект возводила ныне обанкротившаяся фирма «Р.К.Г». Новый инвестор уверен, что проект окажется успешным.

Жилищный second hand
Жилые дома на улице Архитектора Данини ЗАО «Фирма “Р.К.Г”» начала возводить еще в 2004 году. В 2006-м стройку остановили – на уровне фундамента, а затем компания обанкротилась. В 2009 году Смольный поручил достраивать здание жилищно-строительному кооперативу «Архитектора Данини, корпус 1» – его создала группа обманутых дольщиков «Р.К.Г». В конце прошлого года ЖСК заключил агентский договор с «O2 Девеломпент», передав свои права на достройку этой компании.

По словам члена совета директоров «O2 Девеломпент» Виктора Осокина, строительные работы уже возобновились. «Мы собираемся построить 9-этажный дом на 935 квартир, порядка 300 из которых отойдут обманутым дольщикам. Инвестиции в проект составят около 2,5 млрд руб.», – заявил Виктор Осокин. Первую очередь комплекса планируется сдать в третьем квартале 2013 года, вторую – в середине 2014-го.

По словам Виктора Осокина, дольщикам, которые приобретали квартиры у ЗАО «Фирма “Р.К.Г”», придется доплатить по 15 тыс. руб. за каждый «квадрат». Но деньги нужно будет отдать лишь после того, как здание построят на 50%. Остальные квартиры пустят на продажу.

Закрепившись на рынке, компания «O2 Девеломпент» обещает вывести на продажу еще несколько проектов жилищного строительства. Подробности пока не раскрывают.

Инициатива наказуема
В «O2 Девеломпент» говорят: прежде чем взяться за проблемный долгострой на улице Архитектора Данини, компания изучила все «финансовые и репутационные риски проекта». Но судя по всему, проблемы неизбежны: дело в том, что далеко не все дольщики приветствуют нового инвестора.

В 2008 году часть обманутых дольщиков компании «Р.К.Г» создали ТСЖ «Архитектора Данини, корпуса 1а, 1б», оно включает свыше 280 человек. Как рассказала БН председатель этого товарищества Татьяна Кордочкина, фирма «O2 Девеломпент» не согласовывала свой проект с ТСЖ. «Эта компания хочет возвести газобетонное здание – с таким предложением мы не согласны, поскольку изначально было запланировано строительство кирпично-монолитного дома», – утверждает она.

ТСЖ «Архитектора Данини, корпуса 1а, 1б» до сих пор судится за право достроить дом. Организация уже пыталась признать недействительным распоряжение Смольного о передаче прав на завершение объекта жилищно-строительному кооперативу. Это дело ТСЖ проиграло. Теперь оно хочет перевести на себя права и обязанности арендатора на участок. Окончательное решение по соответствующему иску суд еще не вынес.

Представители «O2 Девеломпент» утверждают: все правоустанавливающие документы на участок и незавершенный объект строительства оформлены на ЖСК «Архитектора Данини, корпус 1».Таким образом, у ТСЖ нет никаких прав на земельный участок и расположенный на нем недострой. Однако судебные разбирательства вокруг объекта явно не добавят ему привлекательности в глазах потенциальных покупателей.

Печальный опыт
Практика показывает, что неприятности были практически у всех застройщиков, которые брались за достройку проблемных объектов. С обманутыми дольщиками сейчас судится компания «Лемминкяйнен Рус», которая также начала освоение петербургского рынка с достройки сложного объекта на Ярославском проспекте, 78. В 2007 году это здание начала возводить компания «Строительные технологии». В 2009 году стройку заморозили, а с лета 2010 года проектом занялась «Лемминкяйнен Рус». В конце прошлого года дом был наконец введен в эксплуатацию. Но уже в марте суд арестовал 15 квартир в жилом комплексе. Теперь компании предстоят долгие судебные разбирательства – хотя формально к конфликту она непричастна.

Спор с дольщиками назревает и у ООО «ПСМ-Классик» (дочерняя структура ТД «Сигма»). Покупатели жилья у компании «Чесма-Инвест», недострои которой приобрела «ПСМ-Классик», опасаются, что через пару лет новый инвестор тоже обанкротится. И грозят судебными разбирательствами.

«Проблем при реализации подобных проектов не избежать. И дело даже не в том, сколько на объекте обманутых дольщиков – даже один покупатель может годами судиться с новым инвестором», – говорит директор по продажам и маркетингу ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Ольга Семенова-Тян-Шанская.

Жизнь заставила
Участники рынка говорят, что заниматься достройкой проблемных домов им приходится не от хорошей жизни. А точнее – из-за дефицита земли под жилищное строительство. В городе почти не осталось беспроблемных пятен под застройку. «Участков мало, а те, что есть, не обеспечены электричеством, водой или находятся вдали от объектов социальной и транспортной инфраструктуры. В нынешней ситуации практически каждый проект имеет свои особенности. В нашем случае – это наличие обманутых дольщиков», – объяснят Виктор Осокин.

Способы работы с проблемными долгостроями могут быть совершенно разными. По инициативе дольщиков, которые годами не могут дождаться своего жилья, Смольный в лице КУГИ расторгает договоры с прежним застройщиком, после чего – передает права на объект незавершенного строительства ЖСК из обманутых покупателей жилья. А те уже решают, доделывать объект самостоятельно (нанять генподрядчика), либо – привлекать стороннего инвестора (как в случае с «O2 Девеломпент»). Если дольщики выбирают последний вариант, новая компания берет на себя фактически все функции застройщика – завершает строительство объекта, договаривается об условиях доплаты с дольщиками прежнего застройщика, продает квартиры и т. д.

В настоящее время инвесторы взялись за достройку не более четверти от числа всех проблемных объектов (см. таблицу). А всего в Петербурге и пригородах насчитывается свыше двух десятков домов, застройщики которых не в состоянии выполнить своих обязательств перед покупателями жилья. А значит, у компаний, которые не могут начать реализацию новых проектов из-за дефицита земли или которые хотят выйти на петербургский рынок, есть пока из чего выбирать.

Справка БН:
Объекты несостоятельных компаний, перешедшие к другим инвесторам

Текст: Сергей Бардин