Удешевления жилья предполагается добиться за счет массового строительства квартир эконом-класса. Эта программа напоминает попытку Никиты Хрущева сделать жилье доступным.
Затерянный мир
Президент РФ Владимир Путин подписал 7 мая Указ «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», способный произвести на рынке недвижимости революционные преобразования.
Владимир Путин потребовал, чтобы к концу его президентского срока ставки по ипотеке превышали инфляцию максимум на 2,2%. Например, если будет инфляция 6% в год – ставка должна быть не выше 8,2%. При этом нужно построить в России столько жилья эконом-класса, чтобы стоимость недвижимости «автоматически» снизилась на 20%.
Для этого необходимо увеличение объемов строительства по стране вдвое: с нынешних 50-60 млн кв. м в год до 100-110 млн кв. м. И строительному сообществу такое предложение президента понравилось. Благо, оно подразумевает снятие ограничений, крайне мешающих застройщикам развиваться.
Строительное сообщество говорило о данных ограничениях неоднократно. И, по сути, базой для президентского указа стали предложения, прозвучавшие на апрельском правительственном совещании по вопросу развития жилищного строительства в Истре. По подсчетам Минрегионразвития, на федеральном уровне строительную отрасль курирует 12 ведомств. Соответственно, застройщику приходится проходить по каждому объекту порядка 100 согласований, тогда как без особых проблем число таковых можно снизить втрое – до 33. «В итоге срок выхода на площадку в среднем уменьшится с 946 дней до 367, то есть сократится в 2,6 раза, – подсчитал глава Минрегиона Виктор Басаргин. – По каждой из сохранившихся процедур отдельно проработаем сокращение сроков и обеспечение прозрачности».
Уточним, согласования необходимо проходить на разных уровнях власти. «Федеральное законодательство в целом неплохое, и по нему вполне можно работать, но на местном уровне подзаконные акты очень скверные, – в свою очередь считает руководитель аппарата НОСТРОЙ Михаил Викторов. – Требуемые согласования подчас просто смехотворны! Еще больше обостряет ситуацию поведение естественных монополистов, которые формируют тарифы на подключение к сетям только по им известным принципам».
Когда Земля вскрикнула
Кроме упрощения согласовательных процедур, строителям нужна определенная либерализация на рынке стройматериалов. Так, стратегия развития промышленности строительных материалов утверждена Правительством РФ в прошлом году. И теперь, по мнению Басаргина, необходимо принять комплекс мер по демонополизации этого рынка. «Одновременно нужно ввести на 2012–2014 годы контроль роста тарифов на перевозку строительных материалов, потому что сегодня, что называется, загрузил в вагон – уже в два раза повысилась стоимость строительного материала», – отметил глава ведомства.
Но главное для строителей – решение проблем, связанных с развитием инфраструктуры. «Бизнес прежде всего волнуют обременения, дороговизна инженерной инфраструктуры», – констатировал Басаргин. Проще говоря, если государство возьмет на себя расходы по прокладке газопроводов, канализации и электричества, то строители готовы возвести нужные стране объемы жилья.
«В этом плане пример Петербурга характерен, – сообщил БН Михаил Викторов. – У города есть прекрасные проекты, но не хватает денег на их реализацию, и без поддержки федерального центра не обойтись»
Пока заявленные президентом инициативы в сфере строительства не начали «обрастать подробностями», но уже сейчас их можно сравнить со временами Никиты Хрущева. Тогда строительный бум дал стране массовое жилье эконом-класса, теперь называемое «хрущевками».
У нынешнего президента административных ресурсов не меньше, чем у Никиты Сергеевича, поэтому задача вполне решаема и теперь.
Страна туманов
Тот же административный ресурс способен помочь снизить и процентные ставки по ипотеке. Поскольку экономических инструментов для этого у страны нет.
Более высокие, чем в развитых странах, проценты по ипотеке в России объясняются тремя причинами. Во-первых, слабой поддержкой государства. «Во многих европейских странах ставка ипотечных кредитов в существенной мере субсидируется государством, – уточняет советник генерального директора по проектному финансированию УК «СОЛИД Менеджмент» Ирина Дресвянникова. – Наши программы позволяют субсидировать проценты лишь определенной категории самих заемщиков, что на практике оказывается весьма трудоемким и неоднозначным процессом».
Вторая причина скрыта в низкой эффективности макроэкономической структуры страны. Как отметила эксперт, размер процентных ставок по ипотечным кредитам определяется с одной стороны общими макроэкономическими показателями в стране – уровнем инфляции, стоимостью и доступностью ресурсов для самих банков. С другой стороны – рисками, связанными с платежеспособностью заемщика на длительных сроках ипотечного кредитования (также связанными с макроэкономическими показателями).
И, наконец, третья причина – отсутствие инфраструктуры рынка ипотечных кредитов, обусловленное законодательно. Например, в России попросту отсутствует вторичный рынок ипотечных ценных бумаг, активно работающий на западных рынках и использующий капиталы таких крупных институциональных инвесторов, как пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Таким образом, ипотечный кредит, являющийся для самого банка коммерческим продуктом, наряду с высокими рисками имеет низкую ликвидность, чем несет малую привлекательность для самого банка.
Иначе говоря, если государство готово компенсировать участникам рынка их потери, ипотеку вполне можно и удешевить. То есть исполнение президентского указа будет происходить не столько благодаря экономическому преуспеванию страны, сколько за счет административного ресурса.
Фото: kremlin.ru
