Так сложилось в нашей стране, что самым главным критерием при покупке квартиры стала ее стоимость. Чем дешевле – тем доступнее. При дефиците жилья и низкой платежеспособности населения этот тезис отлично срабатывает до сих пор, маня возможностью получить крышу над головой. Однако для комфортной жизни – этого мало. Необходимы дороги, чтобы ездить на работу, детские сады и школы, чтобы детям было, где «готовиться к взрослой жизни», магазины, чтобы не умереть с голоду, больницы – чтобы просто не умереть...
Нормированный подход
Впрочем, строители сами понимают, что наличие детсадов, школ и прочей полезной инфраструктуры, делает их объекты более привлекательными. «Если при реализации масштабного проекта комплексного освоения территории (КОТ) выпадают какие-то элементы социальной инфраструктуры, то это сразу отсекает, по сути, и некое количество клиентов. Так, при отсутствии поликлиник в новый район не поедут жить люди в возрасте, если будет «пробел» со школами и садиками – это оттолкнет категорию молодых родителей», – говорит директор по маркетингу «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. При точечной застройке таких проблем, как правило, не возникает.
Как пояснили в Комитете по строительству, конкретное размещение на территории Петербурга объектов социального и культурно-бытового обслуживания уточняется при разработке документации по планировке территории. Существующие градостроительные нормы предполагают наличие 35 мест в детских садах и 115 мест в школах на 1000 жителей при «радиусе охвата» не более 500 метров. «При этом частные образовательные учреждения, даже выдающие аттестаты государственного образца, не учитываются», – поясняет начальник аналитического отдела Setl City Владимир Копылов. Нормы по обеспеченности объектами торгово-сервисной инфраструктуры также существуют, однако носят рекомендательный характер.
Сам процесс обеспечения социальными объектами новых жилых комплексов выглядит следующим образом. Профильные комитеты отслеживают обеспеченность районов услугами объектов социальной инфраструктуры, каждый – по своему направлению (комитет по образованию следит за школами и детскими садами, комитет по здравоохранению – за медицинскими учреждениями и т. д.). Комитеты составляют свои целевые программы – адресные списки объектов, которые необходимо построить. При разработке городского бюджета профильные комитеты подают свои адресные программы на рассмотрение в КЭРПИТТ и Комитет финансов, которые при формировании бюджета включают или не включают определенные объекты в общую городскую адресную инвестиционную программу. Согласованные объекты «возводит» Комитет по строительству, который после сдачи объектов в эксплуатацию передает их в ведение профильных комитетов. Получается довольно длительная цепочка отслеживаний и согласований, результат которых непредсказуем.
Поэтому покупателю, особенно на этапе строительства, вряд ли стоит рассчитывать получить конкретную информацию, когда и сколько будет построено социальной инфраструктуры в районе, хотя на бумаге и сайте застройщика она в общем виде есть. Отдельной и внятной программы по соцобъектам пока что не существует. По детсадам в Петербурге действует специальная программа, в результате выполнения которой за 2011-2016 годы должно появиться 56 новых детских садов (сейчас в очереди стоят более 1200 детей, многие из которых только начали ходить), но по школам подобный документ только разрабатывается. «Необходимо, чтобы город уделял больше внимания развитию объектов КОТ и строительство инфраструктуры велось хотя бы теми же темпами, что и строительство жилья», – замечает вице-президент Группы компаний «Эталон» Дмитрий Кашинский.
На сегодняшний день существует три схемы возведения объектов социальной инфраструктуры. По словам Владимира Копылова, наиболее популярная – это предоставление застройщиком участков для строительства школ и дошкольных учреждений за счет бюджета. В этом случае задача инвестора – контролировать своевременное включение данных участков в адресную программу города. Более затратная схема – это строительство за счет инвестора с последующей безвозмездной передачей или выкупом городом. Также встречаются единичные случаи взаимодействия по схеме государственно-частного партнерства. По этой схеме уже построены два детских сада и школа в Славянке, строится школа и детский сад в Новой Ижоре. «Также в Славянке предусмотрено размещение детской и взрослой поликлиник и станции скорой помощи. Данные объекты планируется построить по схеме государственно-частного партнерства, – пояснили в ГК «Балтрос» (девелопер территории). При этом добавили, что систему финансирования, сроки строительства все равно устанавливает город.
