– Вы одна из немногих западных компаний, которая решилась строить жилые дома на российском рынке. Как вам удалось адаптироваться к российским условиям строительства?
– В России, точнее еще в Советском Союзе, мы работаем с 1972 года. Тогда компания носила название Puolimatka и в 1990-х годах она влилась в концерн NCC. Мы разрабатывали большое количество проектов на территории СССР, но, как вы понимаете, это были в основном клиринговые сделки, по типу бартерных. Они заключались между государствами – благодаря хорошим отношением руководителей наших стран. В 1990-х годах, когда советские войска вышли из ГДР, мы получили заказ на строительство для них городков в Ленинградской и Мурманской областях. Немцы оплачивали строительство, за российской стороной оставалась функция контроля, а мы застраивали. Говорят, что дома, построенные нами в Ленобласти, до сих пор оцениваются на 20% дороже, чем в среднем в том же районе. Так говорят. Потом мы построили несколько заводов для западных компаний, работающих в России: Pepsi-Cola, Procter&Gamble, McDonald’s, AssiDoman, AGA, Master Foods, Samsung. Участвовали в реконструкции Эрмитажа, в восстановлении участка метро «Лесная» – «Площадь Мужества».
– Говорят, что там опять какие-то проблемы, вода появляется.
– Не слышал. Не думаю, что там что-то серьезное. Но Петербург – сложный для строительства метро город.
– После промышленных объектов вы решили реализовать самостоятельный жилой проект в Петербурге?
– В 2005 году мы стали осознавать, что нас привлекает жилищное строительство в России, и приобрели участок на Фермском шоссе.
В 1990-х мы занимались подрядными работами, когда все риски лежат на других плечах, а сейчас инвестируем. И это уже говорит о нашем доверии к этому рынку.
– Но многие представители европейских компаний критикуют наши строительные нормы и те условия, в которых приходится вести бизнес. Мол, на Западе все значительно лучше, быстрее, дешевле.
– Безусловно, в разных странах свои стандарты, и их необходимо учитывать. В России от других стран отличается не только законодательство, но и процесс реализации проекта строительства. Причем есть аспекты, которые требуют от нас меньшего участия, а есть те, необходимость которых понять очень непросто. Самое, пожалуй, сложное – это прохождение госэкспертизы, получение разрешения на строительство и сдача в эксплуатацию. В Скандинавии и Германии получение разрешения на строительство занимает от одного до десяти дней. В России на согласования уходит очень много времени.
– Госстройнадзор уверяет, что действует только в рамках закона, по которому госэкспертиза занимает 45 дней, разрешение на строительство и ввод объектов в эксплуатацию десять.
– Да, но есть предваряющие этапы, которые в других странах вообще отсутствуют. И собственно получение разрешения на строительство там не ставится под сомнение, если компания согласовала проект планировки. В России нам также хотелось бы строить лучше, но это не всегда просто.
Есть и еще один сложный момент на петербургском рынке – это низкий уровень конкуренции. На многих западных рынках, менее крупных, чем российский, можно получить более выгодные цены на строительные материалы и услуги. Особенно если сравнить с Германией.
Другая проблема – производительность труда. Если сравнивать с другими странами, то в России она значительно ниже. С другой стороны – есть куда развиваться.
– А подключение к сетям? Даже российские компании неоднократно жаловались на неразбериху с подключением к электросетям, высокую стоимость и несоблюдение сроков монополистами.
– Проблема с подключением, конечно, существует. В результате появляется некоторая неуверенность, ведь девелоперам практически невозможно просчитать риски при начале проекта. И потому решение этого вопроса даст большой толчок к развитию строительства.
– И все же вы достаточно оптимистично настроены, как я знаю, ищете участок под новое строительство.
– Да, если у вас есть какой-нибудь участок на примете, мы готовы рассмотреть предложение.
Вообще, если сравнивать Петербург с другими европейскими городами, то можно сказать, что рынок недвижимости здесь – самый лучший с точки зрения спроса. И для компании, которая преследует долгосрочные цели и собирается присутствовать на этом рынке 50 лет и более, здесь найдется много работы. Конечно, есть проблемы, но они решаемы и решаются.
– В Москву не собираетесь?
