Принимая решение, давать ли заемщику ипотечный кредит, банк руководствуется множеством показателей. Среди них : возраст, количество детей/иждивенцев, профессия, доход супруга(и), сколько лет живет по данному адресу, сколько лет работает на данной работе, сколько лет является клиентом данного банка… Причем каждый банк оценивает важность параметров по-разному. Как именно – участники рынка рассказывают в интервью БН.
– Каков типовой механизм рассмотрения заявки?
– При одобрении кредита в кредитной организации не бывает единоличного права оценки финансовых возможностей клиента. Предоставленный пакет документов проходит несколько стадий проверки. После этого, если он соответствует стандартам кредитной организации, пакет поступает в кредитный комитет, состоящий из главных лиц кредитной организации. И уже эти лица принимают решение о выдаче и размере кредита. Хотя, конечно, кредитный эксперт, формирующий кредитное досье, представляет на кредитный комитет свою рекомендацию по данному заемщику.
– Как на кредитоспособности россиян (и готовности кредитора выдать ипотеку) сказывается уровень образования?
– Чем выше уровень образования, тем выше кредитоспособность. Также оценивают и кредитные организации: чем выше уровень образования, тем выше вероятность выдачи кредита. Исключение составляют молодые ученые (учащиеся в аспирантуре или оставшиеся преподавать на кафедре молодые люди). Но для них государством реализуется отдельная программа поддержки молодых ученых. Это система льготного ипотечного кредитования с господдержкой.
– Есть расхожее мнение, что работу нужно менять раз в три года. Такая частота свидетельствует в пользу или во вред заемщику?
– Все зависит от ситуации. Если работа меняется раз в три года, но в одной отрасли и налицо карьерный рост, то это положительная динамика. Иначе говоря, несомненный плюс при рассмотрении заявки. Если человек раз в три года меняет сферу деятельности, то могут появиться сомнения в его надежности в качестве заемщика.
– Ведете ли вы базу заемщиков, которым в кредите отказали, делитесь ли этими данными с бюро кредитных историй (БКИ), с АИЖК?
– Мы, конечно, ведем такую базу. Но собранные данные никому не предоставляем. А в БКИ предоставляется информация о просроченных платежах или дефолтных кредитах. То есть кредитах, которые не были выплачены вообще и по которым ведется судебное разбирательство. Другая информация туда не подается. Между тем любая кредитная организация может отказать в выдаче кредита любому заемщику на свое усмотрение, без объяснения причин.
– Потенциальный заемщик ипотеки, работающий в частной компании, предпочтительней госслужащего?
– Для ипотечной организации важен уровень дохода и документы, его подтверждающие. Никакой предвзятости по отношению к госслужащим у кредитной организации нет.
– Ваша версия портрета идеального заемщика?
– Семейный человек среднего возраста со стабильной занятостью в одной сфере, соответствующим образованием, накопленным первоначальным взносом в размере порядка 30% от стоимости квартиры, положительной кредитной историей и наличием активов.
– Если потенциальный клиент снимает квартиру, это «плюс» или «минус»?
– При покупке квартиры на вторичном рынке это не имеет значения, так как человек переедет в приобретаемую квартиру в ближайшее время, соответственно, расходы на аренду пропадут. Если мы говорим о первичном рынке и приобретаемое жилье будет достроено относительно не скоро, то данные расходы должны быть учтены при анализе структуры расходов заемщика.
– Ведете ли вы базу заемщиков, которым в кредите отказали, делитесь ли этими данными с бюро кредитных историй?
– Фиксируются все обращения в банк, а не только выданные кредиты или заемщики, которым отказали. Взаимодействие с бюро кредитных историй определяется волеизъявлением заемщика, именно он определяет – передавать данные в бюро кредитных историй или нет.
– Действительно ли для банка потенциальный заемщик ипотеки, имеющий одного ребенка, предпочтительней имеющего двух и тем более троих детей?
– Каждый ребенок в семье влечет за собой обязательные расходы на содержание, образование и т. д., поэтому с точки зрения расчета платежеспособности необходимо учитывать расходы на содержание детей. Впрочем, случаи уменьшения суммы кредитования из-за наличия большого количества неработающих членов семьи довольно редки.