По законам мирного времени
«Строго говоря, обеспечение граждан определенным набором бесплатных услуг – ответственность государства. В объектах инвестора могут быть только платные услуги. Инвестор должен не только окупить проект, но и получить прибыль», – говорит первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин. «Застройщики не обязаны строить социальные объекты и дороги. Это должен все-таки делать город – или хотя бы создавать для этого особые программы, например, гарантировать, что построенные застройщиком детский сад или школа в последствие будут выкуплены у застройщика, – считает Дмитрий Кашинский. – Стоит понимать, что если застройщики сами будут развивать инфраструктуру внутри жилых комплексов и город никак не будет их поддерживать, то стоимость жилья будет постоянно расти». Как говорит генеральный директор ООО «КВС» Сергей Ярошенко, без бюджетной поддержки построенные социальные объекты, находящиеся на балансе строительных компаний, будут перепрофилироваться этими компаниями под коммерческие проекты для возврата затраченных на строительство средств.
Городские власти, в общем-то, не против строить за свой счет, но денег катастрофически не хватает. При этом объемы и масштабы жилья постоянно растут: в Петербурге только на сегодняшний момент заявлено 70 крупных (от 200 тыс. кв. м жилья) проектов освоения территорий, в результате чего за семь лет должно быть построено 40 млн кв. м жилья, то есть жилищный фонд города увеличится почти на треть.
По словам генерального директора управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, на данный момент создание объектов социальной инфраструктуры продиктовано исключительно заботами строителей о той среде проживания, которую они предлагают для своих клиентов, что не может быть эффективным. «Никакого стимулирования в создании социальных объектов на территориях жилой застройки государство на настоящий момент не предлагает», – добавляет он.
Самые большие сложности испытывают застройщики в области, возводящие свои объекты в непосредственной близости к Петербургу. Если в городе хотя бы существует программа по строительству дошкольных учреждений, то в Ленобласти ее нет. Недавно областные депутаты попросили своих коллег из Госдумы принять федеральную адресную программу по строительству детсадов, поскольку региону самостоятельно не решить проблему с очередью, особенно «с учетом масштабного жилищного строительства в приграничных к Петербургу районах – Всеволожском, Ломоносовском, Тосненском и других.
Впрочем, не все так плохо. «Строительный трест» (ЖК «Капитал» в Кудрово, более пять тысяч семей) создает социальную инфраструктуру совместно с «Отделстроем» (строит по-соседству ЖК «Новый Оккервиль»). Планируется возвести две школы (по одной школе завершается проектирование), четыре детских сада (один уже сдан в эксплуатацию и начнет работу 1 сентября), спортивный центр с бассейном и ледовой ареной. Также предусмотрено строительство больницы и поликлиники. А пока для жильцов первых сданных корпусов ЖК «Новый Оккервиль» работает передвижная амбулатория.
В жилом проекте «Семь столиц» компанией Setl City запланировано строительство девяти социальных объектов. В квартале «Вена», возводящемся первым в рамках «Семи столиц», будут построены школа и детский сад. Как пояснили в компании, на текущий момент земельные участки уже выделены и согласованы с правительством Ленобласти, ведется их формирование и подготовка для дальнейшего строительства школы и детского дошкольного учреждения.
Городские долги
Впрочем, для жизни нужны не только школы, детсады и поликлиники. Комплексное освоение территорий предполагает создание самодостаточной среды, в которой жителям нового района будет комфортно жить в его границах. И поскольку город утверждает планы планировки, с него в первую очередь и спрос. В любом случае объекты рано или поздно будут построены, дороги проложены, жить станет лучше, жить станет хорошо. Тем более недавно глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко предложил учитывать в проектах планировки КОТ «многообразие городской среды». «Там должны быть культурные форматы, библиотеки, спортивные объекты. Между зданиями, в том числе высотными, должны быть природные разрывы», – сказал он. Правда, не уточнив, кто за это будет платить и как повлияет это на стоимость жилья.
