Муниципальное образование «Аптекарский остров» расположено на северо-востоке Петроградского района. Округ ограничен берегом Малой Невки, улицей Рентгена и Каменноостровским проспектом. Кроме того, в округ входит ряд улиц западнее от станции метро «Петроградская», между Чкаловским и Большим проспектами. На территории муниципального образования 182 жилых дома, 14 детских садов, 5 школ.
В распоряжении жителей округа – более 700 предприятий торговли, общественного питания, предприятий сферы обслуживания и прочего, плюс еще более развитая коммерческая инфраструктура соседнего округа, в который входит Большой проспект Петроградской стороны.
Дачный сезон
Аптекарский – один из островов Невской дельты, образующих Петроградскую сторону. Когда-то его называли «Диким островом», но в ХVIII веке там разместилась главная аптека России, отсюда и современное название.
Долгое время остров оставался дачным районом Петербурга. Близость к центру определяла уровень землевладельцев. Одним из дачников, например, был министр Петр Столыпин.
Тишь и благодать Аптекарского была нарушена в начале прошлого века, когда в 1903 году построили Троицкий мост, соединивший Петроградскую сторону с центром столицы. Вскоре были проведены две трамвайные линии. На этом дачная жизнь острова закончилась. Строительство шло настолько быстрыми темпами, что уже к двадцатым годам на острове осталось крайне мало свободных участков.
Аптекарский остров могла бы постигнуть участь, например, восточной части Васильевского острова, в которой плотность застройки настолько высока, что почти не осталось места даже для небольших скверов. Но, видимо, свое влияние на градостроителей в какой-то мере оказала память о первоначальном назначении территории как рекреационной зоне. По крайней мере, на большей части муниципального образования нет сверхплотной застройки, как в других районах центральной части города, включая и сам Петроградский. Исключение составляет небольшой участок по другую сторону Каменноостровского проспекта (в районе станции метро «Петроградская» граница МО делает излом, см. карту). Там картина застройки самая что ни на есть «центральная»: как бы спекшиеся вместе дома, дворы-колодцы, квартиры с окнами на глухую стену.
Разумеется, по обеспеченности зелеными насаждениями Аптекарскому острову не сравниться с МО «Чкаловское», в состав которого входят Крестовский и Каменный острова, но среди остальных соседей по историческому центру равных ему нет. Дворы большей части зданий МО достаточно просторные, чтобы в них росли деревья. Кроме того, при площади округа в 40 га на его территории уместились пять скверов, что для исторической части города – роскошь. В границах округа также расположен знаменитый Ботанический сад, выросший из когда-то «аптекарского огорода». Правда, сейчас он несколько запущен, но, надо думать, что на объект федерального значения у властей найдутся средства и сад будет спасен.
Благодаря обилию зелени в округе вполне сносная экологическая обстановка. Хотя ее несколько портит плотный поток машин на проспекте Медиков.
Жилье в расцвете лет
Аптекарский осваивался так быстро, что большая часть его территории полностью сложилась к 1920-м годам. Поэтому в составе жилищного фонда Аптекарского не так много сталинок, отсутствуют хрущевки и другие здания эпохи индустриального домостроения. Основной состав зданий здесь относится к старому фонду.
Впрочем, старый он лишь в сравнении с фондом послереволюционной застройки, а на фоне многих зданий Центрального, Адмиралтейского и Василеостровского районов он еще достаточно молод.
В этом состоит важное преимущество жилья на Аптекарском. На рубеже веков здания строились уже не с деревянными, а с металлическими межэтажными перекрытиями, благодаря чему имеют значительно больший запас прочности, чем здания XVIII-го и почти всего XIX века.
Однако при выборе жилья на Аптекарском не стоит слепо следовать весьма расхожей установке, мол, «с металлическими перекрытиями – значит, качественное, значит, надо брать». Ведь примерно так же рассуждают чиновники от городского хозяйства – эти дома нас всех переживут, так что с капремонтом можно не спешить. Но эти здания – каждое в разной мере – пережили тотальные «швондерские» перепланировки 20-30-х годов. Затем они пострадали от бомбардировок во время войны. Все это вместе нанесло многим зданиям округа трудно поправимый урон.
