Расширение полномочий нотариусов предусмотрено поправками в Гражданский кодекс РФ (законопроект «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). В апреле текущего года документ прошел первое чтение в Госдуме. Поправки готовились в течение нескольких лет по инициативе Дмитрия Медведева. Причина корректировки проста – с момента принятия части I ГК РФ прошло более десяти лет, и многие его положения уже нуждаются в модернизации.
Как отразятся нововведения на деятельности агентов по недвижимости? Действительно ли повысится безопасность сделок? Об этом шла речь на пресс-конференции «Нотариус и агент: разделение труда», организатором которой выступила Санкт-Петербургская палата недвижимости.
Нотариальный форпост
Поправки в Гражданский кодекс РФ затрагивают многие сферы экономических отношений и, в частности, предусматривают обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Нотариусы будут привлекаться как для оформления сделки, проверки ее законности, так и для передачи документов в регистрирующий орган.
Кроме того, нотариусы продолжат нести материальную ответственность за результаты своей работы. По словам члена правления Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петра Герасименко, сейчас профессиональная ответственность петербургского нотариуса застрахована не меньше чем на 2 млн руб. Эксперт уверен, что после принятия поправок требования к обязательному страхованию будут увеличены.
Поправки предлагают и ряд новаций в части совершения, оспаривания и расторжения сделок с недвижимостью. В частности, законодатели вводят новые основания для признания сделок недействительными. В их число входит нарушение запрета на распоряжение имуществом, например ареста, наложенного на квартиру. Также конкретизируются случаи признания сделки недействительной, если она была совершена без необходимого согласия третьего лица (например, органа местного самоуправления).
По мнению главы Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Госдумы Павла Крашенинникова, часть поправок, касающаяся регулирования сделок, устраняет возможные лазейки для мошенничества. Как отметил депутат, поправки укрепляют принцип добросовестности при осуществлении сделок и тем самым способствуют эффективному развитию рынка недвижимости в России.
Министр юстиции РФ Александр Коновалов в своих выступлениях выразил надежду, что в результате планируемых изменений нотариусы могут стать «форпостом» предоставления государственных услуг. По задумке законодателей после принятия поправок нотариус выступит не просто «в роли некоего почтальона, штампующего документы», но должен будет скрупулезно изучать обстоятельства каждой сделки, проверять ее «бэкграунд», предупреждать граждан обо всех особенностях данной сделки и рисках по ней. То есть фактически нотариусы превратятся в основной гарант чистоты сделки.
Под угрозой аврала
При этом эксперты уверены, что после вступления в силу новой редакции ГК РФ услуги нотариусов не только не подорожают, но даже станут доступнее широким слоям населения. «В настоящий момент в Петербурге установлена следующая регрессная шкала тарифов и пошлин за услуги нотариуса. При удостоверении сделки с объектом недвижимости стоимостью до 1 млн руб. тариф составляет 1% от стоимости объекта. Если цена недвижимости составляет от 1 до 10 млн руб., нужно заплатить 10 тыс. руб. плюс 0,75% от стоимости объекта. Если регистрируется сделка с объектом дороже 10 млн руб., тариф составит 7,5 тыс. руб. плюс 0,5% от стоимости покупки. Если поправки в ГК РФ примут, эта регрессная шкала будет снижена так, что регистрация сделок у нотариуса не будет обременительной для физических лиц», – полагает Петр Герасименко.
А вот расчеты по сделкам даже после принятия поправок в Гражданский кодекс будут осуществляться в своей нынешней форме: через банковскую ячейку и аккредитив (хотя последний используется реже, чем в 1% сделок с недвижимостью). По словам самих нотариусов, они пока не готовы проводить расчеты по сделкам с недвижимостью через нотариальный депозит. Да и проект поправок в ГК РФ не возлагает на них такой обязанности.
Помимо будущей цены услуг экспертов беспокоит вопрос, смогут ли нотариусы справиться с повышенным объемом работы. «В Петербурге каждый год совершается около 70 тысяч сделок купли-продажи на вторичном рынке, - рассказал президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. - В Северной столице сейчас работают 320 нотариусов. Мне непонятно, как при такой загруженности нотариусы будут проверять законность сделки и подлинность документов».
В части проверки подлинности документов законодатели обещают расширить полномочия нотариусов и предоставить им доступ к специализированным базам данных, таким, например, как Центральное адресное бюро. «Но если число нотариусов не увеличится, мы не сможем справиться с той работой, которую хочет возложить на нас государство, – уверен Герасименко. – Сейчас в Петербурге есть резерв из 152 человек, имеющих лицензию на право совершения нотариальных действий, то есть помощников нотариуса. Расширить нотариальный корпус можно за счет них. Всего в России сейчас работают 7,5 тысячи нотариусов, и у нас есть резерв из 3,5 тысячи помощников, имеющих лицензию. Этого должно быть достаточно, чтобы перейти на новую схему работы».
Вместе и порознь
Участники рынка недвижимости высказывают и еще одну претензию к предлагаемым поправкам – нотариусы будут отбирать «хлеб» у риэлторов и заниматься не своим делом. Президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко уверена, что это не так. «Изменения в Гражданский кодекс избавят рынок от черных маклеров и непрофессиональных юристов. Кроме того, они избавят риэлторов от многих непрофильных функций, которые мы были вынуждены взять на себя на этапе становления рынка недвижимости. Мы сможем заниматься нашим основным делом – продавать объекты недвижимости по цене, которая устраивает нашего клиента. С нотариусами мы будем партнерами», – уверена она.
Планируется, что второе и третье чтение законопроекта поправок в ГК РФ состоится в Госдуме в конце весенней сессии, а официально документ вступит в силу с 1 сентября 2012 года. Однако положения, касающиеся нотариусов, если их одобрят Госдума и Совет Федерации, заработают лишь после того, как будет принят закон «О нотариате и нотариальной деятельности». По мнению экспертов, данный документ может быть принят в конце текущего года, а вступит в силу – в январе 2013-го. Таким образом, у профессионального сообщества рынка недвижимости есть еще как минимум полгода своеобразного переходного периода.
