Санкт-Петербург носит звание не только культурной, но и «коммунальной» столицы России. По официальным данным, в городе на Неве до сих пор остается свыше 100 тысяч коммуналок, в которых проживают около 660 тысяч человек. Комнаты интересны и покупателям, и нанимателям как самое дешевое жилье в городе.
Однако сдать такие объекты в аренду по сравнению с отдельной квартирой не так просто: придется учитывать дополнительный и весьма весомый фактор – соседей. БН изучал, что можно сделать в данном случае, чтобы бизнес не пошел «ко дну».
На пике популярности
Факторов, влияющих на арендную ставку комнат в коммунальных квартирах, и, соответственно, на доходность от сдачи жилья в аренду, несколько. Вот одни из главных:
- количество комнат в квартире;
- её населенность;
- состояние жилья и МОП;
- а также местоположение.
Чем ближе к дому станция метро – тем дороже обходится аренда квартиры в нем. Важно также состояние комнаты и мест общего пользования в квартире – они должны выглядеть прилично (как минимум там должно быть чисто). Еще лучше, если в самой комнате, а также в местах общего пользования недавно проводился косметический ремонт.
А вот тип дома, в котором расположена квартира (корабль, хрущевка, старый фонд и т.д.) практически не имеет для нанимателей комнат значения, утверждает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. «Чаще всего комнаты снимают приезжие: студенты, а также так называемые гастарбайтеры. На первом месте у этой категории нанимателей стоит цена – чем дешевле, тем лучше. Хотя, безусловно, идеальный вариант – комната в малонаселенной, желательно двух-, трехкомнатной квартире в 10-15 минутах ходьбы от метро».
Причем, как утверждают риэлторы, абсолютное большинство съемщиков не хотят жить в одной квартире с ее хозяином. Нередко собственник сдает свободные «углы» в квартире ради дополнительного заработка. Наниматели в такой ситуации опасаются повышенного контроля со стороны домовладельца.
Среди районов Санкт-Петербурга наибольшим спросом у нанимателей пользуется центр города. Однако, многие коммуналки здесь – это большие, густонаселенные квартиры, в которых может быть и шесть, и шестнадцать комнат. Потенциальных съемщиков об этом предупреждают, поэтому обычно они просят риэлторов подобрать вариант, в котором будет хотя бы не больше четырех-пяти комнат. Таких «малоформатных» коммуналок в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Василеостровском районах немного, поэтому конкуренция за них среди нанимателей достаточно высока.
На окраинах найти малонаселенную, небольшую коммунальную квартиру проще, причем ставки аренды здесь значительно ниже, чем в центре города (начинаются от 6 тыс. руб. в месяц, в то время как в историческом центре минимальная ставка аренды комнаты – 9 тыс. руб. за месяц проживания). По данным ТСС «Квартирный вопрос», наиболее дешевые комнаты в черте города расположены в Красносельском и Колпинском районах.
В целом «вилка» между минимальной и максимальной ставкой аренды комнат в Петербурге довольно велика. «Сейчас комнату в городе можно снять по цене от 6 до 15 тыс. руб. в месяц, – констатирует руководитель отдела аренды агентства недвижимости «АРИН» Татьяна Болбошенко. – Ставка зависит от состояния конкретной комнаты и квартиры, даже от наличия в ней мебели и бытовой техники». Наиболее популярная арендная ставка, утверждают риэлторы, – до 12 тыс. руб. в месяц. На более дорогие комнаты нанимателя найти уже сложно.
Искусство переговоров
Разобравшись, за сколько можно сдать комнату, начинаем готовиться к заселению нанимателя. Первое и главное, что должен сделать собственник комнаты, решив сдать ее в аренду, – поговорить с соседями. «Владелец комнаты в коммунальной квартире по закону имеет в этой квартире свою долю. То есть помимо своей комнаты ему на праве собственности принадлежит еще доля в местах общего пользования (МОП)», – говорит юрисконсульт агентства недвижимости «АРИН» Елена Рудницкая. Но, как правило, порядок пользования МОП письменно не закреплен. Соответственно в конфликтной ситуации соседи могут чинить препятствия нанимателям, не давая им пользоваться кухней, ванной и другими местами общего пользования.
«В моей практике соседи часто бывали не рады новым жильцам. Мало кому нравится, чтобы в квартире присутствовали чужие люди, да еще если они часто меняются. Поэтому собственников других комнат тоже можно понять, – отмечает Дмитрий Щегельский. – Однако, чем больше комнат в коммунальной квартире, тем, как показывает практика, индифферентней отношение соседей к подобным вопросам. Я видел коммунальные квартиры из 7-8 комнат, где все они сдавались в аренду. В такой ситуации собственнику гораздо проще заниматься бизнесом».
Если же вы – хозяин комнаты в небольшой коммунальной квартире, где все соседи знают друг друга уже не один год, единственный выход из ситуации – договориться с ними полюбовно. В противном случае из вашей затеи может ничего не выйти. Редкий квартиросъемщик долго протянет в условиях «партизанской войны», развязанной другими жильцами, если только он не обладает крепкими нервами и желанием бороться за свои права.
«Поэтому с точки зрения закона получать разрешение соседей для сдачи жилья в аренду не нужно, а вот с точки зрения собственного спокойствия и успешности бизнеса – необходимо, – констатирует руководитель отдела аренды приморского департамента агентства «Александр-Недвижимость» Антон Кульчицкий. –- Согласие соседей должно быть выражено устно – этого достаточно, так как они не могут запретить собственнику распоряжаться своим имуществом. Но при этом стоит выслушать их пожелания относительно нанимателя (будет ли это мужчина, женщина, семья с маленькими дети, разрешить ли проживание с животными и т. д.)».
Заручившись поддержкой остальных жильцов, можно приводить комнату в презентабельный вид: навести в ней чистоту и снабдить мебелью (должны быть хотя бы стол, диван, два стула, холодильник). Это повысит ваши шансы найти нанимателя в кратчайшие сроки.
Вечный интерес
Как показывает практика, спрос на комнаты в Санкт-Петербурге стабильно высокий в независимости от сезона. Объясняется это просто: комнаты – самое бюджетное жилье на рынке аренды, да и выбор в этом сегменте достаточно обширен. Еще одно преимущество – возможность жить в центре города при относительно невысокой стоимости аренды в сравнении с отдельными квартирами (ставка аренды меблированной «однушки» начинается от 16 тыс. руб. в месяц).
Что касается ставок аренды комнат, то они будут меняться в соответствии с сезоном. Так, за первый квартал ставки выросли примерно на 1% (по данным Отдела исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»).
В мае ставки традиционно немного снижаются, однако впереди – летние месяцы, когда Петербург «наводняют» туристы, абитуриенты, сезонные работники, и спрос на съемное жилье повышается в несколько раз. В итоге уже в июне-июле ставки обычно подрастают на 1-4%. Следующий пик ажиотажного спроса на рынке аренды традиционно придется на конец «отпускного» сезона – август-сентябрь. В это время стоимость найма обычно вырастает на 10-15%.
