– Сейчас много говорят о необходимости разработки нового федерального законодательства в области коммерческого найма. Какие проблемы, на ваш взгляд, подстерегают инвесторов при реализации программ строительства доходных домов?
– Следует учитывать следующее: массово привлечь частные инвестиции в строительство доходных домов ввиду низкой рентабельности проектов можно лишь за счет предоставления государственных преференций участникам программы, как инвесторам, так и нанимателям, тем более если речь идет о социальных проектах доходных домов. Необходимо внимательно рассмотреть вопросы налогообложения, градостроительные вопросы и земельные отношения, предусмотреть различные схемы кредитования проектов, например, привлечение заемных средств посредством выпуска ценных бумаг и т.п. Если говорить о механизме создания жилищных фондов в форме государственно-частных партнерств, то очевидно, что по этой модели государство в лице субъекта РФ или муниципалитета должно предоставлять земельные участки застройщикам, которые захотят участвовать в этой схеме, целевым назначением.
Власть должна обеспечить их инженерной инфраструктурой, взять на себя благоустройство территории. Такие партнерства следует облагать пониженным налогом – с владельцев построенных доходных домов взимать налог не как с юридических лиц, а как с физических. Следует компенсировать часть процентной ставки по кредитам на строительство. Тем не менее даже такие преференции не позволят сделать строительство и эксплуатацию доходных домов высокоэффективным бизнесом. Инвесторы считают необходимым компенсировать часть арендной ставки для участников программы за счет бюджета – только в этом случае проекты доходных домов смогут рассматриваться как инвестиционные, а их срок окупаемости не превысит десяти лет. Еще одна проблема – бюджетные гарантии, бюджетное планирование – краткосрочное, что существенно повышает риски инвесторов. Свою концепцию этого вопроса Минрегион обещает представить уже через месяц.
– Это так сказать стратегические подходы, но что можно сделать уже сейчас на региональном уровне?
– Думаю, необходимо сосредоточиться на возможностях регионального законодательства, с тем чтобы в самые сжатые сроки увеличить фонд коммерческого найма и предложить соответствующую целевую программу с учетом всех возможных механизмов ее реализации.
В настоящее время коммерческий наем государственного и муниципального жилья осуществляется на основании регионального закона «О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга». Этот документ регулирует вопросы предоставления жилья в наем городским очередникам. В прошлом году квартиры получили 130 семей, в этом планируется предоставить около тысячи квартир. Договор найма заключается на 5 лет с возможностью его пролонгации. При этом семью автоматически снимают с очереди на улучшение жилищных условий. Желающих попасть в программу около 3 тысяч человек.
Таким образом, уже сегодня тех городских очередников, кто мог бы воспользоваться государственным коммерческим наймом, в несколько раз больше, чем возможности жилищного фонда, создаваемого под эту программу. Очевидно, что жилищный фонд коммерческого найма нужно увеличивать. Однако строительство и реконструкция жилого фонда – достаточно затратны для бюджета. Объемы государственного строительства в Санкт-Петербурге относительно невелики – не превышают 150-200 тыс. кв. метров в год.
С этой целью может быть создана целевая программа, в которой будет задействован и индивидуальный жилищный фонд собственников, сегодня и так сдаваемый в аренду. Рамки этой программы нужно существенно расширить, включив туда социально значимые профессии – врачей, учителей. В результате управление частным жилищным фондом поможет существенно увеличить возможности города по улучшению жилищных условий этих категорий граждан. Несмотря на то что придется предусмотреть субсидирование рыночной арендной процентной ставки за счет бюджета Санкт-Петербурга, экономическая эффективность программы существенно выше, чем создание городского арендного жилищного фонда за счет бюджета города. В настоящее время в ОАО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» подготовлена концепция целевой программы «О развитии коммерческого найма в Санкт-Петербурге».
– Таким образом, государство смогло бы существенно повлиять на рынок жилой аренды?
– Параллельно решаются накопившиеся проблемы коммерческого найма индивидуального жилищного фонда. Так, в Санкт-Петербурге, по разным оценкам, сдается в коммерческий наем около 250-300 тысяч квартир, то есть каждая пятая квартира. Существующий сегодня рынок коммерческого найма индивидуального жилищного фонда практически невозможно контролировать – он полностью «серый», так как в подавляющем большинстве случаев арендодатели не платят налогов. По приблизительной оценке экспертов теневой оборот рынка коммерческого найма в частном секторе мегаполиса составляет порядка 1 млрд долларов. Создание баз данных арендных квартир, регистрация договоров найма – все это может быть задачей управляющей компании, созданной в рамках обсуждаемой программы.
В качестве управляющей компании может выступить некоммерческая организация, аффилированная с городом. Здесь можно опереться на опыт Москвы и создать городской центр арендного жилья, который бы координировал от лица города все городские проекты коммерческого найма. В том числе учитывал возможности всех государственных жилищных программ.
В то же время при подготовке соответствующих инициатив важно обеспечить нанимателя необходимой системой безопасности, ведь если мы говорим о жилье для социально незащищенных слоев населения, то вопрос гарантий здесь является ключевым.
