Когда речь идет о выборе дачи в поселке бизнес-класса, на первом месте для большинства потенциальных покупателей оказываются не инженерное оснащение и не социально-развлекательная инфраструктура (они в подобных проектах по определению должны быть избыточными и развитыми), а неизменяемые параметры: ландшафт, окружение, особенности территории. Ключевым моментом, определяющим успех или неудачу проекта, является выбор застройщиком земельного участка. С этой точки зрения и будем оценивать.
Предметом нашего внимания на сей раз стали поселки дачного формата – «Гармония», «Западное солнце» и «Солнечный берег», расположенные в Выборгском районе и строительство которых начато в период с 2005 по 2008 год. Все они позиционируются как объекты бизнес-класса, во всех есть как уже готовые объекты, так и свободные участки или выставленные на продажу дома. С документами и инженерной подготовкой здесь, как правило, уже все в порядке – все-таки не первый год на рынке. Но в отличие от более демократичных поселков продажи в данном сегменте идут неспешно (дача у озера – не предмет первой необходимости), а ввод в эксплуатацию обещанных застройщиками объектов инфраструктуры порой, к неудовольствию покупателей, растягивается на годы.
Следует принимать во внимание, что для девелопера озеро – это возможность поднять и статус проекта, и цены (причем в разы, если речь идет о первой линии). Но назвать берег «своим» и продать его – не получится. Все, что расположено ближе 20 м от воды, – места общего пользования (ст. 6 Водного кодекса РФ), доступ граждан на эту территорию не может быть ограничен. Вот и получается, что приходится вкладывать средства – свои и покупателей – в обустройство общественных территорий.
Озера Карельского перешейка обрастают коттеджными поселками. В спорах вокруг этого явления сломано немало копий. Местное население возмущается тем, что застройщики ведут себя здесь слишком уж по-хозяйски. Девелоперы коттеджных поселков приводят контраргумент: пляж у спланированного массива, в отличие от неорганизованной застройки, всегда под присмотром, и здесь, в отличие от диких берегов, все-таки убирают мусор и не моют машины.
Все дороги ведут через Поляны
Путь в поселки «Гармония», «Западное солнце» и «Солнечный берег», ставшие предметом сегодняшнего обзора, лежит через деревню Поляны. Добраться до нее из Петербурга можно двумя путями – со стороны трассы «Скандинавия», если свернуть с нее налево по указателю «Каннельярви». Либо, выехав из города по Приморскому шоссе и миновав Зеленогорск, Ушково и Серово, поехать по дороге, именуемой в народе «лукойловской» (на повороте есть указатель «Поляны»).
Расстояние в эти края от Петербурга при любом маршруте составит около 100 км. Иными словами, путь не близкий, а в Выборгском районе по дороге к этим местам нам будут попадаться и фешенебельные районы частной застройки, и депрессивные деревни.
После Полян дороги расходятся. Взяв правее, мы поедем вдоль восточного берега озера Красавица и увидим по левой стороне приметное ограждение коттеджного поселка «Западное солнце» в виде «плетенки» из реек. Если поедем прямо, то, миновав Зеленый Холм и Краснофлотское, с левой стороны заметим растяжку, указывающую на другой пункт нашего назначения – «Солнечный берег». Далее, ориентируясь на указатели, можно проследовать по укатанной грунтовке, вдоль западного берега Красногвардейского озера, и оказаться у КПП данного поселка. Но его мы оставляем «на потом».
Не уходя с асфальта, мы доезжаем до Рябово, далее, также по асфальтированной дороге, следуя по указателям, проезжаем Красную Долину, и, свернув налево, оказываемся на ухоженной грунтовке. Достопримечательностью грунтовки будет мостик над протокой, соединяющей два озера – Пионерское и Александровское. Мы почти у цели: въезжаем на полуостров, где нас встречает деревенька Мысовое, сворачиваем направо, и, миновав деревню Александровское, оказываемся в «Гармонии».
Гармония
Коттеджный поселок «Гармония» (девелопер проекта – ГК «Стинком») – занимает 85 га территории у Александровского озера. Здесь предлагаются к продаже участки от 16 соток до гектара. Девелопер поддерживает в приличном состоянии окрестные дороги. Жаль только, ехать сюда далеко. Поэтому массив стопроцентно дачный и вся инфрастурктура у него соответствующая.
Что уже сделано? Есть все дороги и подъезды к участкам, уличное освещение, между участками установлены ограждения. К каждому участку подведены газ, вода, электричество – можно без проблем ставить дом и подключаться. Но здесь не испортили лес висящими проводами: все коммуникации – подземные (решение для поселков «дачного» формата нечастое). «Гармония» – поселок в лесу, поэтому застройщик старается вести работы с минимальным вмешательством в ландшафт.
К сегодняшнему дню построено больше 30 домов, еще столько же – в разных стадиях строительства. Здесь возводят дома из клееного и профилированного бруса, но в последнее время приобретает популярность новый строительный материал, запатентованный ГК «Стинком», – «деревянный кирпич». Подрядные услуги покупателям предлагают, но не навязывают: можно строиться самостоятельно.
