Застройщики отмечают, что в структуре способов оплаты покупки жилья в последнее время происходят изменения. «По итогам I квартала 2012 года доля квартир, приобретаемых с привлечением ипотечных средств, уменьшилась на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. Вероятно, оказало влияние то, что большинство банков повысили ставки по ипотеке в период с сентября 2011 года по апрель 2012 года. Отмечается увеличение доли квартир, покупаемых в рассрочку», – констатирует директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
Одновременно на первичном рынке наблюдается рост цен: с начала года строящееся жилье, по данным аналитиков ГК «Бюллетень Недвижимости», подорожало в среднем почти на 5%, что также может негативно сказаться на спросе. Не удивительно, что банки и строительные компании усиливают взаимодействие и стараются сформулировать для клиента особо заманчивое предложение.
Не жить друг без друга
Не прошло и двух лет с момента, когда большинство банков избегали любых контактов со строительными компаниями и выдавали ипотечные кредиты только для покупки квартир на вторичном рынке. Сегодня ситуация изменилась коренным образом. Банки смягчили требования к стадии готовности строящихся объектов, стали лояльнее относится к самим застройщикам и перманентно расширяют список компаний-партнеров. Так, в Северо-Западном банке Сбербанка аккредитованы 35 компаний-застройщиков с 60 возводимыми объектами, у ВТБ24 в списке партнеров 48 компаний-застройщиков и 147 объектов, у банка «Санкт-Петербург» – 30 и 40 соответственно. «Хотя мы запустили программу кредитования покупки жилья в строящихся домах только в конце 2011 года, к первому кварталу 2012 года нами аккредитовано порядка 20 застройщиков, и наши заемщики могут приобрести квартиры в строящихся домах в 37 объектах в Санкт-Петербурге и Ленинградской области», – сообщает региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ольга Бажутина.
Доля кредитов, выдаваемых на приобретение строящихся квартир, в портфелях кредитных организаций значительно выросла. У Сбербанка, который не особо торопится наращивать портфель по кредитованию первички, этот показатель по итогам первого квартала составляет 20%, у ВТБ24 – 34%, а у банка «Санкт-Петербург» уже дорос до 60%.
В свою очередь, для застройщиков ипотека становится все более значимым каналом привлечения денежных средств для оплаты покупки возводимого ими жилья. В целом по рынку, оценивают эксперты, за полную стоимость приобретается примерно 40% квартир, и по 30% приходится на рассрочку и ипотеку. «Доля покупок с привлечением кредитов выросла за год примерно на 6%. Если в первом квартале 2011 года по ипотеке продавалось около 28% квартир, то по итогам первого квартала 2012 года их доля выросла до 34%»,– рассказывает о продажах квартир исполнительный директор «НДВ СПб» Ольга Козимянец. Как утверждает начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова, у ряда застройщиков через ипотеку продается уже свыше 50% квартир.
Пристойное предложение
Глубокое взаимное проникновение обуславливает нарастающий интерес к сотрудничеству банков и застройщиков, результатом чего становятся совместные программы. Присутствующие на рынке продукты совместного творчества кредитных и строительных организаций условно можно разделить на две категории.
К первой относятся специальные условия по упрощению и ускорению оформления ипотеки, первоначальному взносу и процентной ставке, предусмотренные банками для своих партнеров. Как правило, в таких случаях годовая процентная ставка по кредиту снижается незначительно, на 0,5-1,5%, но вполне реально. В итоге стоимость заемных денег получается несколько ниже средней по рынку (по данным АИЖК, средневзвешенная годовая процентная ставка по кредитам в рублях в первом квартале 2012 года составила 11,9%).
«В настоящее время действуют специальные программы кредитования, созданные с компаниями «Главстрой-СПб», «ЮИТ Санкт-Петербург», «ГДСК», «ЛенСпецСМУ». Специальные программы с данными компаниями могут предусматривать отсутствие первоначального взноса, рассмотрение ипотечной заявки за час, пониженную процентную ставку по кредиту», – рассказывает начальник отдела розничного бизнеса петербургского филиала «Ханты-Мансийского банка» Евгения Хафизова. Еще один пример такой договоренности – запущенная на днях совместная программа банка ВТБ24 и компании «ЦДС». По ней выдаются кредиты без поручительства и комиссий с минимальной ставкой до оформления прав собственности на жилье – 10,4% годовых, а после оформления – 8,9% годовых. Это примерно на 0,5-1% ниже, чем в базовом варианте программы банка.
