Пока власть разрабатывает механизмы, стимулирующие строительство доходных домов, представители бизнеса пытаются определить свою роль в новой системе. О том, как сделать ее работающей и эффективной, шла речь на круглом столе, посвященном взаимодействию органов власти и профессиональных участников рынка недвижимости. Мероприятие, инициатором проведения которого выступили аппарат полномочного представителя Президента РФ в СЗФО и Северо-Западная палата недвижимости, прошло в рамках выставки-семинара «Жилищный проект».
Легализация аренды
Эксперты подчеркивают, что система коммерческого найма жилья успешно работает во многих странах Европы. «При этом государство заключает договор с нанимателем на 49 лет, по которому гражданин имеет право выкупить эту недвижимость в собственность. Возможно, подобную систему имеет смысл внедрить и в нашей стране», – уверен генеральный директор агентства недвижимости «Белые ночи» Олег Коленько.
Государственная система коммерческого найма жилья работает в Петербурге с 2007 года, когда был принят соответствующий закон. Тем не менее, как поясняет заместитель директора СПб ГУ «Горжилобмен» Надежда Березуева, этот документ регулирует лишь вопросы предоставления жилья городским очередникам. «С начала года квартиры по нему получили 130 семей. Договор найма заключается на пять лет с возможностью его пролонгации. При этом семью автоматически снимают с очереди на улучшение жилищных условий», – пояснила она.
Ничего не мешает региону разработать местный закон и запустить пилотный проект по строительству доходных домов. «В таком жилье нуждаются не только очередники, но и учителя, врачи, молодые специалисты», – уверена депутат Законодательного собрания Петербурга Елена Киселева.
По ее словам, внедрение системы коммерческого найма позволит не только решить социальные задачи, но и повысить мобильность граждан. «Наличие жилья в собственности – это своеобразный показатель социального статуса. Многие живут в ужасных условиях, часами добираются до работы, но остаются привязанными к определенному месту. Ситуацию можно изменить, опираясь на систему коммерческого найма. Но при этом важно продумать механизмы защиты нанимателей», – уверена она.
Такого же мнения придерживается и эксперт Аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Юрий Курикалов. «Коммерческий наем государственного жилищного фонда допускается действующим законодательством, но пока дело не идет дальше пилотных проектов. Надо работать над созданием массового сектора социального (коммерческого) арендного жилья. Наша экспертная группа с начала 2000-х подготовила несколько проектов развития такой системы, включающей строительство и эксплуатацию доходных домов по модели государственно-частного партнерства. На региональном уровне был разработан законопроект, который застрял в комиссиях ЗакС прошлого созыва», – рассказал он.
По словам Юрия Курикалова, чтобы система заработала, необходима комплексная «политико-экономическая» программа, связанная с модернизацией общества в целом. «Бизнес и граждане должны понять и оценить преимущества нового образа жизни, элементом которого будет широчайший спектр возможностей аренды жилья – от социального до элитного», – считает он. По мнению эксперта, деньги, выделяемые сегодня на содействие в улучшении жилищных условий, можно направлять на строительство жилья, предназначенного для сдачи в аренду.
Теневой рынок
Внедрение государственной системы коммерческого найма позволит не только обеспечить жильем очередников и повысить мобильность населения, но и сделать прозрачным уже существующий рынок аренды.
Ведущий круглого стола, заместитель полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин констатировал: существующий сегодня рынок найма практически невозможно контролировать. В подавляющем большинстве случаев арендодатели не платят налогов.
По сведениям главного аналитика Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, в Петербурге сдается в аренду около 300 тысяч квартир – почти каждая пятая квартира. «В центральных частях города этот показатель еще выше – в аренду сдается чуть ли не каждая третья квартира. При этом наниматель и наймодатель далеко не всегда оформляют свои отношения в письменной форме. Зачастую они просто договариваются на словах», – рассказал Сергей Бобашев.
В целом же, по словам председателя Правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, только в Петербурге теневой оборот рынка коммерческого найма в частном секторе составляет порядка $1 млрд.
Как считает Сергей Зимин, легализовать эту сферу деятельности можно не только за счет ужесточения ответственности для арендодателей, но и благодаря внедрению мер налогового стимулирования. Конкуренция на рынке аренды со стороны государства может заставить частных арендодателей менять условия работы.
Придут ли инвесторы?