– Насколько «правильная» профессия супруга способна увеличить вероятность получения кредита лицом с «неправильной» профессией?
– В силу специфики некоторых профессий можно говорить о нестабильности доходов. Тогда расчет среднего дохода банком может не совпадать с расчетом самого клиента. В этом случае привлечение супруга с более стабильным доходом может увеличить максимальную сумму кредита. В любом случае дополнительный заемщик является положительным фактором в рассмотрении заявки на кредит.
– Каков в вашем банке процент случаев, когда кредитный инспектор вмешивается в математические результаты оценки кредитоспособности заемщика?
– Это, прежде всего, зависит от продукта. В ряде случаев мы обходимся без ручной обработки.
– Какой клиент представляет больший риск: разведенный бездетный мужчина-предприниматель или замужняя женщина-адвокат с тремя детьми, притом что уровень дохода у них одинаков?
– При всех прочих равных условиях бездетный мужчина более рискован, но с точки зрения фрода. (имеется в виду повышенная вероятность мошенничества. – БН)
– В девяностые мне приходилось слышать о следующей практике. Допустим, в определенной социальной группе вероятность невозврата кредита 3%. Соответственно, банк наугад отказывает 3% заемщиков из такой группы. Встречается ли сегодня такая практика?
– Нет, такая практика сегодня не встречается.
– Какой параметр наиболее важен в вашей скоринговой модели?
– При оценке заемщика в ипотечном кредитовании мы не используем скоринг, как таковой. Вместо этого применяется индивидуальный подход, потенциальный клиент проверяется по массе признаков: платежеспособности (уровень дохода, стаж работы, сфера деятельности и позиция заемщика), уровню образования, семейному положению, имуществу в наличии и многому другому. Скоринговая модель оценки, скорее, касается других видов розничного кредитования, в частности, потребительских и автокредитов.
– Как на кредитоспособности россиян сказывается уровень образования?
– В большинстве случаев уровень образования напрямую влияет на кредитоспособность заемщика. По статистике, чем выше и качественней образование, тем выше, скорее всего, доход клиента, тем надежней его платежеспособность.
– Действительно ли для банка потенциальный заемщик ипотеки, пребывающий в разводе, предпочтительней остающегося в браке, но живущего раздельно?
– Семейное положение ипотечного заемщика важно для банка, но не является определяющим критерием. Скажем, и семейная пара, находящаяся в официальном браке, и пара, живущая в так называемом гражданском браке, могут стать созаемщиками по ипотечному кредиту. При этом если пара официально находится в разводе, для обоих заемщиков это никак не влияет на возможность получения кредита. А вот если люди не живут вместе, но официально не разведены и пытаются вместе получить кредит, банк, скорее всего, откажет таким клиентам в кредите.
– Какую частоту смены работы в вашем банке считаю приемлемой?
– В данном случае подходы у всех кредитных организаций приблизительно равные. Чем дольше человек работает на определенном месте и растет по карьерной лестнице, тем выше вероятность получить одобрение по кредиту. Критическим, на наш взгляд, является смена трех и более мест работы за один год.
– Какие профессии заемщиков нежелательны?
– Для банка более рискованными выглядят клиенты, чьи профессии связаны с высоким риском для жизни – каскадеры, альпинисты и т. д. Также можно отметить, что сложнее получить кредит людям, занятым в профессиях, связанных с высокой волатильностью и непредсказуемостью доходов, например, кредитным брокерам и риэлторам.
– Допустим, вы одобрили выдачу заемщику кредита, а он его отказался брать. Пытаетесь ли вы узнать причину такого поведения?
– По возможности менеджер банка в ходе беседы с клиентом уточняет причины такого решения клиента. Обычно это связано с тем, что у человека просто отпала необходимость в заемных деньгах.
– Насколько для банка важны профессии супругов при займе ипотеки?
– Как правило, супруги являются созаемщиками по ипотечному кредиту, соответственно, имеет значение род деятельности обоих супругов.
– Ваша версия портрета идеального заемщика?
– Возраст 25-40 лет, состоит в браке, есть дети, с высшим образованием, является сотрудником крупной компании с длительным стажем работы и высоким, официально подтвержденным доходом, в собственности есть недвижимость, автомобиль, с положительной кредитной историей.