В результате перепланировок в домах стало больше квартир, а, следовательно, кухонь, санузлов и сантехразводки в тех местах, где изначально все это не предполагалось. Жильцы самостоятельно устанавливали там ванные комнаты, часто не выполняя требований к гидроизоляции. В результате здесь очень высок риск протечек.
Кстати, многие ванные комнаты, душевые кабины существуют в квартирах незаконно, так как оформление перепланировки – дело проблематичное, а часто даже невозможное, если не проводить реконструкцию всего дома. Теоретически квартиру с такой ванной даже нельзя продать, так как при получении технического паспорта на квартиру сотрудником ПИБа нарушение будет выявлено. Но на практике квартиры продаются и покупаются. Проблема в другом. В случае протечки на виновника может быть подан иск на возмещение ущерба. И здесь уже владельцу квартиры не переложить ответственности на коммунальные службы: ведь ванная проектом не предусмотрена. А с судебными исполнителями «договориться» не так просто, как с сотрудниками ПИБа. Проблему может усугубить и то, что во многих домах Аптекарского первые этажи заняты коммерческими предприятиями, вложившими значительные средства в отделку помещений, – затопить бутик в доме на Каменноостровском или Большом проспекте – дорогого стоит. Впрочем, как показывает практика, до суда дело доходит в таких случаях редко, так как у коммерсантов тоже не всегда порядок с документацией на перепланировку. Случается даже так, что они за свои средства делают ремонт ванной своему соседу сверху, чтобы протечка впредь не повторилась.
Непыльный товар Петроградки
Вообще многие дома после войны не ремонтировали, в полном смысле этого слова, а лишь латали. Внешне это может быть особенно незаметно. Поэтому лучше всего, чтобы выбранный дом был после капитального ремонта.
К сожалению, таких немного, а привлекательность самого места настолько велика, что любое жилье Аптекарского «на прилавке» подолгу не залеживается.
По данным отдела аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра на территории МО «Аптекарский остров» составляет 104 тыс. руб., т. е. примерно на 10 тыс. руб. выше общегородской «температуры по больнице» (94 тыс. руб. за кв. м.)
Средняя стоимость однокомнатной квартиры на Аптекарском составляет 4,8 млн руб., но в объеме предложения «однушки» занимают всего 7%, в то время как двухкомнатные – 23%, трехкомнатные – 34%.
Доля однокомнатных квартир столь небольшая не только потому, что это самый ходовой товар. Просто в дореволюционных домах «однушки» не вводились. Предполагалось, что люди обедают в столовой, отдыхают в спальной и т.д.
Средняя цена «двушки» на Аптекарском – 8,3 млн руб., трехкомнатной – около 9 млн. Конечно, все это условно. Многое зависит от типа дома. Дороже квартир в домах старого фонда, которые составляют около 60% от объема предложения, – квартиры в сталинках (111 тыс. руб за кв. м) и кирпичных домах советской постройки (104 тыс. руб за кв. м). Их в продаже немного – по 15% на каждый тип. Самое дорогое жилье – в кирпично-монолитных домах. Таких квартир на Аптекарском единицы, все они позиционируются как элитное жилье. «Элитка» в округе в последние годы строилась по Песочной набережной, ближе к парку у телебашни. В объеме предложения такие объекты занимают всего около 6%. Элитный «квадрат» стоит от 158 тыс. руб.
Разумеется, привлекательность округа такова, что спрос на жилье здесь значительно превышает предложение. Выставленные на продажу квартиры «уходят» практически сразу после публикации рекламы. Более-менее долгий срок экспозиции в листингах приходится на квартиры в домах без капремонта, выставленные по тем же ценам, как и в более приличных домах. Но и они находят своего покупателя. Потому что это Петроградка.