– Наверное, позже. Сейчас инвестиционный климат в Москве улучшается, но Петербург далеко обошел Москву в этом плане. С нашей точки зрения.
– Западные продукты, как правило, воспринимаются в России как более качественные. У вашей компании есть свои стандарты качества строительства, если есть, как их удается соблюдать?
– Конечно, у нас есть собственные стандарты, и в какой бы стране мы не работали, мы им следуем. На каждом нашем объекте в процессе строительства профессиональными тепловизорами проверяется теплоизоляция здания. Не после строительства, когда уже трудно что-то поправить. В первой очереди «Шведской кроны» мы повысили уровень энергосбережения на 15% от существующих российских норм, во второй повысим на 20%, а в последующих – до 45%. Впоследствии планируем сертифицировать его по «зеленым» стандартам качества.
– И все-таки как проверяется качество стройматериалов прежде, чем попасть на стройплощадку? Насколько я знаю, панели для ЖК «Эланд» изготавливает финская компания на заводе в Пушкине? Насколько качество российских материалов вас удовлетворяет?
– Действительно, NCC применяет в строительстве только те материалы и оборудование, которые соответствуют внутренним стандартам и удовлетворяют определенным параметрам качества. Мы работаем только с теми производителями и поставщиками, которым доверяем, и тщательно отбираем партнеров на начальном этапе. Проверка и контроль качества многоуровневые. Стеновые конструкции для ЖК «Эланд» проверяются на заводе собственной службой качества, затем представителями концерна NCC. По факту доставки на строительную площадку проводится повторная проверка принимаемого товара на соответствие требованиям компании.
– В «Эланде» планируется построить порядка 135 тыс. кв. м жилья. Как будет решаться вопрос с детсадами, школами для жителей этого комплекса?
– Проектом предусмотрено возведение на территории комплекса детского сада. В настоящее время ведутся переговоры с представителями региональных властей о схеме взаимодействия по данному объекту.
– Вернемся к теме энергоэффективности, о которой сейчас модно говорить. Думаю, что сейчас большинство россиян мало задумывается, насколько много энергии теряет их дом. Да и о рекуперации – системе, которую вы недавно сертифицировали – мало кто знает и мало кто уверен в ее необходимости, ведь главное – это стоимость квадратного метра.
– Понятно, что если покупатель думает только о крыше над головой, то экономия энергии не входит в его приоритеты. Для практического применения принципов энергоэффективности необходим интерес, понимание общества, ведь речь идет не только об экономии ресурсов и сокращении коммунальных платежей, речь идет о более комфортных и здоровых условиях проживания. И люди, в том числе в России, уже готовы доплачивать за такое жилье. А в Европе «зеленое строительство» добилось успеха во много благодаря введению норм, обязывающих застройщиков строить только такие, энергоэффективные здания.
В этой связи получение разрешения на применение системы рекуперации тепла, которая позволяет сократить общее энергопотребление на 50% и значительно улучшить микроклимат в квартире, стало большим шагом вперед. Процесс согласования занял полтора года, и, я надеюсь, другие строители будут использовать такую систему в своих домах.
– В любом случае это повышает стоимость квадратного метра, что делает жилье еще менее доступным…
– Сегодня покупательная способность петербуржцев не сильно отличается от общеевропейской, особенно тех, кто работает в хороших компаниях. Цены в Петербурге на жилье сравнимы с берлинскими. В Хельсинки средняя стоимость квадратного метра составляет 4,5-5 тыс. евро, в Стокгольме 5-6 тыс. Другой вопрос – ипотека. В Швеции – 2,5%, в России – 12%. Но есть еще один момент: общие расходы на жилье. В Финляндии 60% дохода семьи идет на оплату квартиры: ипотека, аренда, а главное – коммунальные платежи. В России этот процент значительно ниже.
Основное отличие заключается в том, что разрыв между стоимостью жилья, скажем, эконом-класса и элитного на Западе не такой большой, как здесь. В Скандинавии элитное жилье по сравнению с социальным отличается лишь локацией, но качество строительства будет одинаковым. То же самое мы хотим делать в России. Может, материалы будут разными – не паркет, а ламинат – но они будут качественными.
– Сейчас много разговоров идет о том, что 214-ФЗ не защищает права дольщиков. И надо продавать только готовое жилье или использовать другие схемы, чтобы не увеличивать число обманутых дольщиков?
