Отказ в выдаче ипотеки в одном банке никоим образом не означает, что аналогичный отказ ждет потенциального клиента в другом. Для оценки кредитоспособности заемщиков банки используют различные системы и результатами друг с другом не делятся.
Неправильно ты, дядя Федор, бутерброд ешь
После принятия принципиального решения брать ипотечный кредит заемщик встает перед вопросом, с кем именно из кредиторов иметь дело. Ведь, согласно оценке президента Ассоциации банков Северо-Запада Владимира Джиковича, в Петербурге предлагают собственные ипотечные программы свыше 30 банков, а еще ряд компаний выступает операторами АИЖК.
Конечно, на сайтах большинства банков размещены специальные калькуляторы, считающие по разным параметрам – либо исходя из стоимости объекта, либо – дохода заемщика. То есть теоретически благодаря калькуляторам можно определить, на какой размер кредита позволяют претендовать доходы потенциального клиента.
Но калькуляторы не учитывают множество параметров. Среди них : возраст, количество детей/иждивенцев, профессия, профессия супруга(и), доход, доход супруга(и), район проживания, стоимость жилья, сколько лет живет по данному адресу, сколько лет работает на данной работе, сколько лет является клиентом данного банка… Всего 25-30 позиций, по которым кредитором принимается окончательное решение. Поэтому калькулятор может показать, что клиенту кредит «по силам», а банк принять противоположное решение.
Сделайте, пожалуйста, умные лица!
Таким образом, после решения о взятии ипотеки первый и главный риск заемщика – могут вообще не дать. Соответственно, на профильных форумах «старожилы» с авторитетным апломбом советуют новичкам подавать заявку сразу в несколько банков.
Это резонно, но есть один нюанс. «Кредитный отчет, который кредитор получает из бюро, содержит сводную информацию о запросах, производившихся другими кредиторами по данному субъекту. То есть «активность» заемщика банку понятна. Ответить, как банки к такой активности относятся, наверное, могут только сами банки…», – сообщили БН в Национальном бюро кредитных историй.
Напомним, информация, характеризующая выполнение обязательств по договорам займа, принятых на себя заемщиком, хранится в соответствующих бюро кредитных историй регионального и федерального уровня. Это коммерческие организации, и банки сами выбирают, с кем работать. Обычно филиал банка сотрудничает с одним-тремя бюро.
Иначе говоря, если банк пожелает, он вполне может узнать, только ли у него одного физическое лицо просит кредит. Но это не так страшно, как кажется на первый взгляд.
Сегодняшняя ситуация такова, что отказываются получать уже одобренный ипотечный кредит в разных банках в среднем от трети до половины заемщиков. «30-50% одобренных заемщиков в итоге не выходят на сделку и, соответственно, фактически не получают кредиты, – констатирует руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Ирина Кажикина. – И это притом что одобрение каждого заемщика требует от банка материальных затрат».
Если бы мы с ума сошли, то не оба сразу
Как вернуть не дошедшего «до кассы» клиента, сегодня подумывают не только банки второго эшелона, а и лидеры рынка. Например, по словам директора управления розничного кредитования Сбербанка России Натальи Алымовой, для заемщиков, которые получили одобрение на кредит, но так его и не взяли, предполагается ввести «систему напоминаний». Эти клиенты будут регулярно обзваниваться и получать СМС.
Проще говоря, за каждого клиента разгорается нешуточная конкурентная борьба. «В нашем банке достаточно лояльные требования к заемщикам и очень редки случаи, когда заемщик на самой первой стадии рассмотрения не соответствует условиям программы», – уверяет начальник отдела развития ипотеки филиала «Петровский» банка «Открытие» Екатерина Золотарева.
А это значит, что даже если один банк тиражирование клиентом заявки посчитает минусом, другой, наоборот, испугается возможной потери клиента.
То есть заемщик получает лишний повод подавать заявку на ипотеку в несколько банков. Тем более в российских банках пункт о нескольких заявках одновременно еще не учтен в математических моделях оценки кредитоспособности. Поэтому кредитные инспектора трактуют его по своему усмотрению.
И, кстати, отказ одного банка совершенно не влияет на решения других. Банки ведут базы заемщиков, которым в кредите отказали, но делиться этими данными с бюро кредитных историй не спешат. «Такую базу мы, конечно, ведем, однако это полностью конфиденциальная информация, и наш банк никуда ее не направляет», – сообщил БН начальник Управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян.
Таких, как вы, на шапку троих надо
С другой стороны, потенциальному заемщику следует ожидать, что, исходя из одних параметров, разные банки готовы дать различные суммы. То есть не всегда, когда клиент запрашивает, например, в 2 млн руб., ему дадут именно столько. Зачастую банки, каждый оценив потенциал клиента по собственной методике, предлагают меньше запрашиваемой суммы.
Так, по словам начальника Управления развития розничных продаж филиала «Петровский» Банка «Открытие» Алексей Шарко, довольно часто разница между запрашиваемой суммой кредита и реальными возможностями заемщиков доходит до 30%.
Поэтому второй риск «начинающего» заемщика – могут дать меньше запрошенного.
Соответственно, заемщикам будет разумным заявлять сумму по максимуму. Правда, следует учитывать, что большинство банков считает «потолком» ситуацию, когда заемщик и созаемщики выплачивают не более половины своих ежемесячных доходов.
Отметим, практика запрашивать с излишком, распространяется все шире. «Прослеживается тенденция, когда заемщики берут меньшую сумму, чем было одобрено банком», – констатирует начальник Центра ипотечного кредитования Энергомашбанка Татьяна Комарова. То есть заемщики стали обращаться в банк за суммой, которая на 5-10% больше стоимости объекта недвижимости.
К месту вспоминается анекдот: «Дайте мне таблеток от жадности. И побольше, побольше…». И эта шутка в приложении к ипотеке выглядит не только смешно, но и обнадеживающе для потенциальных заемщиков.