Как правило, такую же любезность кредитные организации оказывают своим партнерам из числа ипотечных брокеров. «У «Петербургской Недвижимости», как у одного из крупнейших брокеров на первичном рынке, есть договоренности с рядом крупных банков о предоставлении определенных преференций нашим клиентам, вне зависимости от застройщика выбранного ими объекта. Так, например, банк ВТБ24, Балтинвестбанк и Промсвязьбанк отменяют комиссию за выдачу кредита. Помимо этого, ВТБ24 и Промсвязьбанк снижают процентные ставки по своим ипотечным кредитам на 1% и 0,75% соответственно», – рассказывает ведущий эксперт по ипотечному кредитованию компании «Петербургская Недвижимость» Юлия Сливанкова. Правда, следует учитывать, что услуги самого брокера для клиента не бесплатны.
Со своей стороны, строительные компании стараются расширить список банков-партнеров, готовых кредитовать их покупателей на выгодных условиях. «В настоящее время 4 из 11 банков предоставляют преференции для клиентов «ЮИТ» в Санкт-Петербурге в рамках совместных партнерских соглашений. Льготные условия кредитования касаются в основном скидок по процентным ставкам от базовых. Скидки варьируются от 0,25 % до 1,5 % в зависимости от банка. Некоторые банки в рамках сотрудничества с «ЮИТ Санкт-Петербург» предлагают клиентам ипотечные программы, в которых процентные ставки по кредиту на строящееся жилье и готовые объекты с оформленным правом собственности одинаковы, что тоже является дополнительным плюсом», – рассказывает Екатерина Гуртовая. ГК «СУ-155» на днях договорилась с банком «Зенит» о выдаче кредитов с минимальной ставкой 11% годовых на приобретение квартир в домах, строящихся в жилом комплексе в Каменке.
Маркетинговая атака
Вторая категория предложений относится к разряду «сногсшибательных» – такие предложения заставляют поверить, что призывы правительства снизить ставки по ипотеке до 6-8% годовых вполне реалистичны. Но при ближайшем рассмотрении становится понятно, что громкие заявления – не более чем маркетинговый ход. Так, компания Л1 анонсировала программу ипотечного кредитования, разработанную совместно с банком «Балтика». Заявлялось, что в рамках программы можно получить кредит на строящееся жилье под 8,8% годовых. Как выяснилось, заем на таких условиях мало кому доступен. Он выдается только заемщикам, подтвердившим доход справкой по форме 2-НДФЛ, при наличии дополнительного обеспечения (поручительства физических лиц), а главное – при внесении первоначального взноса в размере 75% от стоимости недвижимости. Имея такой первоначальный взнос, проще купить квартиру у застройщика в рассрочку, которая зачастую бывает вообще беспроцентной. В остальных случаях кредит от «Балтики» выдается на вполне посредственных условиях, под 11-13%.
Наиболее активную маркетинговую атаку ведет компания Setl Sity. В прошлом году она совместно с Татфондбанком запустила действующую до сих пор программу, по которой предлагалась ипотека от 7% годовых в рублях. В апреле этого года было анонсировано новое, абсолютно потрясающее, предложение. Совместно с банком «Санкт-Петербург» строительная компания запустила ипотечную программу «Партнер» на приобретение квартир в жилых комплексах «Рио», «Море», «Вена» и «Атланта-2», ставки по которой начинаются от 6% в рублях. Точнее, 6% – это после оформления объекта в собственность. На период строительства стоимость займа начинается от 6,5% годовых в случае, если первоначальный взнос составляет не менее 50% от стоимости квартиры, а срок погашения кредита – не более семи лет.
Изумление по поводу беспрецедентного предложения длилось недолго – до звонка ипотечному менеджеру компании Setl Sity. Как оказалось, собака зарыта в цене объекта. При полном расчете или привлечении кредита на обычных условиях (под 12,9% годовых) Setl Sity предоставляет скидки. Например, однокомнатная квартира в ЖК «Атланта-2» обойдется в таком случае в 2,9 млн руб. Если же покупать ее по спецпрограмме «Партнер», цена вырастает до 3,4 млн руб. После совместных подсчетов с менеджером выяснили следующее: чтобы получить ипотеку под 6.5% годовых, я должна внести не менее 1,7 млн руб., ежемесячный платеж превысит 26 тыс. руб., а переплата по кредиту составит 460 тыс. руб. При том же первоначальном взносе и ежемесячном платеже с обычным кредитом расплачусь за 5,5 лет, а переплата будет даже несколько меньшей. Не говоря уже о том, что, кредитуясь на обычных условиях, можно внести гораздо меньший первоначальный взнос, от 20% стоимости объекта, либо, удлинив срок обслуживания кредита, снизить ежемесячный платеж до необременительного уровня в 10-12 тыс. руб.
Как прокомментировал на условиях анонимности сотрудник одного банка, банкиры ведут коммерческую деятельность, а потому априори не могут выдавать кредиты по ставке ниже, чем стоимость привлекаемых ими денег. Следовательно, недополученную маржу им компенсирует застройщик, переложив, в свою очередь, свои дополнительные расходы на покупателя.