– Я считаю, что этот закон дает больше защиты потребителям, чем было раньше. Строительные компании не могут воспользоваться деньгами дольщиков до момента государственной регистрации, получения разрешения на строительство. Раньше был вопрос, как быстро пройдет регистрация в ФРС, но сейчас эта схема отработана. Одним словом, схема защиты хорошая.
– Но в случае банкротства строительной компании объект может быть не достроен.
– От банкротства страдают во всем мире. Действительно, существуют другие схемы, страхующие риски. К примеру, в Финляндии применяется так называемая RS-система, согласно которой даже если компания обанкротится, дом будет достроен и дольщики получат свои квартиры. Это очень специфичный, серьезно проработанный документ, обеспечивающий юридические и финансовые права граждан.
На мой взгляд, в России отмена закона об участии в долевом строительстве приведет к увеличению стоимости жилья, и пострадают в первую очередь сами потребители.
– Вы уже долго живете в Петербурге, можете с профессиональной точки зрения оценивать возможности города, что бы вам хотелось изменить?
– Если бы это было возможно, я бы многое хотел изменить. И в Германии, и в Финляндии, да и вообще во всем мире (смеется).
В Петербурге я бы в первую очередь занялся автомобильными потоками. Не пускал бы машины в центр города – только велосипеды, улучшил бы систему общественного транспорта. Сейчас, к примеру, в Скандинавии падает процент использования личного автотранспорта и возрастает доля общественного. Здесь – наоборот. Кроме того, перенаправил бы потоки, чтобы избежать необходимости людям, которые живут в пригородах, ездить на работу в город. В общем, есть проблемы, которые нужно и можно решать.
Офис NCC в России находится в мансардном этаже БЦ «Стокманн» на ул. Восстания
– А как вы относитесь к реновации центра Петербурга? Многие горожане выступают за сохранение его в нынешнем виде, вообще против каких-то современных архитектурных решений, которые, по их мнению, уничтожат дух Петербурга. Есть ли у вас планы работать в центре?
– У нас большие планы, связанные с центром города. Но мы рассчитываем, что власти будут предлагать прозрачные, понятные схемы работы, чтобы битвы за каждый участок не велось.
Думаю, все согласятся, что центру требуются улучшение и развитие. Даже не внося какие-то конкретные изменения в здания. Но очевидно, что здания должны обновляться.
– Не все согласятся с этим.
– У представителей каждого поколения должны быть свои возможности в городе, это не значит, что правильно удовлетворять потребности одного поколения за счет другого. А развитие города никогда не будет идти, если удовлетворять интересы всех и каждого. Кроме того, ни один город не развивается только на основе предыдущего опыта. Я бы всегда старался привнести что-то из других городов, что-то новое. Но любые решения должны рассматриваться городским сообществом.
– А сами как живете? Что нравится в Петербурге?
– Я живу в Петербурге уже шесть лет, вместе с семьей. Конечно, хотелось бы жить в собственном доме, желательно прямо здесь (на улице Восстания. – БН), с небольшим земельным участком (смеется).
Мне нравится бывать за городом, в Токсово, например, на озерах.
Самый красивый вид Петербурга – это, конечно, с воды. У моего друга есть катер, и мы часто вместе катаемся и смотрим на город. Очень красиво.
Справка БН:
RS-система была разработана банками Финляндии в 1970-х, а в 1995 году соответствующие положения были включены в закон о жилищных сделках (Housing Transactions Act). Если сравнивать с Россией, то это, в некотором смысле, аналог закона 214-ФЗ, который охраняет права дольщиков.
Юусо Хиетанен родился 28 марта 1977 года в Финляндии. Закончил Технический университет в Хельсинки по специальности «экономика и управление в строительстве».
Более десяти лет работает в международном строительном бизнесе. Участвовал в проектах в России, Прибалтике и Финляндии. С января 2008 года занимает должность генерального директора NCC Жилищное строительство (Россия).
Сегодня концерн NCC возводит ЖК «Шведская крона» (7,5 тыс. кв. м жилья) в Петербурге и ЖК «Эланд» (135 тыс. кв. м жилья) в Ленобласти, в планах еще один крупный проект – NCC Village (95,4 тыс. кв. м жилья) в Ленобласти.
