Процентные ставки по ипотеке съедают 30-50% семейного дохода заемщиков. Но зачастую препятствием для решения об ипотечном займе является не страх перед необходимостью затянуть пояса, а отсутствие суммы на первоначальный взнос.
По смешному я сердцем влип
Чаще же всего на ипотечном рынке кредиторы выставляют требование по первоначальному взносу в пределах от 10% до 50% стоимости приобретаемого жилья. Таким образом, нацелившейся на кредит петербургской семье нужно иметь как минимум 300-500 тыс. руб. (ведь «простенькая» двухкомнатная квартира в новостройке вряд ли обойдется дешевле трех миллионов). Но какие-либо сбережения есть далеко не у всех горожан.
Чтобы проверить, насколько преодолимы трудности с отсутствием первоначального взноса, редакция БН обратилась за комментариями к представителям трех банков.
Условная ситуация: есть потенциальный клиент с приличной зарплатой, надежно трудоустроенный и с чистой кредитной историей. Допустим, только-только женился и хотел бы взять ипотечный кредит. Но нет денег на первый взнос. Что ему можно посоветовать?
Начальник управления ипотечного кредитования СПб филиала Абсолют Банка Дмитрий Алексеев первым делом отметил, что предложенный нами портрет заемщика далек от идеального. «Обратите внимание, что в условиях задачи присутствует клиент с чистой, а не положительной кредитной историей, т. е. он не имел опыта оплаты своих обязательств, – подсчитывает «минусы» специалист. – Недавняя женитьба – новый этап отношений, новый семейный статус – они могут стать дополнительным обременением бюджета. А приобретаемый объект и долги по ипотеке при отсутствии брачного договора будут являться совместной собственностью, и при разделе в случае форс-мажора неизбежно появятся проблемы». Соответственно, Дмитрий Алексеев советует такому клиенту пожить в браке пару лет, проверить свои отношения бытом, и… все-таки накопить на первоначальный взнос.
Похожий совет – накопить хотя бы 10% от стоимости жилья – дает и региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ольга Бажутина. «Это самый разумный вариант, учитывая, что получить кредит без первоначального взноса можно, но, поскольку такой вид кредита очень рискованный для банка, ставка по нему будет выше (порой значительно) ставок по стандартным продуктам».
Тем более заемщику следует учитывать, что, если он по каким-либо причинам остановит выплаты, деньги не вернутся. Так как в первые годы кредитования основная часть платежей идет на уплату процентов.
Кто сгорел, того не подожжешь
Заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра банка «Возрождение» Дмитрий Сергеев уточняет, что альтернативой значительному увеличению процентов может быть предоставление дополнительного залога. А в целом, как отмечает эксперт, в данном случае все будет зависеть от уровня дохода потенциального заемщика. «Если доход достаточно высок – клиент сможет позволить себе ипотечный кредит без первоначального взноса, либо дополнительный потребительский кредит на первоначальный взнос», – резюмирует Сергеев.
Со своей стороны отметим, что еще некоторую часть рынка занимают предложения ипотеки без первоначального взноса от тандемов банков с застройщиками. Иногда строительная компания просто стимулирует продажи, а кредитная организация осознанно соглашается на потери. Но бывает, что в таких случаях предлагается «залежалый товар», то есть квартиры, обычно не пользующиеся спросом. Например, переоцененные или неудачной планировки.
Также у условной семьи сохраняется возможность, взяв ипотечный кредит с высокими процентами и выплатив какую-то их часть, далее этот кредит рефинансировать. Правда, такая операция потребует по второму разу обходить все инстанции, платить за оценку, госрегистрацию, страховку и т. д.
Наконец, остается вариант выбрать для улучшения жилищных условий не ипотечную схему, а схему рассрочки. Но такой выбор также ограничивает круг доступных объектов.
Таким образом, в совете поднакопить хотя бы на минимальный взнос по ипотеке есть определенный резон. И пропущенное время нельзя однозначно считать бесцельно потерянным.
В частности, Дмитрий Алексеев рекомендует использовать этот период для более тщательного знакомства с рыночными предложениями и, возможно, с механизмами госсубсидий. Как минимум это позволит сэкономить на услугах ипотечного брокера. А Дмитрий Сергеев советует для накопления первоначального взноса использовать банковский депозит. «Последний вариант к тому же позволит клиенту оценить свои возможности в роли ипотечного заемщика и сформировать предкредитную историю в банке», – говорит специалист.
