БН подвел итоги первого квартала на загородном рынке Гатчинского и Ломоносовского районов. Эти два южных района целесообразно рассматривать вместе – их объединяет хорошая транспортная доступность, недорогие по преимуществу цены на дома и участки.
Гатчинский застой
По состоянию на апрель в Гатчинском районе реализуются 27 коттеджных поселков. За первый квартал на здешний рынок вышли три новых проекта – «Кивеннапа-Юг» (НеваИнвестПроект), «Покровские горки», «Покровское» (оба – от производственно-строительной группы «СНВ») и «Можайское» (FD-Group). В «Кивеннапе» предлагаются таунхаусы и коттеджи, в «Покровских горках» – только таунхаусы. Поселок «Покровское» предлагает земельные участки как с подрядом, так и без оного (в перспективе здесь, возможно, часть территории тоже застроят таунхаусами). Наконец, в «Можайском» девелопер торгует участками без обязательного строительного подряда.
Участки без обязательного строительного подряда раскупались в первом квартале 2012 года не слишком активно. По данным БН, за три месяца продано не более 40-50 штук. На фоне растущего предложения – далеко не радостная тенденция. Всего «бесподрядных» участков в Гатчинском районе сейчас продается около 1,4 тыс. За три месяца их количество выросло на 500 с лишним. Прежде всего, за счет новых проектов «Можайское» (около 160 участков) и «Покровское» (порядка 300). Впрочем, не исключено, что в мае, а также в летние месяцы продажи участков, не обремененных строительным подрядом, пойдут активнее.
Достаточно вялым выглядит и сегмент коттеджей, а также участков с обязательным подрядом. На рынке Гатчинского района таких объектов по состоянию на апрель предлагается 350-400 штук (точных данных нет, поскольку некоторые девелоперы, работающие в данном сегменте, не готовы озвучивать цифры по текущему предложению). В любом случае по сравнению с началом года ситуация тут практически не изменилась.
Рокировка таунхаусами
А вот сегмент таунхаусов весьма активен. По данным БН, блок-секций в настоящее время на территории Гатчинского района продается около 450 штук. Примерно столько же было в начале года, но внутри сегмента произошло перераспределение. В частности, значительно сократилось предложение таких объектов в «Золотых ключах» (поселок Тайцы) от компании «СТАРТ девелопмент». За три месяца продано около 30 блок-секций, и теперь в свободной продаже осталось 65. С другой стороны, серьезное пополнение сегмента произошло за счет выхода в феврале на рынок южной «Кивеннапы» (близ поселка Пудость, в 3 км от Гатчины). Всего там планируется построить 1,2 тысячи домовладений, из которых большинство – таунхаусы. Пока в продажу выведено порядка 300 блок-секций. Кроме того, к основным игрокам «таунхаусного» рынка присоединилась компания «СНВ», которая в марте начала продажи таунхаусов в проекте «Покровские горки» (100 домовладений). Он находится в городе Коммунар, недалеко от деревни Покровская.
Любопытный факт – в «Покровских горках» девелопер обещает строить блок-секции площадью от 30 кв. м (от 1,34 млн руб.). До последнего времени самые маленькие таунхаусы предлагала «Кивеннапа» (37 кв. м за 1 млн руб.). Но 30 метров – это, как нам кажется, маловато для загородного жилья. Но то что спрос на такие объекты будет, можно не сомневаться – недаром и на рынке городских новостроек повышенным спросом пользуются не слишком комфортные, но зато дешевые квартиры-студии.
Нестабильный юг
В Ломоносовском районе Ленобласти число коттеджных поселков изменилось за три месяца не сильно и по-прежнему не превышает 40 штук. Часть проектов выбыла с рынка (кто-то все распродал, кто-то решил приостановить продажи).
Участков без обязательного подряда в Ломоносовском районе предлагается сейчас, по данным БН, около двух тысяч. Три месяца назад было 2,5 тысячи. Но не стоит списывать это на хорошие продажи. Реализовано участков без подряда за 1 квартал не более 300 штук. Просто некоторые девелоперы скорректировали планы, поделили свои проекты на очереди, что уменьшило объем свободного предложения. Некоторые поселки и вовсе сняты с реализации. Вообще приход-уход коттеджных поселков для рынков Гатчинского и Ломоносовского района – частое явление, с которым мы встретимся еще не раз. По сравнению, скажем, со Всеволожским и Выборгским районами в Гатчинском и Ломоносовском сегодня работает больше непрофессиональных девелоперов. Они пробуют свои силы, натыкаются на ужесточившуюся конкуренцию и тихо уходят с рынка.
