Как свести к минимуму риск ошибок при покупке нового дома либо при приемке его от строителей? В предыдущих публикациях мы говорили о правилах выбора участка. Пришло время разобрать вопросы, связанные с осмотром нового дома и оценкой качества строительства. Приобретение коттеджа у строительной компании не окажется котом в мешке только в одном случае: если вместе со своей работой застройщик готов предъявить полный пакет проектно-сметной документации. Причем эта документация – вовсе не красивая картинка с планами этажей и схематичным изображением фасадов (как часто полагает неопытный покупатель), а увесистый том с множеством чертежей, пояснительных записок и таблиц со сметными расчетами. Есть здесь только одно «но». Поскольку мы живем во времена дачной амнистии, требования к застройщикам, возводящим частные дома не больше трех этажей, предельно упрощены.
Заложникам амнистии посвящается
Благодаря дачной амнистии сегодня можно строить вообще без проекта, чем не преминули воспользоваться и самозастройщики, и мобильные бригады, укомплектованные рабочей силой из ближнего зарубежья. Народный умелец, вооружившись эскизом из печатного или электронного каталога проектов, может возвести коттедж, который в конечном счете будет принят в эксплуатацию. На пригородном строительстве такое положение вещей сказывается не лучшим образом.
Приемка дома в эксплуатацию в первую очередь сводится к проверке его на соответствие проектно-сметной документации
Сплошь и рядом встречаются ситуации, когда проект у частного застройщика есть, но он сам руководит работой: фундамент у него возводит одна бригада, стены – другая, кровлю – третья. Может оказаться, что в процессе строительства он решает отступить от проекта, пригласить более сговорчивых рабочих или заменить предусмотренные документацией материалы на более дешевые. И такие модернизации скорее всего не найдут отражения в документах.
Но тот, кто экономит на материалах, скорее всего, сэкономит и на строительном технадзоре. А при таком раскладе за качество и надежность не ответит никто (стандартный срок гарантии на строительные работы – пять лет). Возможный результат: из-за ошибок строителей дом, который строили для себя любимого (или, по словам продавца, «как для себя»), наспех готовится к продаже и оказывается на рынке.
При оценке фундамента нас должны интересовать не сами конструкции, а в первую очередь то, что вокруг них, и достаточно ли добросовестно произведена подготовка основания
Можно ли купить или под свою ответственность подписать акт сдачи-приемки, если собственник или застройщик не готовы предоставить вам полный набор проектно-сметной документации, в которой зафиксированы и ход строительства, и произведенные в процессе возведения конструктивные изменения? Теоретически – да, если дом вам очень нравится. Но осматривать его надо очень придирчиво.
«В этом случае будет кстати пригласить независимых профессиональных экспертов в области строительства, – говорит начальник строительного отдела компании «ТКДом» Максим Курчатов, – правда, и они не могут видеть сквозь стены. Посмотрев на свежий фундамент, даже специалист не определит, какой марки строительная арматура применялась и правильно ли она уложена».
Загородный фундаментализм
Вне зависимости от того есть ли вся документация или нет, осмотр нового коттеджа следует начинать с фундамента – он является основанием не только для дома, но также может оказаться и фундаментальным началом в цепочке трудно исправимых ошибок. Если к этому моменту он уже облицован плиткой, мы едва ли сможем оценить его состояние, а любые трещины всегда можно замаскировать. Но нас должен интересовать не сам фундамент, а в первую очередь то, что вокруг него: есть ли отмостки, дренажные системы, и работают ли они. Ведь дренаж – это неотъемлемая часть строительного основания.
Незашитые оконные проемы позволяют оценить конструктив и посмотреть, какие материалы применялись в строительстве. Но только профессионал сможет точно сказать, соответствуют ли они тем, что указаны в проекте.
Какая связь между фундаментом и кровлей? Самая прямая. Почему у старого, дедовского дома, стоящего на плохоньком столбчатом фундаменте, все время приходится ремонтировать крышу? Потому что основание «гуляет», а швы расходятся. Так вот, у новых домов эта зависимость тоже прослеживается. Один из главных врагов любого дома – и нового, и старого – высокий уровень грунтовых вод (УГВ), и строители должны позаботиться об их отводе от фундамента.
Оценить качество подготовки основания, а также УГВ можно, если штыковой лопатой сделать шурф, а попросту – яму глубиной один метр. Если она заполнится водой – дело обстоит не лучшим образом. Если мы сделаем шурф непосредственно у фундамента, мы сможем оценить качество подготовки строительного основания: есть ли у дома песчаная подушка.
