Ипотечному буму на рынке загородной недвижимости мешает несколько причин. Прежде всего кредитные организации боятся прогадать при оценке залога. Ведь не бывает типовых решений при оценке недвижимости, построенной по индивидуальным проектам. Помимо этого стороны отпугивает сопровождающая сделку чрезмерная бумажная волокита.
Весеннее настроение
В ближайшие месяцы петербургский филиал ВТБ24 планирует запустить ипотечный продукт «Кредит на строительство жилого дома под ипотеку земельного участка». По словам заместителя управляющего петербургским филиалом Максима Никулина, продукт будет продвигаться на площадках ВТБ24, но под брендом Банка Москвы, в котором, собственно, и был разработан, опробован и признан удачным.
Напомним: Банк Москвы входит в группу ВТБ. И, конечно, у него в Петербурге есть собственный филиал, но, как говорит Никулин, «у нас поток посетителей в семь раз больше».
Согласно условиям предложения обеспечением по кредиту будет залог земельного участка, а также возводимые на нем строения. Заемщику открывается кредитная линия с возможностью получения до четырех траншей. Их можно брать в течение пяти лет по мере того, как земля застраивается и стоимость ее, благодаря появившимся постройкам, возрастает. Процентные ставки – от 10,70% в иностранной валюте и от 13,25% в рублях.
Со своими инициативами по загородной ипотеке обещают выступить или уже выступили и другие банки. Так в феврале запустил новые программы ипотечного кредитования на приобретение индивидуальных домов и таунхаусов Московский банк реконструкции и развития. Заем по программе «Загородный дом» предоставляется под 13,5-14,5% годовых.
Однако в целом ситуация с загородной ипотекой «не ахти». Сделки единичны. Например, как сообщили в петербургском филиале банка «Открытие», который предоставляет кредиты на покупку уже построенных объектов загородной недвижимости, доля этих заявок составляет около 5% от общего количества. «Данный ипотечный продукт нельзя назвать массовым», – вторит заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра банка «Возрождение» Дмитрий Сергеев.
Но каждую весну участники рынка надеются на оживление. «Ситуация с ипотекой загородной недвижимости оставляет желать лучшего, – говорит управляющий Петербургским филиалом Нордеа Банка Юрий Парфенов. – Однако мы ожидаем традиционное ежегодное оживление на этом рынке с апреля по сентябрь».
Ненадежные цены
Впрочем, уже сейчас можно предположить, что «сильного оживления» в нынешнем году не произойдет. Во-первых, потому что по разным причинам оставляет желать лучшего сам спрос на загородную недвижимость.
С одной стороны, большинство тех, кто хотел приобрести недвижимость за городом, это уже сделали. Сначала стагнация рынка произошла в Подмосковье, теперь фиксируется и у нас. С другой стороны, на этом рынке пытается закрепиться избыточное число игроков. В частности, отмечается спад покупательской активности на рынке загородной недвижимости бизнес- и элит-класса. «За прошедшее время появилось большое количество новых проектов. Поэтому тот интерес, который проявлял покупатель, как бы растворился по многочисленным проектам, и на сегодняшний день предложение значительно опережает спрос», – говорит руководитель отдела продаж жилого района «Ванино» Евгений Рыжков.
Во-вторых, рынок загородной недвижимости чересчур неоднороден и гораздо труднее поддается классификации по сравнению с городским. Банкам сложно оценить стоимость загородного дома, если он был построен по индивидуальному проекту. Поэтому кредиты выдаются в основном на приобретение объектов типовой застройки, то есть домов в организованных коттеджных поселках. «Наши программы допускают приобретение жилых домов с землей вне коттеджных поселков, – говорит директор департамента ипотечного кредитования НОМОС-БАНКа Сергей Арзянцев. – Но в этом случае населенный пункт, в котором расположен дом, должен соответствовать определенным требованиям».
Кроме того, осторожность банков объясняется относительно невысокой и нестабильной на длительном временном периоде рыночной стоимостью строений.
Слишком много рисков
«При строительстве многоэтажного дома не имеет значения, где будет расположен объект, в городе или области, – развивает тему начальник отдела развития ипотеки филиала «Петровский» банка «Открытие» Екатерина Золотарева. – Когда речь идет об индивидуальных домах с прилегающими к ним земельным участками, то кредитование усложняется». Причина тому – дополнительные риски, связанные с назначением землепользования данного участка, порядком проведения коммуникаций, порядком межевания и согласования различных обременений и т. д.
Проходящие рядом дорожные трассы, линии электропередач усугубляют проблемы. При регистрации дома на земельном участке необходимо строго соблюдать требования по застройке. Кроме того, срок регистрации документов по загородной недвижимости с земельными участками в разы больше, чем при многоэтажной городской застройке.
Помимо всего прочего, загородная ипотека не может быть массовой по самой своей природе. Как поясняет руководитель направления ипотека ОТП-Банка Юлия Мацияшко, данный вид кредита не является самым востребованным продуктом, так как загородная недвижимость – это не покупка, предназначенная решить первостепенные потребности клиента, она больше относится к премиальному сегменту. «Поэтому не удивительно, что в связи с непростой экономической ситуацией многие предпочитают такие сделки отложить», – говорит эксперт.
То есть массовый спрос в этот сегмент придет тогда, когда возрастут запросы и покупательная способность рядового россиянина.
Между тем у данного рыночного сегмента есть явные перспективы, он способен приносить прибыль и при относительно скромных клиентских потоках. И банки заранее готовятся к росту спроса.
