Введение дополнительного налога на дорогие машины, яхты и элитную недвижимость президент РФ Владимир Путин сделал одним из своих предвыборных обещаний. «У нас есть резерв роста налоговых доходов по ряду направлений: дорогая недвижимость, потребление люксовых товаров…», – писал будущий президент в своей программной февральской статье. При этом допускалось, что соответствующий законопроект может быть принят Госдумой уже в 2013 году.
Теперь тема обещанного Владимиром Путиным «налога на роскошь» получила продолжение в подготовленных Минфином основных направлениях налоговой политики на ближайшие три года. В начале мая предложения Минфина были одобрены правительством РФ.
Точнее говоря, министерство заявило, что вместо специального налога для дорогой недвижимости будет введена прогрессивная система налогообложения. Недвижимость частных лиц с кадастровой стоимостью до 100 млн руб. намереваются облагать налогом по ставке 0,05% от кадастровой стоимости, от 100 до 300 млн руб. – 0,1%, свыше 300 млн. руб. – 0,3%.
Примечательно, что нижняя граница кадастровой стоимости недвижимости пока не названа. Пока никто не может уточнить, с какой суммы начинается отсчет. Но несколькими днями ранее Минфин заявлял о своем видении налога на недвижимость для простых граждан. «Обычные» дома и квартиры должны облагаться налогом на недвижимость по ставке в диапазоне от 0,01% до 0,05%. То есть, похоже, с границей, где кончается «простая» недвижимость» и начинается «дорогая», не определились и в самом министерстве.
Как пояснил БН вице-президент Рoccийcкoгo общеcтвa оценщикoв Евгений Нейман, примером объекта частной собственности стоимостью свыше 300 млн руб. может выступать усадьба на Рублевке. Такой объект, размещенный на площади не менее полгектара, состоит из пяти-шести выполненных по современным технологиям построек, включая большой гостевой дом.
По данным Knight Frank SPb, на сегодняшний момент объектов такой стоимости в Петербурге в продаже нет. Впрочем, эксперты допускают вероятность существования таковых в Ленобласти.
Если же говорить об объектах стоимостью свыше 100 млн руб., уточняют в Knight Frank SPb, то по городу в продаже можно насчитать более двух десятков объектов на рынке новостроек. Это три особняка в «Северном Версале», одна из квартир «Парадного квартала», несколько квартир в комплексе «Леонтьевский мыс», несколько жилых объектов на Каменном и Крестовском островах.
В свою очередь в базе «Бюллетеня Недвижимости» на продажу выставлено более тридцати объектов дороже 100 млн руб. Например, семикомнатная квартира в доме на Кронверкской улице, некогда принадлежавшая композитору Дмитрию Шостаковичу. Правда, это уже не кадастровая стоимость, а рыночная. «Если учитывать объекты, по которым цена не афишируется, то в черте города таковых находится в продаже порядка пятидесяти – говорит главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – А это значит, что всего по городу можно насчитать одну-две тысячи квартир, потенциально стоящих такую сумму». Квартир, стоимостью свыше 300 млн руб., по оценке эксперта, в городе единицы.
Впрочем, Минфин собирается взимать «надбавку за роскошь» не с каждого объекта отдельно, а с совокупности недвижимости, зарегистрированной на территории России на одно физическое лицо.
С другой стороны, у владельцев такой собственности в распоряжении находится достаточно инструментов, чтобы уклоняться от платы.
Кстати, нужно уточнить, что рыночная и кадастровая стоимость недвижимости существенно различаются. Основное отличие состоит в том, что рыночная стоимость определяется для каждого объекта индивидуально. Кадастровая же стоимость – методами массовой оценки. Соответственно, процедура определения рыночной стоимости достаточно трудоемка и требует больших, в сравнении с кадастровой, затрат – как финансовых, так и временных.
По словам Евгения Неймана, на российском рынке есть случаи, когда кадастровая стоимость была ниже рыночной в десять раз. Но обычно, поясняет руководитель петербургского филиала «2К Аудит/Морисон Интернешнл» Олег Семенов, разница не составляет более 20-30%.
В целом же в профессиональном сообществе налоговая инициатива Минфина вызвала даже не раздражение, а недоумение. «Бессмысленно говорить о дополнительной шкале налогообложения на дорогую недвижимость до того, как введен сам единый налог на недвижимость», – констатирует Сергей Бобашев.
