С запада на восток МО «Гагаринское» ограничено проспектами Юрия Гагарина и Витебским. С севера на юг – Благодатной улицей и участком Кольцевой автодороги (КАД) между местами пересечения с Витебским проспектом и Московским шоссе. Впрочем, это условное описание границ, так как линия западной стороны изломана соседним МО «Звездное», по Дунайскому проспекту, проспекту Космонавтов и улице Орджоникидзе.

Автомобильный округ
От ближайших муниципальных образований «Гагаринское», прежде всего, отличает то, что Московский проспект не является одной из линий его границы. Это весомый «изъян» для территории с точки зрения ее привлекательности для людей, занятых решением вопроса улучшения жилищных условий. Также микрорайон не красит промышленная зона между Благодатной и Кузнецовской улицами, и железная дорога, проходящая по границе Московского и Фрунзенского районов. Но надо отдать должное архитекторам 1960-х, сумевшим обособить жилые кварталы и от промышленной зоны, и от железной дороги.

В чем явно «Гагаринское» не должно испытывать дефицита, так это в рабочих местах. В промышленной зоне этого МО уместилось не менее десятка достаточно крупных предприятий. В числе прочих можно отметить «Талосто», «Браво», «Союзстройтрест», «Трайв», «Стройдеталь».

А линию «промки» вдоль Витебского проспекта облюбовали дилеры ведущих производителей автомобилей. Здесь расположены дилерские центры «Мерседес», «Ауди», «Вольво», «Мицубиси», «Форд». Также в границах территории, на Дунайском проспекте, работают центры «Субару» и «Лада». Строятся и новые автоцентры, в частности, дилерский центр корейских автомобилей на улице Типанова.

Пробивка Витебского проспекта до КАДа и вообще приличного уровня транспортная доступность как района в целом, так и МО «Гагаринское» в частности, а также сложившаяся на территории округа инфраструктура сервисных и торговых предприятий сделали его привлекательным для инвестиций. Из последних значительных строек можно отметить ТК «Южный рынок» на Орджоникидзе (инвестиции 10 млн долл.), торговый центр «Питер» на Типанова (инвестиции порядка 30 млн долл.).

В «Гагаринское» за покупками
«Гагаринское» в последнее время не застраивалось так активно, как соседние округа, например «Звездный». Поэтому давно сложившаяся социальная инфраструктура (застройка 1960-х годов) худо-бедно отвечает спросу, даже не смотря на наблюдающееся в последнее время повышение рождаемости в районе.

На территории расположено 9 школ, 13 детских дошкольных учреждений, 2 средних специальных учебных заведения, поликлиника общего профиля и детская поликлиника. Словом, полный набор, которым может похвастать далеко не каждое МО, даже в благополучном Московском районе, не говоря о соседних Кировском и Фрунзенском.

Жителям «Гагаринского» грех жаловаться и на недостаток объектов коммерческой инфраструктуры. В их распоряжении гипер- и супермаркеты «О Кей», «Карусель», «Южный рынок»  и множество мелких и средних торговых точек внутри жилых кварталов.
Кстати, здесь можно наблюдать довольно редкое для хрущевских массивов явление – встроенные коммерческие помещения на первых этажах (изначально запроектированные, а не квартиры, переведенные в нежилой фонд). И это, как будет сказано ниже, не единственное достоинство «гагаринских» хрущевок, выделяющее их на фоне других домов первых массовых серий.

Называя многочисленные инфраструктурные преимущества «Гагаринского», нельзя не отметить и один очевидный недостаток. На территории округа нет станции метро. Жителям северной части округа приходится добираться через Парк Победы до станции с одноименным названием. «Южанам» – шагать или ехать в маршрутке до «Звездной» или «Купчино». Ну а жители центральной части, проживающие на пересечении проспекта Космонавтов и улицы Типанова, вынуждены ехать до «Московской», благо маршруток там много и ходят они с коротким интервалом.

Класс хрущ-люкс
В округе всего четыре жилых квартала. Все они почти полностью застроены хрущевками. В основном панельными, но есть и кирпичные. «Гагаринские» пятиэтажки по сравнению с их «родственниками» (например, на Кубинской улице), строились уже ближе к концу хрущевского периода эпохи индустриального домостроения. Некоторые старожилы «Гагаринского» уверяют, что российские архитекторы позаимствовали проект у своих коллег из ГДР. Действительно, в послевоенной Германии жилищный вопрос тоже решался путем строительства панельных пятиэтажек, но более комфортных и качественных. Верны ли слухи о «немецком следе», но в этой серии пятиэтажек появились такие составляющие комфорта, как балконы, что немногим ранее считалось излишеством. Ванные стали устанавливать поперечно, благодаря чему в санузел можно уместить стиральную машину. На фасадах появилась отделка – мелкая плитка. Кроме того, во многих, хотя и не всех, дворах были предусмотрены парковки, о чем советские архитекторы того времени беспокоились менее всего.

Несколько домов в последнее время были подвергнуты санации – в них полностью заменена сантехразводка, фасады получили новую отделку и утепление, окна заменены на стеклопакеты, остеклены балконы. К сожалению или к счастью, программа санации на этом и остановилась. Городские власти приняли решение сносить хрущевки, а не ремонтировать. Впрочем, в списке реновации кварталы «Гагаринского» пока не значатся.

Однако гораздо важнее не технологические особенности «гагаринских» хрущевок, тем более что такие дома не единственные в своем роде – они, к примеру, есть в Калининском районе. Преимущество кварталов округа – в другом. Почти половина из более чем двухсот хрущевок строили жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Членами ЖСК на этой территории в основном были представители научной интеллигенции (в округе расположен известный НИИ им. Крылова) и квалифицированные рабочие кадры – достаточно обеспеченные по тем временам люди. Благодаря этому в кварталах «Гагаринского» сложилась достаточно однородная социальная среда. Следствие того видно и по сей день – ухоженные, озелененные дворы, самостоятельные эксперименты жителей в области благоустройства, вплоть до садово-парковой скульптуры.

Плата за расположение
«Хрущевки округа являются самыми дорогими в городе, – рассказал главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Этому способствуют как их качественные характеристики, так и местоположение – пусть и не в непосредственной близости к Московскому проспекту». Стоимость одного квадратного метра в них составляет около 90 тыс. руб.

Кирпичные пятиэтажки, разумеется, несколько дороже. А квартиры в новых домах дороги чрезвычайно – 95 тыс. руб. за кв. м в панельных домах, 98 тыс. руб. кв. м – в кирпично-монолитных.

Однако предложений квартир в новостройках по округу немного – категории «новая панель» и «кирпич-монолит» в общей структуре предложения занимают всего по 9%. Тем не менее на территории еще не исчерпаны возможности для нового строительства. «На юге округа, ближе к землям совхоза «Шушары», имеется значительный участок, пригодный для застройки, – рассказала директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home Estate Галина Санамян. – Также здесь много ветхих домов, которые требуют реновации, а это тоже потенциальные территории под новое строительство».

Но пока до реновации не дошло, и жители «Гагаринского» благополучно живут в своих зеленых кварталах под боком у новых гипермаркетов, и многие из них не особенно торопятся куда-либо переезжать – «гагаринских» квартир в продаже не так уж много.


Просмотреть МО «Гагаринское» на карте большего размера

Текст: Вячеслав Березниченко