Брать ипотеку в валюте решаются единицы. Впрочем, при укреплении экономической стабильности в стране число готовых рискнуть граждан будет расти. Окончательно же спрос на ипотеку в валюте вернется с массовым приходом на рынок частных инвесторов, рассматривающих покупку недвижимости как самый надежный вид инвестиций.
Нет, ребята-демократы, только чай
Ряд банков, например, «Возрождение», НОМОС-БАНК или Абсолют Банк, ипотеку выдают только в рублях. Однако часть банков программы валютной ипотеки сохраняют. Присутствуют валютные формы ипотечного кредитования в линейках предложения ведущих игроков рынка: Сбербанк (31,9% петербургского ипотечного рынка по версии «Санкт-Петербургского центра доступного жилья»), ВТБ24 (21,4%), Газпромбанк (11,3%)…
Ставки на ипотеку в валюте у Сбербанка начинаются с 8,8%, у ВТБ24 – от 8,9%, у Газпромбанка – от 10,5%. Но «главную скрипку» в этом сегменте кредитного рынка играют не банки-лидеры, а банки второго ранга, те, которым трудно конкурировать с гигантами при стандартных подходах.
Поэтому более-менее справедлива оценка эксперта УК «Финам Менеджмент» Александра Осина, согласно которой ставки ипотеки в рублях равны порядка 14% годовых, а в валюте – порядка 9% годовых. То есть, сегодня в среднем проценты по ипотеке в валюте на треть меньше, чем по рублевой.
Поскольку первый взнос обычно составляет 20-30% стоимости квартиры, грубо говоря, сама квартира обходится покупателю на четверть дешевле. «Беря валютный кредит, люди, конечно, по процентной ставке выигрывают», – признает генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Андрей Языков.
Но при столь явной выгоде валютная ипотека крайне непопулярна. Согласно данным ЦБ, доля жилищных кредитов в валюте составляет всего около одной четвертой процента от общего объема.
Причины – страх и осторожность.
И будешь баобабом тыщу лет, пока помрешь
Перед кризисом основные валюты достаточно долгое время снижались, делая валютную ипотеку более выгодной, чем рублевая. Но далее все выгоды «сгорели» за несколько месяцев, а валютная ипотека для заемщика превратилась в кабалу.
«В период кризиса большинство проблем с выплатой кредитов были связаны именно с существенным увеличением стоимости иностранных валют», – поясняет начальник управления ипотечного кредитования петербургского филиала Абсолют Банка Дмитрий Алексеев.
Отдельные граждане даже пытались вернуться от валютных к рублевым расчетам в судебном порядке. «Устанавливая такой высокий официальный курс доллара США по отношению к рублю и проведя с июля 2008 года по февраль 2009 года девальвацию рубля, Центральный Банк причинил мне значительный материальный и моральный ущерб своими действиями», – указывал один из потерпевших в исковом заявлении. И, соответственно, требовал компенсацию. Конечно, безрезультатно.
И сегодня любой специалист ипотечного рынка, как аксиому, повторяет совет брать ипотеку именно в той валюте, в которой номинируются основные доходы заемщика. То есть, все банкиры рекомендуют ипотеку в рублях, притом что зарабатывают на ней больше, чем на валютной.
Отдельная тема – ипотека в неординарной валюте, не долларах или евро, а в чем-то экзотическом. Например, недавно провели пикет у Банка Москвы заемщики, взявшие в первой половине 2008 года ипотеку в швейцарских франках либо иенах. С началом кризиса размер ежемесячного платежа у таких кредитов в рублях вырос на 60-100%, долг стал расти быстрее, чем заемщики его выплачивали. И эта прискорбная история тянется до сих пор.
Кроме того, как отмечает аналитик «Инвесткафе» Екатерина Кондрашова, при малом спросе на «экзотическую» услугу обслуживание кредитов для банка является крайне затратным. И редкий банк не постарается переложить эти затраты на плечи заемщика.
Поэтому сегодня на профильных форумах диспуты о валютной ипотеке касаются только одного ракурса – как «необдуманно» взятый валютный жилищный кредит реструктурировать. То есть, взявшие валютную ипотеку россияне высчитывают варианты, как с наименьшими финансовыми потерями перевести кредитные долги в рубли.
Большинство банков не чинят этому препятствий, но в любом случае процедура предполагает дополнительные расходы времени, нервов и денег. Ведь с юридической точки зрения данная операция обязательно предполагает именно закрытие одного кредита и открытие другого. То есть, на заемщика по второму разу лягут расходы по оценке, оплате госрегистрации, страховке и т. д.
Если терем с дворцом кто-то занял
Тем не менее, спрос на ипотеку в валюте вполне может вернуться. Для этого, по мнению заместителя управляющего Петербургским филиалом Газпромбанка Александра Анищенко, необходимо, чтобы курсы валют стабилизировались на длительное время.
Также несколько снижает риски валютной ипотеки принятие ФЗ-405 от 6 декабря 2011 года. Напомним, вступивший в силу 7 марта закон устанавливает, что какие бы многократно превышающие размер займа проценты по ипотеке не набежали, должнику достаточно вернуть квартиру. Это списывает любой размер долга.
То есть, в любом случае бесконечный рост долга уже невозможен.
«Правоприменение данной нормы существенно облегчит жизнь должникам, но одновременно усложнит жизнь банкам, которые вместо возврата средств получат подешевевшие залоги», – считает маркетолог-аналитик долгового агентства Morgan&Stout Иван Комиссаров.
Правда, тем заемщикам, чьи долги появились в кризис-2008, этот закон уже вряд ли поможет. «Думаю, что это правило будет распространяться только на вновь выданные кредиты», – говорит заместитель генерального директора долгового агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн» Ирина Поддубная.
Кроме того, определенные шансы возврату популярности ипотеки в валюте несет следующий момент. Пока что, как отмечает первый заместитель председателя правления Росбанка Игорь Антонов, население предпочитает брать кредиты не в инвестиционных целях, а для удовлетворения собственных жилищных потребностей.
Но через год-другой вполне вероятно возвращение на рынок недвижимости частных инвесторов. Так, по данным опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения, покупка недвижимости по-прежнему представляется россиянам самым надежным видом инвестиции. Число сторонников такой позиции выросло с 43% в июле 2011 года до 49% в марте 2012-го.
Частное же инвестирование – это совершенно другой подход при учете выгод, высокая финансовая грамотность и оперативность принятия решений. Поэтому выгоду от разницы в процентах между рублевой и валютной ипотекой частные инвесторы не упустят. Тем более что таким заемщикам в случае каких-либо угроз будет легче, чем рядовым гражданам, привлечь средства для досрочного погашения кредита.