Иначе говоря, можно констатировать, что на рынке жилищного кредитования инструменты, позволяющие заемщикам без лишних финансовых потерь избегать первоначального взноса, пока не появились. Решений лучше, чем «взять дополнительно потребительский кредит», не изобретено.
Ну, куда ты, куда ты гонишься?
Точнее говоря, рынок только-только начал двигаться в сторону разумного уменьшения размера первоначального взноса. Не последнюю роль здесь играют программы страхования. Средние тарифы по страхованию ответственности находятся в пределах 2-3% страховой суммы. И действующее страховое законодательство уже сейчас позволяет банкам массово запустить ипотеку с нулевым первым взносом. Но тут есть свои угрозы.
Уточним, страхование ответственности заемщика должно возмещать убытки, которые возникают, если он не в силах расплатиться по кредиту, а полученных от продажи недвижимости денег недостаточно. В действующей редакции Закона «Об ипотеке» для страхования ответственности заемщика по ипотечному кредиту существует ограничение на максимальный размер страховой суммы в размере 20% от стоимости предмета залога. Но в «Страховой компании АИЖК» это ограничение не считают критичным.
«Само по себе это ограничение или его снятие никак не влияют на возможность выдачи кредиторами ипотечных кредитов с нулевым взносом», – пояснили БН в компании. Многие банки в настоящее время выдают кредиты с первоначальным взносом 20% и теоретически, применяя страхование ответственности на 20% от стоимости залога, они могли бы выдавать кредиты с нулевым первоначальным взносом.
Однако – уточняют в СК – сейчас во всех банках, выдающих ипотечные кредиты со страхованием ответственности, существует разумное требование. Размер первоначального взноса должен составлять не менее 10% от стоимости недвижимости. Это объясняется подходами страховщиков к оценке риска – по мнению экспертов, заемщикам, не уплачивающим по кредиту первоначальный взнос, скорее свойственна психология арендаторов жилья.
В случае наступления дефолта по обязательствам эти заемщики гораздо легче расстаются с жильем, чем люди, уплатившие при получении ипотечного кредита собственные средства за недвижимость.
«Если заемщик не смог накопить денег на первоначальный взнос, то, значит, и в дальнейшем он будет неспособен отдавать часть своих доходов на погашение долгов», – высказывает опасения Дмитрий Алексеев.
Большое видится на расстоянии
Постепенно к тренду сокращения размеров первого взноса присоединяются и ведущие банки. На днях, например, снизил минимальные требования с 50% до 35% к размеру первоначального взноса при оформлении ипотечных кредитов по программе «Победа над формальностями» ВТБ24.
А немногим ранее запустил акцию «2012» в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой» Сбербанк России. В рамках акции первоначальный взнос по кредиту составляет 20%. «В новой акции Сбербанк уменьшил порог первоначального взноса в два раза», – прокомментировала акцию директор Управления розничного кредитования Сбербанка России Наталья Алымова.
«На мой взгляд, задача акции заявить, что и на рынке программ с господдержкой Сбербанк в состоянии предложить конкурентоспособный продукт, при этом не оттягивая на себя монопольно львиную долю этого «пирога»», – комментирует этот шаг гендиректор «Агентства Ипотека-Сервис» Сергей Макольский. По его мнению, Сбербанк тем самым предоставляет возможности и другим игрокам поучаствовать в развитии этой части рынка. Благо Сбербанк на ипотечном рынке является игроком «вне конкуренции», и говорить о его желании потеснить кого-то не приходится. Он в состоянии сегодня оказать существенное, одинаково негативное или позитивное влияние, на весь рынок ипотечного кредитования в целом.
«Однако, являясь государственным банком, – продолжает Макольский, – Сбербанк, можно сказать, связан правительственным курсом и вынужден сдерживать свой потенциал овладения ипотечным рынком».
Таким образом, вполне разумно прогнозировать, что нынешняя тенденция – не обнуление, а плавное снижение размера первоначального взноса сохранится и впредь.
И только в перспективе ситуацию может изменить законодательная инициатива «Страховой компании АИЖК». Страховщик предлагает снятие ограничений на максимальный размер страхового покрытия. То есть, заемщик сможет застраховать жилищный кредит не на 20%, а на любую долю стоимости предмета залога. До 100%.
Но та скорость, с которой у нас в стране принимаются законы, делает перспективу крайне отдаленной. «Вы знаете, что такое сегодня принять закон?! – говорит президент Ассоциации Банков Северо-Запада Владимир Джикович. – Десять лет назад это была жуть, а сейчас вообще кошмар».
