Ипотечные кредиты на ранней стадии строительства превращаются во все более важное орудие конкурентной борьбы между кредитными организациями. Теоретически, в ряде случаев банк может выдавать ипотеку сразу после того, как получена разрешительная документация на строительство. И, вероятно, скоро банки введут такую практику в жизнь.
Поспешишь – других обгонишь
Сбербанк делает все возможное, чтобы повыситьт привлекательность своих ипотечных продуктов. В частности на первичном рынке, по словам директора управления розничного кредитования Натальи Алымовой, предполагается снижать требования по готовности строящегося объекта.
Уточним: сегодня в большинстве банков начинают выдавать ипотеку на первичном рынке при 50-процентной готовности дома. Но есть и более «ранние» решения. «Мы ожидаем готовности первого этажа, – ответила БН региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ольга Бажутина. – Есть планы на снижение и этого параметра».
В целом же отмечается два подхода кредиторов к данному вопросу. Одни участники рынка считают, что сейчас для новаций не самое лучшее время. «Кредитование на первичном рынке – это рискованный вид кредитования, - отмечает руководитель направления ипотека ОТП-Банка Юлия Мацияшко. – Поэтому в условиях экономической нестабильности банки пока не склонны ослаблять требования к заемщику». «Мы не ожидаем на этом рынке серьезных изменений в ближайшее время», – вторит управляющий Санкт-Петербургского филиала Нордеа Банка Юрий Парфенов.
Другие кредитные организации, наоборот, видят в ослаблении требований к заемщику возможность получения конкурентных преимуществ. «Скорее всего при дальнейшем развитии рынка недвижимости требования будут снижаться, чтобы увеличить целевой сегмент клиентов, которым возможно предложить ипотечный кредит», – рассуждает начальник управления ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Дмитрий Алексеев.
Что русскому хорошо, то немцу завидно
Отметим, что эти два подхода зачастую объясняются разными возможностями. «Как правило, банки готовы выдавать ипотечные кредиты на ранней стадии строительства, когда они осуществляют непосредственно финансирование этого строительства», – констатирует заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра банка «Возрождение» Дмитрий Сергеев.
«Если банк участвует в строительстве как финансовый партнер, то выдача ипотечных кредитов может стартовать на любом этапе, когда получена вся необходимая разрешительная документация, – продолжает исполнительный директор «НДВ СПб» Ольга Козимянец. – Банк же, который не связан с застройщиком, подходит к оценке рисков более осторожно». Гарантией выполнения обязательств в таком случае могут служить хорошая репутация строительной компании, большое количество сданных объектов. Однако лучшим обеспечением является ликвидный залог, например земельный участок».
Впрочем, постепенно отношения между банками и застройщиками становятся все более «дружелюбными». Как отмечает Дмитрий Сергеев, на протяжении последних двух лет доля кредитов, выданных банками для приобретения строящегося жилья, плавно растет, равно как и увеличивается доля квартир, реализуемых застройщиками с помощью ипотечных кредитов. В частности, аналитики банка DeltaCredit прогнозируют, что доля сделок с привлечением ипотеки по итогам нынешнего года на первичном рынке недвижимости РФ составит 35%. Между банками и строительными компаниями нарабатываются долгосрочные партнерские связи, что создает предпосылку для смягчения требований и либерализации условий ипотечных программ.
То есть условия для снижения требований становятся более благоприятными. Была бы воля.
Выгодно там, где вы годны
Конкурентное преимущество «ранней» ипотеки заключается в возможности заемщика сэкономить. Ведь стоимость жилья в новостройке растет по мере строительства.
Как поясняет Ольга Козимянец, обычно ценовая коррекция происходит раз в месяц, но ее размер варьируется в зависимости от различных факторов. Наиболее значительное повышение цен происходит после возведения «коробки» и после сдачи объекта.
Конечно, если все время, пока дом строится, заемщик дополнительно тратится на съемную квартиру, выгода «съедается». Но и в этом случае Ольга Козимянец рекомендует потенциальным клиентам обратить внимание на этап, когда дом возведен под крышу и остается полгода-год до получения ключей. «На данном этапе цена еще остается привлекательной, при этом готовность дома уже достаточно высока», – резюмирует эксперт.
«В среднем же стоимость квадратного метра вырастает с этапа котлована до ввода дома в эксплуатацию на 30-40%», – подчеркивает исполнительный директор «НДВ СПб».
Именно столько могут сэкономить те заемщики, у кого есть «угол», где можно приютиться до завершения строительства. Кроме того, эти 30-40% можно не пытаться «сэкономить», а «вложить» в новое жилье. То есть изначально выбирать только в начавшемся строиться доме более просторную и комфортную квартиру.