По словам Максима Курчатова, это ключевой момент: «Многолетний опыт показывает: что если основание дома подготовлено «по уму», то обычно и арматура подобрана правильно и бетон качественный. А раз так, то и вероятность того, что все остальное тоже сделано правильно, вырастает в разы».
По проекту
Если с фундаментом все в порядке – заходим в дом. В самом доме открываем и закрываем все окна и двери. Они должны быть установлены без перекосов. Стены любого современного дома – это сложный слоеный пирог. Но самый сложный в этом отношении случай – коттедж, построенный по каркасной и панельно-каркасной технологии. Мы уже писали о том, что качество таких строений зависит от человеческого фактора: кто и из чего такой дом строит.
Соответственно если в бумагах педантично зафиксирован ход строительства, отражены все произведенные в процессе работы замены материалов, а продавец может предъявить пакет договоров со строительными организациями, где обозначены гарантийные обязательства на те или иные виды работ и конструкций – наша задача упрощается. Но так бывает, мягко говоря, не всегда. Что делать, если качество строительства вызывает серьезные сомнения?
«Оптимальный вариант – посетить объект вместе с независимым от строительной компании экспертом, причем желательно в тот период, когда внутренняя отделка еще не завершена и есть возможность посмотреть на состояние строительных конструкций», – говорит Максим Курчатов.
Но если дом сдан и отделан, хозяин может отказаться вскрывать стенку, чтобы показать потенциальному покупателю внутренности. Это его право, но ваше право – отказаться от покупки. Если речь идет о доме без чистовой отделки, категорический отказ продавца открутить несколько шурупов и снять лист гипсокартона должен вас насторожить. Не исключено, что у того, кто строил, свои «скелеты в шкафу».
Что можно увидеть? Например, качество доски, из которой сделаны элементы каркаса. Правильная технология предполагает, что для этой цели используется сухая, строганая доска. Но в частном строительстве сплошь и рядом случается, что вместо нее в ход идет пиленая древесина естественной влажности с ближайшей пилорамы. Таких строений на рынке немало. Приобретая дом, построенный по такой, самой экономичной технологии, придется быть готовым к тому, что обветшает он быстрее, чем объект, построенный из качественной древесины. Чтобы увидеть такую подмену, не нужно быть профессионалом в области строительства.
Незавершенность внутренней отделки – тот самый случай, когда мы можем оценить качество работы
Профессионал отметит гораздо больше деталей. Например, замену дорогого, предусмотренного проектом, материала дешевым аналогом, качество монтажа утеплителя, наличие или отсутствие предусмотренных проектом паро- и гидроизоляционных пленок (сплошь и рядом о них забывают), зацветающие грибком газобетон и древесину (так бывает, если строительные конструкции долгое время мокли под открытым небом).
«Глаз профессионала считает и халтуру, и ошибки строителей, – подытоживает Максим Курчатов, – при этом практика показывает, что если количество видимых «небрежностей» превышает разумные пределы – высока вероятность и скрытых дефектов».
Существенно облегчит процесс приемки дома от строителей тепловизионное обследование. Оно позволит выявить мостики холода, дефекты монтажа оконных и дверных блоков, конструкции кровельного пирога, а также те места, где строители неправильно проложили утеплитель. Но оставим эту тему для следующих публикаций: на дворе уже почти лето, а для того чтобы поработать с тепловизором, желательны температуры близкие к минусовым. Стало быть, для того чтобы применить один из самых доступных и эффективных методов неразрушающего контроля в строительстве, придется ждать зимы.
В ходе строительства имеет смысл почаще беспокоить строителей, вооружившись уровнем и рулеткой. Не дайте им шанс совершить ошибку
Впрочем, все, сказанное выше, относится к покупке готового или полуготового дома. Если строительство далеко от завершения, а проект предполагает кровли сложных конфигураций, либо дом возводится в сложных геологических условиях, имеет смысл подряжать не только строительную организацию, но также и независимого специалиста по технадзору. Самыми важными контрольными точками для вас должны стать момент подготовки строительного основания и дренажные работы. Затем вам желательно увидеть готовый фундамент. В период возведения стен вам также желательно почаще наведываться на стройку со строительным уровнем и рулеткой, чтобы не дать строителям шанса схалтурить. Следующие важные моменты – монтаж утеплителя, а также установка оконных и дверных блоков. В этом случае приемку дома разбивают на этапы, окончание каждого из которых желательно сопровождать подписанием соответствующего акта сдачи-приемки. Впрочем, это тема следующих публикаций.