Клиентов хватит не всем
Действительно, в целом ряде проектов за три месяца не продано ни одного участка, максимум – заключены 2-3 сделки. В то же время есть поселки, в которых участки без подряда распродаются хорошими темпами, – это, к примеру, «Зеленая долина» (деревня Узигонты), «Малиновые вечера» (возле Дятлиц), «Балтийская слобода» (в самих Дятлицах). Наиболее активно в первом квартале шли продажи в «Петергофских предместьях» (расположен рядом с Гостилицким шоссе, между Гостилицами и Заостровьем). По данным девелопера ГК «МидГард», за три месяца тут реализовано свыше 80 участков.
Поселок Сергиевское, Ломоносовский район
При этом ГК «МидГард» продолжает наращивать свое присутствие в Ломоносовском районе. В марте компания начала продажи в двух новых проектах рядом с деревней Сокули. Первый – «Южная дача». Здесь предлагается 210 участков без подряда. Второй проект – «Солнечное». Территория поделена на 350 участков, также бесподрядных.
Сегмент участков без подряда пополнил недавно и коттеджный поселок «Петровское» (рядом с одноименной деревней) от компании «Гамма». В поселке было около 70 участков, которые продаются по цене 90 тыс. руб. за сотку. По данным БН, среди коттеджных поселков, расположенных вдоль Гостилицкого шоссе, «Петровское» оказывается самым близким к городу, отсюда и достаточно высокая цена.
Количество коттеджей и участков с обязательным подрядом в Ломоносовском районе сильно не изменилось за три месяца – их суммарное количество на рынке Ломоносовского района примерно 500 штук.
Из новинок сегмента: в марте начались продажи в третьей очереди коттеджного поселка «Новая Ропша» от ИСК «Союз Капитал» (рядом с Ропшинским шоссе, в 9 км от Санкт-Петербурга). В рамках третьей очереди планируется построить 25 коттеджей от 92 до 173 кв. м. Цена коттеджа минимальной площади с землей составит 3,5 млн руб.
Риэлторы подстегнули рынок
В Ломоносовском районе по-прежнему мало таунхаусов. Всего несколько домовладений осталось в поселке «Бельведер» от ООО «ПАРТНЕР» (между Низино и КАД, примерно в 600 метрах от кольцевой). Минимальное предложение здесь – 6,4 млн за блок-секцию 113 кв. м. Также единицы таухаусов остались в поселке Петровская Мельница, который реализует компания «Офицерское село ПСК» в километре от Красного Села, в жилом массиве «Офицерское село». Маленькие блок-секции распроданы, остались только от 100 метров по цене 4,2 млн руб.
Зато пополнилось предложение таунхаусов (точнее, сити-вилл, каждая из которых включает 12 квартир) в проекте «Ванино» (деревня Узигонты) от эстонского девелопера ООО «Тареал». К четырем виллам, которые уже есть в продаже, добавилось еще семь. Таким образом, сегодня в «Ванино» предлагается около 65 квартир, остальные либо проданы, либо забронированы. Кстати, если в начале года на сайте девелопера были отмечены одна лишь «бронь», то сегодня, по истечении трех месяцев, проданными числятся уже 16 квартир. По-видимому, сказывается участие в проекте агентства недвижимости «Итака», которая заключила с ООО «Тареал» эксклюзивный договор на продажу объектов. То есть фактически, продвигает «Ванино» под своим собственным брендом.
Город наступает
Оба рассматриваемых района являются своего рода «переходной зоной» между городским и загородным жильем. Но первое будет постепенно перевешивать. Не случайно ключевую роль на рынке Гатчинского района сегодня играют крупные проекты малоэтажной застройки, являющиеся, по сути, продолжением рынка городских квартир. В Ломоносовском районе пока на пике спроса – участки без подряда. Но можно не сомневаться, что проекты похожие на «Ванино» (современные малоэтажные кварталы) еще заявят о себе на данном рынке. Ведь куда как не на юг развиваться массовой жилой застройке после того, как будут полностью освоены приграничные территории?