Как считает руководитель экспертной группы «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма» Игорь Лебедев, перед тем как внедрять новую систему, необходимо определиться с терминологией. «Пока же возникает много вопросов – что такое коммерческий наем, доходный дом, домовладение, какие законы необходимо принять для развития этой системы. Единой концепции ее развития этой пока не существует», – констатирует он. К тому же, по словам Игоря Лебедева, для владельцев доходных домов необходимо предусмотреть особую схему налогообложения. «Предположим, государство введет прогрессивный налог на роскошь для владельцев трех и более квартир. В таком случае строительство и эксплуатация доходных домов не будет интересовать представителей бизнеса», – говорит он.
И все же чиновники и профессионалы рынка уверены: к зарождающейся системе коммерческого найма необходимо привлекать инвесторов. Вопрос лишь в том, будет ли интересна эта сфера самим предпринимателям: сдача жилья в аренду – не слишком прибыльный бизнес. По словам Сергея Бобашева, ежегодный доход от такой деятельности составляет 6% – и это без учета амортизации квартиры.
«Этот рынок вряд ли заинтересует крупных инвесторов – в силу своей низкой доходности. Сейчас сдача жилья в аренду интересна лишь мелким частным собственникам. Тем более что большинство граждан считают жилье самым выгодным инструментом для вложения средств. Возможно, есть смысл создать жилищный фонд коммерческого найма из предлагаемого на рынке арендного жилья, предложить гражданам участие в этой целевой региональной программе. Возможно, имеет смысл брать недвижимость в доверительное управление, снижая арендные ставки для определенных категорий граждан за счет бюджета», – говорит генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» Владислав Назаров.
Негосударственные проекты строительства доходных домов уже есть. Один из них реализует ГК «Пионер». По словам заместителя генерального директора этой компании Александра Погодина, до 20% покупок жилья на первичном рынке совершаются с целью вложения средств. «Такие покупатели стараются приобретать недвижимость для инвестиций и, конечно, получения дохода от аренды. Проекты жилищного строительства, созданные исключительно для инвестиций, становятся все более популярными. Мы, например, готовы заключать с покупателями договор, по которому гарантируем доходность от сдачи в аренду на уровне 10-12% годовых. Другими словами, продаем не просто жилье, а коммерческую недвижимость для сдачи в наем», – констатировал он.
По словам Александра Погодина, такая схема интересна для предприятий, которым необходимо обеспечить жильем своих сотрудников. «Компаниям важны прозрачные отношения с наймодателем, грамотно составленный договор», – резюмировал он.
Тем не менее массово привлечь частные инвестиции на рынок коммерческого найма и строительства доходных домов можно лишь за счет предоставления государственных преференций, тем более если речь идет о социальных проектах с пониженной арендной ставкой. По словам Павла Созинова, уже разрабатываются соответствующие инициативы. В частности, может быть предложен механизм создания жилищных фондов в форме государственно-частных партнерств. «По этой модели, государство, в лице субъекта РФ или муниципалитета, будет предоставлять земельные участки застройщикам, которые захотят участвовать в этой схеме, целевым назначением. За свой счет власть обеспечит их инженерной инфраструктурой, благоустроит территорию. Такие партнерства предлагается облагать пониженным налогом – с владельцев построенных доходных домов будут взимать налог не как с юридических лиц, а как с физических. Возможно, будет компенсироваться часть процентной ставки по кредитам на строительство. Но даже такие преференции не позволят сделать строительство и эксплуатацию доходных домов высокоэффективным бизнесом», – говорит Павел Созинов. По его словам, инвесторы считают необходимым компенсировать часть арендной ставки для участников программы за счет бюджета – только в этом случае проекты доходных домов смогут рассматриваться как инвестиционные, а срок их окупаемости не превысит десяти лет.
Защита прав
Эксперты утверждают: нарождающаяся система коммерческого найма позволит прежде всего решить социальные задачи. Точнее – обеспечить граждан жильем. И, главное, защитить права нанимателей. «Арендаторы, снимающие жилье у частных лиц, сегодня фактически находятся в бесправном положении: договор с владельцем недвижимости не защищает их от внезапного выселения. Другими словами, наем не порождает стабильности. Внедрение же программы коммерческого найма с участием государства, а также регламентация частного сектора аренды, позволили бы решить целый комплекс задач – повысить мобильность населения и повлиять на экономическую составляющую этого процесса. Тем не менее чтобы успешно выполнить эту задачу, нужна серьезная законотворческая работа», – размышляет Сергей Зимин.
Недвижимость в собственности – это, пожалуй, основной показатель социального статуса и главный материальный актив для миллионов россиян. Аренда жилья у большинства населения ассоциируется с неустроенностью жизни. И даже если государственный коммерческий наем действительно позволит защитить права арендаторов, изменить менталитет будет непросто.