Протяженность береговой линии у поселка – 3 км. Как сделать, чтобы место у воды не стало яблоком раздора для жителей поселка и местного населения? Эту проблему здесь стараются решать. Коттеджи с видом на воду есть, но берег – в свободном доступе. Планируется общедоступная прогулочная набережная и пляжи со скамейками и раздевалками, а также зона пикников. Еще и постоянных жителей в поселке почти нет, но на пляже есть туалеты, умывальники, беседки, очаги с мангалами, качели, сложены дровники. Это придумано для того, чтобы, приехав с друзьями, пригласившими отметить покупку участка, вы тоже решили здесь поселиться.
На сегодняшний день уже почти готов причал для лодок и маломощных плавсредств (все-таки это заповедное озеро). Из элементов инфраструктуры в перспективе здесь появятся детский досуговый центр, спортплощадки, ресторан (в массивном здании старинной конюшни), небольшая торговая зона с фермерским рынком. Пока же ближайшие магазины – в девяти километрах, в Красной долине.
Западное солнце
Следующий пункт нашего назначения – «Западное солнце». Ехать к нему из «Гармонии» не больше двадцати минут и занимает он 5,4 га на восточном берегу озера Красавица. Реализация проекта началась в 2005 году, и к сегодняшнему дню это уже почти полностью готовый поселок.
«Западное солнце» примыкает к деревне Владимирово – ухоженному населенному пункту с хорошей трассой и торговыми зонами.
Большинство участков – уже обжитые, на некоторых – завершаются ландшафтные работы. Девелопер проекта, компания «Гринсайд», – производитель клееного бруса, поэтому все дома – собственного производства. Благодаря этому поселок сохранил единую архитектурную стилистику. Это нечто среднее между скандинавской классикой и современным европейским деревянным модерном – сочетание натурального дерева и камня, большие площади остекления, простые скатные кровли. С нашей точки зрения, некоторое разнообразие колористических решений не помешало бы, но о вкусах не спорят.
Поселок расположен на рельефе с выраженным перепадом высот и амфитеатром спускается в западную сторону, к озеру с общественным пирсом и беседкой для пикников. Основные требования водного законодательства выполнены: подойти к берегу можно, подъехать – нельзя. Но дома здесь немаленькие – до 325 кв. м, а больших деревьев почти нет, поэтому поселок производит впечатление достаточно плотно застроенного. Зато все владельцы коттеджей могут любоваться закатом над озером Красавица – в этом отношении место выбрано удачно.
Солнечный берег
В отличие от домовладельцев «Западного солнца», хозяева домов, домиков и усадеб в поселке «Солнечный берег», увидят из своих окон восход на Красногвардейском озере. Но не все, а только те, кто приобрели участки на первой или второй линиях. Между тем следует иметь в виду, что здесь понижение высоты идет к северо-востоку. С точки зрения специалистов по ландшафтным работам, это вариант менее благоприятный, нежели южные склоны. Да и рельеф, по всей видимости, местами проблемный, с неудобьями. Во всяком случае, пришлось увидеть участок с наполовину засыпанным оврагом. Но такова плата за близость природного водоема.
Это крупный массив (54 га), с полуторакилометровой береговой линией, имеющий несколько «общественных» причалов в конце улиц, выходящих к озеру. Проектная мощность «Солнечного берега» – 204 объекта. Индивидуальных пляжей мы здесь не заметили – берег покрыт лесом.
Компания «ПулЭкспресс» – девелопер, специализирующийся на подготовке территорий и предлагающий потенциальным дачевладельцам в основном только участки под самостоятельную застройку и преимущественно – близ озер Карельского перешейка. Поскольку цикл продаж участков в «Солнечном береге» был значительно растянут по времени, многие покупатели приобретали здесь землю с инвестиционными целями. Результат такого подхода – эклектичная застройка: здесь есть и усадьбы, и терема из калиброванного бревна, и вполне приличные шале, и скромные каркасные домики. Впрочем, эту пестроту прикрывают живописный рельеф и березовый лес.
В поселке предусмотрена развитая инфраструктура, включающая в себя рестораны и магазины. Но пока это все в проекте. Зато на подступах к массиву есть респектабельный комплекс отдыха с домиками в аренду, рестораном, кафе, японской баней и даже небольшим зоопарком. Стало быть, скучать дачникам не придется.
Цена входного билета
Во всех проектах предусмотрен газ (в двух первых поселках он уже есть, в «Солнечном береге» – планируется к III кварталу 2012 года), водоснабжение из артезианских скважин с системами водоподготовки (они могут быть как коллективными, так и индивидуальными), локальная канализация на основе биосептиков.
Но платить в подобных проектах покупателю предлагается в первую очередь не за удобства, а за место. Близость природных водоемов порой увеличивает цену в разы. Можно ли приобрести дачу у озера по цене рядовой городской квартиры – 3-5 млн руб.? Пока еще да, но это будет не первая линия. Сотка инженерно подготовленной земли с коммуникациями в поселке «Гармония» обойдется в 70 тыс. руб., а минимальная площадь участка здесь – 16 соток. Это означает, что при вышеобозначенном бюджете может получиться неплохой деревянный дом 120-160 кв. м. Участки на первой линии предлагают по цене 270 тыс. руб. за сотку.
Самый доступный участок 10,6 сотки в «Солнечном береге» выставлен за 2 млн руб., а энергомощности – за отдельную плату, стало быть, при нашем условном бюджете (от 3 до 5 млн руб.) на строительство останется меньше.
