По данным БН, на загородном рынке в продаже сейчас находится свыше 300 коттеджных и дачных поселков, причем каждый месяц к этому числу прибавляется еще десяток новых проектов. Однако стремительный рост предложения слабо подкреплен реальным спросом. Продажи сегодня стабильно идут в нескольких десятках наиболее удачных проектов (в них по итогам первого квартала 2012 года даже зафиксирован небольшой рост цен, в пределах 10%). Основная же масса поселков находится в полузамороженном состоянии. Одна-две сделки в месяц уже считаются хорошим результатом.
Утром деньги – вечером сети
Почему возник такой перекос? Многие из заявленных сегодня проектов – это фактически голая земельная нарезка в чистом поле, иногда по 500-700 участков. И возникают такие «поселки» зачастую в тех местах, которые мало пригодны даже для дачного отдыха – не то что для постоянного проживания. Это, как правило, бывшие земли колхозов и совхозов, разрешенное использование которых было изменено местными властями. Подобные участки так и остаются сельхозугодьями, но после изменения статуса на них можно вести дачное строительство. По сути, это те же самые садоводства, только участки в них не предоставляются, как раньше, трудящимся за какие-либо заслуги, а продаются на свободном рынке (платой за землю является вступительный взнос в дачное или садовое товарищество).
Впрочем, от старых садоводств новые поселки отличаются тем, что позиционируются они как место для постоянного проживания, особенно если располагаются не далее 40-50 км от Петербурга. Вопрос в том, насколько там действительно комфортно жить.
Во-первых, возникает проблема инженерного обеспечения. Чтобы обеспечить крупный земельный массив, находящийся к тому же вдалеке от существующих населенных пунктов, электрическими мощностями, газом требуются значительные первоначальные вложения в проект. У большинства непрофессиональных девелоперов, пришедших на земельный рынок в надежде легко разбогатеть, таких денег просто нет. А если бы и были, вряд ли они рискнули бы вкладывать миллионы в сети, зная конъюнктуру рынка.
В итоге, как правило, продажи в поселках открываются на этапе, когда в нем нет ничего, кроме самой земли. Если место придется покупателям по вкусу и те активно понесут деньги, «девелопер» начинает заниматься вопросами инженерных сетей. Если же из нескольких сотен участков выкуплены пара-тройка, такие одинокие землевладельцы оказываются заложниками проекта – сами сети они никогда не проведут, а перепродать участок получится едва ли. Впрочем, стоит такая земельная нарезка сегодня относительно недорого, так что подобную утрату можно и пережить – это все-таки не покупка квартиры на первичном рынке, когда суммы сделок составляют 3-5 млн руб. и выше.
Лишь немногие крупные девелоперские компании, которые имеют параллельно с земельным и другие, более прибыльные виды бизнеса, и (или) обладают солидным опытом реализации загородных проектов, за свой счет создают всю необходимую инженерную инфраструктуру. И только потом начинают продажи участков или даже готовых домовладений.
Больницы на картофельных полях
Вторая сложность, с которой сталкиваются жители новых садоводств, это отсутствие социальной инфраструктуры. Поскольку строительство ведется на сельхозземле, у муниципальных властей не возникает обязательства обеспечить новое поселение дорогами, детским садом, поликлиникой. В результате девелоперы предлагают своим клиентам пользоваться инфраструктурой ближайших населенных пунктов, либо обещают построить минимальный набор социальных объектов в самом поселке. Но зачастую эти обещания так и остаются декларативными.
При строительстве загородных поселков на землях, для этого не предназначенных, возникают и другие сложности. Известны случаи, когда проекты реализуются, скажем, на заливных лугах, а потом покупатели удивляются, отчего их каркасный дом начинает подгнивать.
Нежданные соседи
Впрочем, и на землях, предназначенных для жилищного строительства, не все гладко. Отсутствие внятного долгосрочного градостроительного планирования во многих населенных пунктах приводит к тому, что рядом с малоэтажными домами вырастают высотные строения, нарушая сложившуюся среду. Эта проблема, кстати, характерна не только для Ленобласти, но и для Петербурга. Когда в 90-х годах начиналась малоэтажная застройка в Коломягах, никто и предположить не мог, что впоследствии ее возьмут в окружение многоэтажки.
Чтобы в пригородной зоне сформировалась действительно комфортная однородная среда, необходимо внятное долгосрочное градостроительное планирование. Собственно, эту задачу и ставит перед муниципальными властями Градостроительный кодекс РФ. Документ требует подготовить и утвердить генеральные планы всех городских округов, поселений, а также схем территориального планирования муниципальных районов. Кроме генеральных планов, муниципалитеты разрабатывают также правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые содержат конкретные градостроительные регламенты – соотношение функциональных зон, высотные параметры и т. д. ПЗЗ – документ «динамический», призванный постоянно подстраиваться под меняющиеся потребности городской среды (но, естественно, в границах, заданных Генпланом).
Изначально эту работу предписывалось завершить к 2010 году. Потом, учитывая сложность и трудоемкость процесса, а главное, дефицит средств в местных бюджетах, крайний срок перенесли на начало 2012 года, затем – еще на год, на начало 2013-го. Не исключено, что переносы будут и еще. Так, на сегодняшний день в Ленинградской области лишь в 6 районах из 17 утверждены схемы территориального планирования (в Гатчинском, Кингисеппском, Киришском, Лодейнопольском, Подпорожском и Тосненском). Города и поселения отстают еще сильнее. Генпланы приняты не более чем в 10% муниципальных образований этого уровня, а их насчитывается более 200. Таким образом, процесс может растянуться еще года на два-три.
Генплан – не панацея
Надо, впрочем, понимать, что само по себе принятие документов территориального планирования не гарантирует пригороду однородность застройки. В каждом конкретном случае параметры развития той или иной территории (например максимально допустимая высота строительства) может решаться индивидуально, через внесение изменений в ПЗЗ. По закону такие решения принимаются только через публичные слушания с участием в том числе землевладельцев, чьи интересы могут быть затронуты. На практике, конечно, мнение народа учитывается далеко не всегда. Но тут все зависит от активности самих граждан – прецеденты, когда люди объединялись в инициативные группы и отстаивали свои права, известны.
В целом долгосрочные планы по развитию областных территорий создадут более комфортные условия работы для крупных девелоперов, снизив часть инвестиционных рисков при загородном строительстве. А реализация крупных девелоперских проектов, в свою очередь, приведет к развитию инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры (очевидно, что сами муниципалитеты не в силах потянуть такую нагрузку). Поэтому надежды на то, что пригороды Петербурга будут все-таки развиваться цивилизованно и станут действительно привлекательным и удобным местом для жизни, есть.
